永遠自然─李永然律師部落格

                                                                                                                   文◎李永然律師
一、中國大陸已實施不動產物權登記
　　台商在中國大陸的資產有部分是「不動產」，如：辦公室、廠房、住家、國有土地使用權、、等，這些不動產物權因中國大陸早已實施不動產物權登記制度，而自2015年3月1日起更施行《不動產登記暫行條例》，使該制度更形完備；此由該條例第4條第1款規定：「國家實行不動產統一登記制度」，更易明瞭。
　　既然不動產登記如此重要，台商究竟應具備那些基本認識？筆者擬藉本文予以剖析。

一、土地承包經營權已經制度化
　　中國大陸於2002年8月29日全國人民代表大會常委會通過《農村土地承包法》，該法並自2003年3月1日起施行，該法規範農村「土地承包經營權」；大陸自2007年10月1日起施行的《物權法》也於第十一章「土地承包經營權」章的規定，確立「土地承包經營權」；亦即農村集體所有和國家所有由農村集體使用的耕地、林地、草地以及其他用於農業的土地，依法實行「土地承包經營制度」。
二、土地承包經營權屬於「物權」
　　對於農村「土地承包經營權」究竟屬於「債權」或「物權」？過去存在著爭議，而目前在中國大陸已確立其屬於「物權」的性質。其好處有三：（1）土地承包經營權物權化後，允許農民可以對承包經營權進行轉包，也有利於提高承包經營的效率；（2）土地承包經營權成為物權，它作為一項長期穩定的私法財產，於轉讓時可以克服對土地承包經營權轉讓的限制；（3）土地承包經營權物權化，就要受到「物權法定原則」的拘束（註1）。

一、中國大陸將自2015年3月1日起實施《不動產登記暫行條例》
　　中國大陸對不動產的登記，關於土地部分是適用《土地登記辦法》，而對房屋部分則是適用《房屋登記辦法》，但因2014年11月24日《不動產登記暫行條例》的公布，並將自2015年3月1日起實施，將土地及房屋登記一併規定，這是極大的改變。　
　　大陸《不動產登記暫行條例》，其適用的標的客體是針對「不動產」，依該條例第2條第2款，其範圍包括「土地、海域以及房屋、林木等定着物」，皆必須由「不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載於不動產登記簿」中。
　　因該條例第4條第3款中訂有「既存權利保護條款」，即「不動產權利人已經依法享有的不動產權利，不因登記機構和登記程式的改變而受到影響。」，此乃為保障「不動產權利人」的權益。　　

　根據民國102年6月24日旺報A9版記者洪肇君的報導，林姓台商在福建福清市投資養豬10年，最近因為政府減汙排放，欲拆遷他的6700平方公尺豬舍、倉庫，但是每平方公尺只補償100元人民幣左右，明顯低於市價，已經向海基會及大陸國務院提出申訴。

　根據民國102年6月12日經濟日報A10版記者曾迺強的報導，北京住建委公布最新的《預售資金監督管理辦法》，規定房地產企業應該將預售資金存入專用帳戶以阻止房地產泡沫危機，且新的規定將自2013年7月1日起實施。

    根據民國102年3月15日經濟日報A14版記者何蕙安和工商時報A9版記者吳瑞達報導，大陸中央電視台於「315」專題節目裡面踢爆，大陸知名的企業「華華集團」使用不合標準的海砂混凝土，包括深圳第一高樓「平安金融中心」和深圳地鐵等知名建設均有可能受害。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎李永然律師、李廷鈞地政士
　　一、大陸台商須注意「建設用地使用權」的用語
　　台商在中國大陸常接觸土地，而台商接觸土地主要是關於使用權，尤其是大陸《物權法》中所規定的「建設用地使用權」。
　　大陸目前的《物權法》於第135條規定：「建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有一使用和收益的權利，有權利用該土地建造建築物、構築物及其附屬設施。」；依照前述規定，「建設用地使用權」乃指土地使用權人為建造並保有建築物、構築物及附屬設施而依法對「國家所有」或「集體所有」的土地予以占有、使用和收益的權利(註1)。
　　大陸《物權法》於制定過程中，對於物權性的土地利用權，存在「國有土地使用權」、「基地使用權」、「建設用地使用權」名稱之爭(註2)，後來所頒布實施的《物權法》於第12章是使用「建設用地使用權」。
　　二、大陸台商須注意「建設用地使用權」的用途
　　對於「建設用地使用權」，台商須注意其用途。依大陸《物權法》第140條規定：「建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批准。」。就用途而言，建設用地使用權人可以利用該土地建造「建築物」、「構築物」及其「附屬設施」(註3)。「建設用地」包括：住宅用地、公用設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地、軍事設施等用地(註4)；有一種分類，即將之區分為「住宅建設用地使用權」及「非住宅建設用地使用權」；依大陸《物權法》第149條規定：「I.『住宅建設用地使用權』期間屆滿的，自動續期。II.『非住宅建設用地使用權』期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。…...」。
　　三、建設用地使用權可以分層設立嗎？
　　再者，大陸台商須注意「建設用地使用權」依法可以分層設立。大陸《物權法》第136條規定：「建設用地使用權可以在地表、地上或地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。」，由於分層次開發土地已成為土地利用的新趨勢，因而大陸《物權法》於是在前述規定的條文中規定了土地分層次之利用的權利；又大陸《物權法》第138條第2款第(三)項也規定：「建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款：「…...(三)建築物、構築物及其附屬設施占用的空間。......」；所以，分層出讓建設用地使用權是可能的，且不同層次的權利人也是按照前述規定取得土地使用權，在各自不同的空間範圍內行使其使用權。
　　四、結語：
　　大陸台商想要取得「建設用地使用權」，具備以上的基本認識，絕對是必要的；又唯有如此，才能保障自身的合法權益。
　　註1、參見李石山、汪安亞、唐義虎著：物權法原理，頁233，北京大學出版社出版發行，2011年6月第2版。
　　註2、李石山、汪安亞、唐義虎著：前揭書，頁238。
　　註3、「建築物」如住宅、寫字樓、廠房等，「構築物」指不具有居住或者生產經營功能的人工建造物，如道路、橋梁、隧道、紀念碑、水池、水塔、煙囪等；「附屬設施」主要指附屬於建築物、構築物的一些設施。
　　註4、參見王勝明主編：物權法學習問答，頁267，中國民主法制出版社出版發行，2012年8月第1版。

