文◎李永然律師、黃志國律師

一、台灣人赴中國大陸買房注意法律,保障權益

  隨著中國大陸經濟發展快速,台灣人投資中國大陸不動產時有所聞,然中國大陸對於不動產的法律規定與台灣有諸多不同,中國大陸房屋種類有區分為「商品房」、「經濟適用房」、「農村房屋」等不同種類,而商品房銷售包括「商品房現售」和「商品房預售」,在中國大陸房屋買賣制度中,應認識商品房預售買賣制度及法律規定,本文願藉此說明大陸商品房預售時,台灣人應注意的法律規定,避免發生糾紛,並保障自身權益。

二、中國大陸商品房的預售制度

  中國大陸的預售屋買賣是指在房屋未建或尚未建成時簽訂商品房預售合同,買房人並未見到房屋的最終型態,是買房人在了解房地產開發企業的資質狀況和等級以及房屋出售人具備預售房屋條件的基礎上,買賣雙方所簽訂的書面合同(註1)。    關於商品房預售買賣流程與應注意事項,介紹如下:

  (一)簽訂合同前,應注意房地產開發公司有無取得「預售房屋許可證」:

  按大陸《城市房地產管理法》第45條規定:「Ⅰ、商品房預售,應當符合下列條件:…(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。」,次按大陸《城市商品房預售管理辦法》第6條規定:「商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售,應當向房地產管理部門申請預售許可,取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的,不得進行商品房預售」,復按大陸《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規定:「出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效」,故若房地產開發公司未取得「預售房屋許可證」,依上開法條規定,不得進行商品房預售,此時若簽訂商品房預售合同,效力為無效。

  (二)簽訂商品房預售合同時,應區分「商品房買賣認購書」與「商品房預售合同」之異同:

  所謂「商品房買賣認購書」是商品房買賣合同當事人在簽署預售契約或買賣契約前所簽訂的文書,是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。認購書的名稱五花八門,例如協議書、房號保留協議書、認購房屋協議書、訂購書、預訂書、意向書、允諾書、備忘錄、談判紀要及定金收據等形式 (註2)。

  由於大陸《城市房地產管理法》第45條第1款第4項規定,房地產開發公司取得「預售房屋許可證」時,簽訂之「商品房預售合同」始為有效,因此「商品房買賣認購書」一般是在還沒有取得商品房預售許可證之前先行簽訂,買賣雙方當事人的就商品房預售之房屋位置、面積等基本情況、價款計算及簽署「商品房預售合同」的時限先作預先約定,待房地產開發公司取得「預售房屋許可證」後,始依先前簽訂之「商品房買賣認購書」條款,訂立「商品房預售合同」。

  (三)商品房預售合同簽訂後須「公證」:

  「公證」是大陸人民政府應用行政的力量介入商品市場以維護市場經濟秩序的一種手段;台灣民眾在大陸購買預售商品房要簽訂「定式合同」並經公證處公證 (註3)。

  (四)商品房預售合同應登記備案

  按大陸《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條規定:「當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由,請求確認合同無效的,不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的,從其約定,但當事人一方已經履行主要義務,對方接受的除外。」,可知未依登記備案之商品房預售合同,並不會因此無效。

  「商品房預售合同登記」性質上屬於「預告登記」,而「預告登記」的目的在於使已經成立並生效的請求權具有對抗第三人的效力。登記並非請求權成立、生效的要件。預售合同登記的作用是為了加強對預售商品房的管理,並使經登記的預購人的權益具有普通債權所不具備的排他性。從保護預售關係中弱勢主體預購人的角度而言,預售合同登記不是預售合同的生效要件(註4)。

  (五)交屋:

  交付房屋,是指出賣人將房屋交付買受人占有、支配和使用並依法轉移所有權,當事人在房屋買賣合同中,應當對交付房屋的具體方式及其時間訂立的具體、明確;俾免事後發生糾紛。

  1、交付條件:商品房交付條件係指在商品房具備何種條件時,開發商取得與購房者辦理關於商品房的交付條件問題,依據大陸《合同法》、《建築法》、《建設工程質量管理條例》等法規規定是「驗收合格」。

  關於「驗收合格」之意義,依大陸《商品房買賣合同示範文本》第9條規定,係指該商品房已取得建設工程竣工驗收備案證明文件,因此買受人於交屋時,須注意出賣人是否已取得建設工程竣工驗收備案證明文件。

  2、「兩書」取得:所謂「兩書」即「住宅質量保證書」及「住宅使用說明書」,分別規定於大陸《城市房地產開發經營管理條例》第31條第1款及大陸《商品房銷售管理辦法》第32條,上開規定,係為加強商品住宅質量管理,確保商品住宅售後服務質量和水平,維護商品住宅「消費者」的合法權益而制訂。

  出賣人提供「住宅質量保證書」及「住宅使用說明書」屬於行政法規和行政規章的強制性規定,各地商品房買賣合同示範文本中均有相應的約定,出賣人應當嚴格遵守。在合同履行過程中,出賣人交付房屋時沒有提供「兩書」的,如果合同有約定,應按照合同約定處理;如果合同中沒有約定或約定不明的,買受人以上述規定為依據拒絕接收房屋的,應認定出賣人不具交房要件,由此產生的逾期交房違約責任由出賣人承擔。

三、結語

  綜上所述,台灣人投資中國大陸不動產時,應確實注意相關的法律規定,應先訂立一份周延的「買賣合同」,包括:標的、價款、稅負、瑕疵擔保責任、登記、期限……等等。再者,則要注意相關的交易流程及必要文件,如有不明瞭時,應請教法律專家為宜,俾保自身權益。

註1:欒兆安,房屋買賣合同簽訂指南,法律出版社,民國103年8月,初版,頁4。
註2:奚曉明、韓延斌、王林清,房地產糾紛裁判思路與規範指引,人民法院出版社,民國103年4月,初版二刷,頁560。
註3:李永然,台商大陸投資法律寶典,正中書局,民國90年6月,初版,頁40。
註4:最高人民法院民事審判第一庭,商品房買賣合同司法解釋問答,法律出版社,民國92年9月初版,頁44至頁45。
註5:奚曉明、韓延斌、王林清,同註2,頁659。

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