永遠自然─李永然律師部落格

　《買房不踩雷：限貸令×預售屋全攻略法律手冊》免費贈閱，歡迎索取
　　近年來，國內房地產市場在政策與金融環境的雙重影響下，產生了劇烈變動。從嚴格規範不動產投機炒作的《平均地權條例》修法，到中央銀行旨在穩定房市的選擇性信用管制（即「限貸令」），都對預售屋及新成屋的買賣交易投下了巨大的變數。面對複雜的法規與潛在的交易糾紛，購屋族與業者亟需一本全面且專業的法律指南。

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文◎李永然律師、鍾亦庭律師
一、政府打房房市萎縮，致購屋斷頭增加

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文◎李永然律師
　　預售房屋買賣，建設公司使用「定型化契約」與買方訂立合約，買方付了數期價款後，未再支付，賣方即建設公司以買方違約為由，解除雙方所訂立的「預定房地買賣契約」，並沒收買方已付價款，買方該怎麼辦？

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　　案例：
　　甲將房子出售予乙，雙方訂立「房屋買賣契約」；在契約中約定價款分四期支付，乙支付兩期之後，即未再依約支付第三、四期款；出賣人甲該如何救濟？
　　解析：
　　按買賣契約為「有償契約」，買受人負有依約給付價金的義務，如果買受人未依約給付價金，出賣人可先進行「催告」（如：利用「郵局存證信函」、「律師函」……等），買受人如依然置之不理，出賣人可考慮選擇下述方式之一，進行法律救濟？

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　　2015年8月27日晚間7時，李永然律師應台北市建築交集會之邀，前往演講「打房可以實現居住權的保障嗎？」，現場近70餘位會員，大家專注聆聽李律師的演講，李永然律師並贈送在場會員，每人一本「不動產交易所得稅．房屋稅法律手冊」做為參考。李律師演講內容如下：
  
  
  

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　　家是最溫暖的歸宿，每個人一生之中，都會想擁有一間屬於自己的房屋，「買房子」是人生中的大事，但房屋價格不斐，若沒有小心謹慎，往往容易誤觸陷阱或是買到不合自己期待的房子，造成遺憾，甚至可能威脅到自己本身及家人的生命財產安全，故不得不小心。曾慶正技師從事房屋結構分析設計、監造、評估、鑑定等工作經驗長達30餘年，是房屋的結構安全方面專家，將其經驗整理後，分享於「這樣買房子最安全」一書(樂樂文化出版，2010年11月第1版)中，提供大眾購屋時的參考，是一本實用的工具書！！
　　首先購屋之前，應該先做功課，若是購買預售屋風險較高，作者較推薦新成屋，除了價格較預售屋便宜外，購買後不會有實際情形和期待相差太大、建商倒閉跑路的問題，若是購買預售屋也要注意監工的問題。而中古屋的購買則是要注意產權是否清楚，有無設定抵押，將來過戶也要確保之前沒有積欠水電、電話、瓦斯、管理費等相關費用。
　　其次，購買中古屋最好注意輻射屋、海砂屋的問題，當對於中古屋的年份可疑，又有疑慮時，要求做「建築物輻射偵測」或是「氯離子含量試驗」，是最安全的作法。牆壁、樑柱的裂痕，研究其出現的位置及方向，便可以對於是否構成結構安全疑慮略知一二。此外，購買中古屋時，「漏水」也是一大問題，從油漆的修補、地板的縫隙可以看出端倪。

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