永遠自然─李永然律師部落格

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年2月13日工商時報A11版記者姚舜所撰「企業集團搶進 宜蘭飯店再掀戰火 5家上半年陸續加入戰局」的報導，繼煙波飯店集團民國105年搶進宜蘭開出煙波飯店蘇澳館，以及老爺酒店集團旗下老爺行旅進駐宜蘭傳藝中心之後，宜蘭悅川酒店、力麗觀光旗下力麗威斯汀酒店、麒麟太子飯店礁溪館、寒舍餐旅集團旗下寒舍寒沐酒店、加盟雲朗觀光旗下的礁溪兆品酒店等5家，預計將在民國106年上半開始營運。同時，遠東集團在礁溪及力麗觀光集團與昇恆晶集集團在宜蘭烏石港，自然美集團在冬山河亦都有投資與建飯店的計畫進行中。新飯店加入市場營運，老飯店全力鞏固市場，再掀宜蘭觀光飯店市場大戰。

    雪山隧道通車，宜蘭成為「大台北後花園」，並帶動企業集團搶進宜蘭投資興建旅館熱潮，由於競爭激烈，新飯店如何拓客源？飯店怎麼應戰？都是市場關注焦點。民國105年宜蘭五星飯店中客房平均產值唯一成長的蘭城晶英酒店，將持續深化親子家庭度假體驗，以口碑形銷鞏固市占，蘭城晶英總經理蔣大雄表示，愈來愈多香港與日本親子家庭客利用連假到蘭城晶英度假，未來飯店將深耕此兩大海外市場。另外，蘭城晶英著名的櫻桃烤鴨也將持續作出更多的口味變化，提供我國與國外旅客新味覺體驗。

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    依據民國106年2月3日經濟日報A14版記者劉懿慧所撰「地價稅清查 盯自用宅出租」的報導，各縣市政府已陸續展開地價稅清查作業，原核准按自用住宅用地優惠稅率課徵的土地，若經查獲有出租或供營業使用，除補徵差額地價稅外，可處短匿稅額三倍以下罰鍰。地價稅清查範圍是以自用住宅用地、工業用地、公共設施保留地、非供公共通行道路使用的免稅土地、公共設施保留地、有出租收益的國有土地及農業用地為主要查核對象，並將篩選面積大、變動性高者為清查重點範圍。

    嘉義縣財政稅務局表示，2017年將針對適用自用住宅用地稅率課徵地價稅的土地列為清查重點，除了運用營業稅籍、租賃所得資料及各項租金補助資料，查核房屋有無出租及供營業使用的情形外，也運用戶籍資料，全面清查自用住宅戶籍設籍情形是否符合條件。若土地所有權人或配偶、已成年的直系親屬全戶遷出，無人設籍，就不得再享有優惠稅率課徵地價稅。另外，民眾申請政府機關租金補貼、具有租賃公證書、私人之間簽訂租賃契約、公司行號申報租賃支出開立扣繳憑單，都屬於將土地改作出租用途行為，也不適用優惠稅率。該局提醒，土地如不符合減稅規定，稅務局將會發函給該筆土地的所有權人，因此民眾的姓名、通訊住址等聯繫資料若有更動，也應主動向各分局申請變更，才不會讓相關文書延誤送達。

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    依據民國106年2月3日經濟日報A13版記者郭幸宜所撰「三商銀挺都更 將自地改建」的報導，華南都更計畫有新進展。華南金董事長吳當傑表示，華南金預計3月取得子公司新北市土城區建築執照，進行自有土地都更，希望帶頭示範，力挺都更政策，目標成為公股行庫都更融資前三大行庫。據了解，華南金計畫都更的土地，是位於新北市土城區，鄰近鴻海集團的土地，該土地是由華南金集團子公司所持有，結合當居民自有土地，民國105年底已完成土地整合與相關流程，估計3月就能拿到建築執照。

