文◎李永然律師
一、房屋仲介的法律性質
購買成屋，不少人是透過仲介，而仲介是運用「廣告」銷售房屋，購屋者如遇上仲介公司在廣告不實，致權益受損，能否向房屋仲介公司有所主張？這需先說明「仲介」行為的法律性質。
按我國《民法》中有「居間契約」的規定，居間是當事人約定，一方為他方報告訂約的機會或為訂約的媒介，他方給付報酬的契約（《民法》第565條）。而房屋仲介屬於《不動產經紀業管理條例》中所稱的「不動產經紀業」，該條例是《民法》的特別法，有「特別法優於普通法原則」的適用（註1）。實務上不動產仲介所提供的服務，往往不以「居間」為限，常伴隨其他業務行為，帶有「混合契約」的性質。
二、《不動產經紀業管理條例》對仲介之廣告的要求
如前所述，不動產經紀業受《不動產經紀業管理條例》的規範，該條例針對「資訊揭露」，課予不動產經紀業有：揭示義務、「廣告真實的義務」、簽章義務、使用不動產說明書解說及交付的義務。
在廣告真實義務的方面，依《不動產經紀業管理條例》第21條規定：「I、經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。II、前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。III、廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任。」。由前述規定，房仲業刊登廣告必須與「事實」相符，倘有不符，致交易當事人受有損害，即可對之請求損害賠償。
因而房仲業刊登廣告時，應注意主管機關所頒的《辦理不動產經紀業廣告查核作業注意事項》去進行廣告的刊登，切勿有不實的情形。
實務上常生爭議的是何種情形構成「廣告不實」？其判斷標準如何？通說是認為是否違反《不動產經紀業管理條例》第21條的「廣告不實」，應以「社會通念」作為判斷的依據，又該條例第21條規定的「廣告應與事實相符」，不僅須與房屋現況相符，還必須不是「違法使用」（註2）。
實際案例被認為廣告不實，例舉如下：
1、仲介公司受託銷售的房子，土地使用分區是第三種工業區，核准用途是策略性產業，竟然於銷售廣告上標明「寬域雅典創意大宅」「類型：…住宅…」，該廣告易使消費者誤認該房屋可供一般住宅使用，故被認定為廣告不實（台北高等行政法院103年簡上字第149號判決）。
2、仲介公司刊登租屋廣告，該房屋使用執照的使用分區是「商業區」，用途為「一般事務所」，廣告內竟記載房屋類型為「整層住家」；然土地及建築物使用組別既為「商業區」，不准「住宅」使用，故也被認定為廣告不實（台北高等行政法院105年度簡上字第209號判決）（註3）。
三、結語
由以上說明，提醒房仲業不論是受委售或委租不動產在刊登廣告時，務必注意其內容必須與事實相符；而消費者如遇上因廣告不實，致自已權益受損時，自可依《不動產經紀業管理條例》第21條及其他相關法令之規定，依法請求損害賠償。
註1、林誠二著：民法債編各論（中），頁285，2002年3月初版，瑞與圖書股份有限公司出版。
註2、何彥陞著：不動產交易與經紀業管理法，頁387～388，2017年10月初版第1刷，元照出版有限公司總經銷。
註3、何彥陞著：前揭書，頁390～392。
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作者：李永然、吳家德、連世昌、吳任偉、許淑玲
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