　　　　　　　　　　　　　文◎李永然律師．李廷鈞地政士
　　一、台商建廠常須取得土地使用權
　　台商赴中國大陸投資設廠，必須運用土地，而中國大陸實施「社會主義土地公有制」，土地為「全民所有」和「勞動群眾集體所有」；前者乃指國家所有土地的所有權，由「國務院」代表國家行使(參見大陸《土地管理法》第2條第1款、第2款)。
　　台商如運用國有土地，必須取得土地使用權；台商必須明白大陸對國有土地係實行「國有土地有償使用制度」，例外則採「行政劃撥方式」(參見大陸《土地管理法》第2條第5款)。
　　二、建廠的土地為建設用地
　　台商於建廠運用土地，須先瞭解土地用途，依大陸《土地管理法》第4條第1款規定：國家實行「土地用途管理制度」，其將土地分為「農用地」、「建設用地」和「未利用地」，現將之分述如下：
　　1.農用地：指直接用於農業生產的土地，包括：耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等；
　　2.建設用地：指建造建築物、構築物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利用地、旅遊用地、軍事設施用地；
　　3.未利用地：指「農用地」和「建設用地」以外的土地(參見大陸《土地管理法》第4條第3款)。
　　建廠即須運用「建設用地」，台商如建廠，必須依法申請使用國有土地(參見大陸《土地管理法》第43條第1款前段)；而前述的「依法申請使用的國有土地」包括：「國家所有的土地」和「國家徵收的原屬於農民集體所有的土地」(參見大陸《土地管理法》第43條第2款)。
　　三、台商取得有償出讓國有土地使用權的法律須知
　　由於使用國有土地用以建設，此種使用權如係通過「有償出讓」方式而取得者，稱之為「有償出讓」方式而取得者，稱之為「有償出讓國有土地使用權」，而大陸頒布施行《物權法》，將之稱為「建設用地使用權」。台商受讓時，應注意以下三點：
　　1.以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照大陸「國務院」規定的標準和辦法、繳納「土地使用權出讓金」等土地有償使用費和其他費用後，方可使用土地(參見大陸《土地管理法》第55條第1款)；中國大陸為管理城市國有土地使用權和轉讓還發布《城市國有土地使用權價格管理暫行辦法》。
　　2.受讓人應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定使用土地，如需改變該幅土地建設用途的，應當經「有關人民政府土地行政主管部門」同意，報「原批准用地的人民政府」批准；其中，在「城市規劃區」內改變土地用途的，在報批前，應當經「有關城市規劃行政主管部門」同意(參見大陸《土地管理法》第56條)。
　　3.土地使用權如有下列情形之一，可能被收回：(1)為「公共利益」需要使用土地的；(2)為實施城市規劃進行「舊城區改建」，需要調整土地使用的；(3)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批准的(參見大陸《土地管理法》第58條第1款第(一)~(三)項)；(4)受讓人如係運用土地進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地，滿「二年」未動工開發的，可以無償收回土地使用權(參見大陸《城市房地產管理法》第26條)。
　　四、結語
　　綜上所述，大陸台商在國有土地上取得使用權，務必注意前述規定，按規定開發、建設、使用，方不致於招來相關的法律責任。

   文◎李永然．李廷鈞
一、台商建廠常須取得土地使用權
    台商赴中國大陸投資設廠，必須運用土地，而中國大陸實施「社會主義土地公有制」，土地為「全民所有」和「勞動群眾集體所有」；前者乃指國家所有土地的所有權，由「國務院」代表國家行使(參見大陸《土地管理法》第2條第1款、第2款)。

文◎李永然律師
一、    台商有時會面對集體所有土地的徵用：
按台商於大陸進行投資設廠或進行房地產開發的投資，必須覓尋土地，而因