   第一銀行總經理周伯蕉也表示，一銀在2005年就積極投入都更，銀行也將部分老舊行舍重建、自有土地興建計畫，列為年度重點工作，將配合政府都更政策，快馬加鞭推動都更。周伯蕉總經理指出，銀行投入都更面臨最大問題在於法規與整合不易，例如，一銀北投分行與行舍後分的土地，就卡在該筆土地是一銀與台北市政府共同持有，加上與附近店家整合尚未取得共識，讓部分都更案一直拖延。彰化銀行則預定將五個屋齡較高自有行舍拆除重建，包括位於台北市延平北路北門分行、天津街宿舍以及位於重慶南路的台北分行，都是列入拆除重建的名單。

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    依據民國106年1月31日聯合報 A8版記者徐子晴所撰「舊建築轉身景點 復古味誘文青」的報導，台灣近年吹起一股文創風，不少具有復古情懷的景點吸引不少文青駐足。台中市近年最夯的文創景點，當數從省政府員工宿舍改建成文創基地的「審計新村」，眷村建築搖身一變，成為文創產業的新興基地。在基隆和瑞芳交界、號稱「全台最美車站」的台鐵八斗子站，兼具頹廢和孤寂美感、復古和創新的味道，也變成近期遊客必玩的熱門景點。

    「審計新村」坐落於台中市西區，擁有40年歷史的白牆紅瓦建築，充滿濃濃懷舊風。台中市政府勞工局說，「審計新村」每天上午11時至下午5時開放，周一則公休，春節期間照常開放；推薦民眾可自行開車或搭公車到審計新村逛市集，看星空電影院，還可順道前往周遭的綠園道、草悟道、范特喜、大墩文化中心美術館來一趟文化巡禮。此外，台灣北部最受矚目的景點，當數12月底剛開通，有「北台灣多良」、「全台灣最美車站」美稱的八斗子車站，可遠眺太平洋濱海及九份美景，海天一色及依山傍海的景色，被譽為有如明信片般的畫面，吸引不少旅客前往「朝聖」。

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    依據民國106年1月29日自由時報A10版記者徐義平所撰「中客來台銳減 去年置產竟拉尾盤」的報導，中客來台觀光持續衰退，反觀中資來台購屋卻在二  ○一六年第四季上演拉尾盤行情，單一季購屋件數達二十五件，為全年單季新高，更是自二○○二年開放以來，單一季度購屋件數第三高的紀錄，僅次於二○一五年第三、四季中資建案「萬通台北二○一一」交屋潮的時間點。根據內政部地政司發布最新資訊，二○一六年第四季中資合計購屋金額逾新台幣四．一一億元，平均單件購屋總價約新台幣一六四六萬元，該季中資購屋區域分別為高雄市七件，新北市、台中市各五件，台北市、台南市各三件，彰化縣、花蓮縣各一件。

    根據地政司統計，開放中資來台購置不動產已超過十四個年頭，目前中資來台累計取得土地面積約一．二五九二公頃（約三八○九．八坪）、建物累積取得為三四二件，都還不及一年的管制上限。更遑論長期總量管制土地一三○○公頃、建物兩萬戶，土地更僅占○．○九％，連千分之一都不到，建物占長期總量管制約不到二％。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，從這些數字來看，中資來台購買房地產也僅於話題而已，甚至根本還沒有熱過。東森房屋研究中心副理于靜芳表示，由於中資購屋受限「五四三條款」，導致近年中資來台購屋在官方呈現數字並不高，但以中資背景卻透過轉道第三地外資名義來台投資或買房時有所聞；不過，隨著中客明顯遽減，加上國內房市景氣不佳，也連帶影響中資購屋意願降低。

陳清秀教授針對薪資所得未許實額減除費用是否違憲，委請李永然律師為代理人，聲請大法官釋憲。大法官會議於2月9日對此做成第745號解釋。

解釋文指出，所得稅法第14條第1項第3類第1款及第2款、同法第17條第1項第2款第3目之2關於薪資所得之計算，僅許薪資所得者就個人薪資收入，減除定額之薪資所得特別扣除額，而不許薪資所得者於該年度之必要費用超過法定扣除額時，得以列舉或其他方式減除必要費用，於此範圍內，與憲法第7條平等權保障之意旨不符，相關機關應自本解釋公布之日起二年內，依本解釋之意旨，檢討修正所得稅法相關規定。

