永遠自然─李永然律師部落格

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎李永然律師

一、投資一定要瞭解法律

　　筆者執業已三十餘年，看到不少民眾盲目投資，致權益受損；最近媒體報導台灣一些企業購買人民幣TRF而受害致衍生糾紛。故在面對投資商品時，更應注意相關法律規定。

　　在不動產投資中，有一種「證券化」的商品，就是「不動產投資信託」（REIT），其有別於「不動產資產信託」（REAT）（註1）；本文單就「不動產投資信託」進行介紹。

二、何謂「不動產投資信託」？

　　我國於民國92年7月23日總統公布《不動產證券化條例》，依該條例第4條第1項第5款規定「不動產投資信託」的定義，其乃指向不特定人募集發行或向特定人私募交付「不動產投資信託受益證券」，以投資不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券及其他經主管機關核准投資標的而成立的信託。

　　此種信託屬於「不動產證券化」的一種，其主要乃因不動產投資需有專業知識，且價值昂貴的特性，為擴大投資參與而產生。所以，投資人如果要投資「不動產投資信託基金」時，一定要考量其「管理團隊的能力」（註2）。

三、何謂「受益證券」？

　　投資人參與「不動產投資信託基金」時，一定要認識「受益證券」；因為不動產投資信託是將不特定之多數人的資金，匯集成一「共同基金」，進行不動產投資，每位投資人取得一份信託證書（trust certificate），作為信託受益權的證明，此即「受益證券」。

　　對此投資人尚應有以下四點認識：

　　(一)不動產投資信託受益權的行使及轉讓，應以表彰該受益權的「受益證券」為之；

　　(二)受益證券應為「記名式」，轉讓時應以「背書方式」為之；且必將受讓人的姓名或名稱、住所，通知「受託機構」，才能對抗「受託機構」；

　　(三)受益證券持有人的「收益分配請求權」屬於「債權請求權」，適用「消滅時效」，自發放日起「五年」間不行使而消滅。

　　(四)受益證券遺失時，應向法院進行「公示催告」的聲請。

四、結語

　　綜上所述，民眾投資「不動產投資信託」時，一定要瞭解《不動產證券化條例》中的相關規定，方能確保自身權益。

註釋：

註1：楊崇森著：信託業務與運用，頁79，2010年10月初版一刷，三民書局發行。

註2：參見谷湘儀、羅至玄撰「『不動產管理機構』於『不動產投資信託』中角色之探討」乙文，載全國律師雜誌2005年11月號，頁3。

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