財政部中華民國74年4月23日台財稅第14917號函釋關於大專院校兼任教師授課鐘點費亦屬薪資所得部分，與憲法第19條租稅法律主義及第23條規定尚無牴觸。

作者： 李永然
《105-12-3384投資情報106年1月27日第186期第78-79頁》

一、信託之受益人享有「受益權」：

作者： 李永然

《106-01-3387投資情報106年1月27日第186期第76-77頁》

一、公益信託須經「許可」後，方能設立

      2月8日，永然第17期高中法律生活營進入第三天，分為兩組，參觀台灣台北地方法院、立法院及監察院，在立法委員陳學聖辦公室的協助安排下，同學們進入我國最高立法機關，了解立法的程序和立委的職權；之後參觀監察院，由解說人員帶領同學了解監察院的職權及介紹這棟百年建築之美。

永然第17期高中法律生活營，於2月7日進入第二天的活動，第一堂課請到陳建宏總編輯主講「迎接法治道路的挑戰」，以近來的司法判決為例，帶領同學了解現實的法律世界；

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    依據民國106年1月26日經濟日報A4版記者陳美玲所撰「都更加持 五分埔公寓每坪飆136萬」的報導，在都更效益加持下，讓國內開發商願以高價出手買進整棟老公寓；據實價登錄網最新資料，台北市信義區五分埔商圈一棟舊公寓，二、三樓交易行情出現每坪成交價達新台幣136萬元，創出五分埔商圈公寓行情新高價。該交易案是在民國105年8月完成，位置就在台北市松山路176號，為一屋齡38年的舊公寓，其中二、三樓總交易價格為新台幣4,750萬元，建物移轉面積為34.92坪，換算每坪成交價約新台幣136.02萬元。

    據實價登錄網資料，該案周邊公寓行情每坪成交價約新台幣56萬元起跳，因此該交易案不僅較區域行情高出142.7%，更寫下五分埔周邊公寓行情新高價。房產專家表示，該交易案位於知名的五分埔都更案中，該案都更面積高達1,722坪，實施者此次應該是從不同意戶手中購入整棟公寓，突顯開發商是著眼周邊交通便利與生活機能佳，才願意高價接手。面積高達1,722坪的五分埔都更案，是由松山路、虎林街59巷、永吉路所為城的區塊，實施者為台北遷建基地都市更新，因都更案送案報核後，又變更設計，但內政部、台北市政府都更處仍認為全案可舊案續審，全案出現爭議。民國103年間台北高等行政法院判決不同意戶勝訴，認為程序違憲，讓該案聲名大噪。

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    依據民國106年1月4日蘋果日報A10版記者陳世峰所撰「老舊建物更新條例 挨轟草率」的報導，行政院民國105年12月通過《都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例》草案，送交立院備審，總統蔡英文指示列為優先通過法案，卻引發外界怒批過程倉卒、條文內容草率，一旦通過恐讓都市更危險，籲政院應停止送審該案，回歸《都市更新條例》全盤檢討修正。

    中華民國地政士公會全聯會榮譽理事林旺根表示，現行《建築法》八十一條已針對危險建物提出解方，行政院提出此草案卻硬是把危險建物跟三十年老屋畫上等號，且要百分之百同意才適用專法，「根本是圖利大地主跟囤房族等少數民眾。」該新法草案內容也遭學者批過於草率，政治大學第三部門研究中心研究員王章凱舉例，草案第六條訂定：「重建計畫建築高度，除因飛航安全管制外，不受建築法令、都市計畫法令建築高度之限制」，完全破壞長久以來《建築法》管控的日照權、消防安全管制門檻。

永然第17期高中法律生活營自民國106年2月6日至2月9日在成功高中舉行，始業式由永然法律基金會李廷鈞副執行長主持，永然法律基金會董事長李永然律師、成功高中游經祥校長、復興高中鄭雅芬校長、成功高中教務處郭佩菁主任、陳茂慶董事長及永然法律基金會黃淑嬪董事均出席，各位貴賓們致詞鼓勵學員們要多利用機會學習，接觸法律。
　　

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    依據民國106年1月23日工商時報A8版記者朱漢崙所撰「地上權住宅貸款 爭排除限額」的報導，地上權住宅貸款，財政部國產署將再向金管會求救。知情人士透露，由於地上權住宅貸款本身的擔保品，僅有「建物」、不包括「土地」，因此，銀行對於地上權貸款興趣缺缺，對此，財政部國產署再思考解套之道，擬向金管會爭取將地上權的土建融或房貸，排除在《銀行法》第72條之2的計算範圍外。所謂《銀行法》第72條之2，是指包括房貸或土建融等在內的所有不動產放款，合計不得超過銀行的存款加計金融債券總量30％。
  

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    依據民國105年12月27日聯合報A13版記者林敬殷所撰「危險老屋更新優惠 適用範圍擴及數十萬戶」的報導，為加速都市危險及老舊建物更新重建，行政立法政策協調會報討論內政部擬訂的《「都市危險及老舊建築物重建獎助條例》草案，專法提供租稅減免、建蔽率及容積獎勵等優惠措施，並擴大適用範圍，草案將提報行政院院會通過，估計適用對象高達數十萬戶。蔡英文總統日前在執政決策協調會議中已拍板加速完成老舊公寓都市更新，但方案涉及都市更新條例修法，修法時程曠日廢時，因此內政部另提專法優先處理危險及老舊房舍。

    原本內政部對老舊建物的適用範圍，是指卅年以上經耐震評估須拆除重建、或四十年以上無電梯、或五十年以上者。但目前決定擴大為：卅年以上經耐震評估須拆除、或四十年以上者，及相鄰的建物。行政院張秀禎副發言人指出，草案立法目的，是針對老舊、安全疑慮建物，加速改建，並由政府提供改建誘因，包括容積獎勵上限。原本草案是法定容積的一點三倍，現決定增訂，若在條例實施後三年內申請改建，可額外得到法定容積獎勵百分之十，最高可達一點四倍；此外，也放寬百分之十的建蔽率。草案另一重點是，改建前提是要全體所有人同意。未來屋主可自行整合重建，也可由建商協助整合重建。此外，行政審查時程預計兩個月內完成。

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    依據民國105年12月24日聯合報A13版記者丘采薇、許依晨、潘姿羽所撰「住宅法修正三讀 社宅租弱勢提高到3成」的報導，立法院三讀通過《住宅法》修正案，為落實居住正義，明定社會住宅應出租給經濟或社會弱勢，從現行的一成提高至三成。未來也將增設「公益出租人」，鼓勵房東將房屋出租給符合租金補貼申請資格者，租金收入每屋每月免納綜合所得稅的額度最高新台幣一萬元，房屋可按自用住宅用地課地價稅。此外，條文也訂定三年的「緩衝期」，若弱勢者現在承租的房屋是違建，也可申請三年補貼，做為社會住宅蓋好之前的緩衝。

    立法院三讀通過的條文也明訂，主管機關未來依照《住宅法》興辦社會住宅使用國有土地或建築物衍生的收益，得做為社會住宅興辦費用，不受國有財產法應收歸國庫的限制規定，以利推動社會住宅的興建。內政部表示，為讓住宅與房產資源合理利用與分配，提供一般家戶、青年、弱勢族群在居住選擇上更多元機會，除積極修正《住宅法》健全相關配套機制外，也擬訂「社會住宅興辦計畫」，規劃興建十二萬戶社會住宅及包租代管民間空餘屋八萬戶，來達成八年興辦廿萬戶社會住宅。經費部分，增訂中央及地方住宅基金來源，並將成立社會住宅融資服務平台，提供地方政府興建社會住宅的長期低利資金，協助地方政府解決財源問題。

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    依據民國105年12月13日自由時報A14版記者郭安家所撰「保護區開發限制鬆綁 里長憂邊坡難保」的報導，北市府近日通過《台北市土地使用分區附條件允許使用核准標準》修正案，過去保護區、農業區及風景區開發案，設條件「不得位於台北市環境地質資料庫中土地利用潛力低及很低的區域」，但未來條件取消，改為個案審查，評估地質敏感區的鑽探報告；台北市大地處專委梁成兆說明，早年沒有《地質法》，北市府設置台北市環境地質資料庫，土地利用潛力低的基地，代表要投入較多工程成本整地、改良地質或岩盤，原則上不會開發、案子容易被否決，但這不等於安不安全，因經過專業技師簽證安全無虞，仍可改良地質進行開發。
   

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    依據民國105年12月20日自由時報A7版記者邱奕統所撰「蔡：8年蓋20萬戶社宅目標不變」的報導，蔡英文總統於民國105年12月19日主持桃園市桃園區中路二號社會住宅動土典禮，她表示，行政院已提出《住宅法》修正草案，正在立法院審議，等通過後就能透過降低土地取得成本、租稅優惠等政策，完成租屋合理而且可以長期安心居住的社會住宅，新政府推動八年二十萬戶社會住宅的目標不變，協助年輕人、經濟社會弱勢者找到安居樂業的家。

    蔡英文總統並強調，社會住宅是城市的驕傲、進步的象徵，中央跟地方要攜手全力以赴，一起完成國家進步的願景，這是人民期待的事，行政院將跟所有地方政府合作，提供更多的支持，共同解決社會住宅推動過程中所要面對的問題。

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    依據民國105年11月21日中國時報A7版呂雪彗記者所撰「祭誘因 容積獎勵及降房屋持有稅 都更條例擬提一次性修法」的報導，為因應《都市更新條例》民國105年11月23日在內政委員會排案審議，行政立法協調會將研商策略。據了解，行政院傾向下會期將提出一次性修法，不採分段進行；另祭出「容積獎勵及「降低房屋持有稅負擔等誘因，加速老舊住宅的都更改建。其中租稅優惠除前4年減半徵收外，第5年起擬採逐年遞減方式再延長至8年，內政部未來將提出加速都更推動方案。

    據了解，研議中不動產持有稅負的減免除前4年減半優惠外，考慮自第5年起再延長優惠，優惠期間可能從4年拉長至7或8年。而減免額度，第5年起逐年遞減稅額優惠，例如1-4年均減免50％，第5年起可能只減免25％，第6年減免額度再降，8年後就恢復全額課徵。官員說，財政部對此提議原則同意，但房屋持有稅是「地方稅，關鍵在地方政府態度。另容積獎勵傾向要增獎勵項目內容，官員說，目前都更案審議多只取得25-35％容積獎勵，增加項目後盼實質拿到法定容積上限50％的獎勵；未來中央及地方政府皆可設都更專責法人機構，官員說，「專責法人機構」不一定是「行政法人」，包括「公司組織」或「基金會」皆可。

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    依據民國105年11月17日經濟日報A15版林潔玲記者所撰「捐地抵稅 訂成本計算標準」的報導，財政部發布個人以《非現金捐贈列報扣除額計算標準》，若未提出實際取得成本證明，土地、房屋分別依捐贈時的公告土地現值、房屋評定標準價格，按捐贈時消費者物價指數調整至土地、房屋取得年度的價值計算。至於公設保留地、公眾通行道路地則依捐贈時公告土地現值16%計算，可逐年檢討。由於過去曾有案例為高所得者，以低價購入公共設施保留地捐贈政府，但按高於實際取得成本的公告地價列舉扣除，因此財政部在民國105年7月27日修正法源，增訂《非現金財產捐贈列報扣除金額計算及認定標準》，並於11月16日發布子法，規定若未提出實際取得成本證明的計算標準。

    若納稅義務人捐贈非現金財產要列報扣除，須提出實際取得成本為證明，但若未提出證明者，各項目有不同計算方式，以土地、房屋來說，是按捐贈時的公告土地現值、房屋評定標準價格，依照最新公布的消費者物價指數回推至取得年度計算。個人對政府的捐贈土地金額最高在民國92年最高，財政部並在同年頒布解釋令，限制個人以非現金財產捐贈列報扣抵金額，最多只能抵土地公告現值16%，使捐地抵稅行為大為減少。