201022日下午赴台北縣蘆洲為台北縣社區大廈促進協會會員演講,共有400餘位會員出席,市長也出席大會。

我的演講引起相當大回應,會員竟然提出了數十個問題,真是有備而來。



問題如下:

1.      住戶飼養的寵物,除了亂叫,排洩物臭味還溢出梯廳,該如何協調、處理?(已嚴重影響同樓層另一戶的安寧及環境衛生)

2.      社區規約明訂車位不得外租非住戶,但經勸導仍未改善,管委會該如何處理

3.      社區共有124戶,是否可以不聘任管理服務人員(總幹事)?改由保全人員代理管理服務人員之職務?

4.      社區做公共工程(如衛生下水道接管工程),因為管線經過區分所有權人車位旁,遭車位所有權人反對時,管委會可否強制施工?

5.      管委會有租賃所得,是否要開立收據(或發票),同時是否要每年申報綜合所得稅呢?

6.      B-1~B-2地下室違規停機車很多年,找不到車主,是否可報警處理、進行移除?

7.      主委與廠商簽訂機械停車位之保養契約後,屆時須付款項,而財委卻不付款,是否有刑責?

8.      主委當選並執行已五個月,前任主委一直不肯交接社區文件,應如何處理?

9.      主任委員及委員開會通過撤換保養單位(保養電梯),但還未簽約,社區住戶是否可以多數人的決議,改變這個議程?

10.  一樓出租後,承租人又當二房東,出租他人,連騎樓也分租三人,請問騎樓遭長期霸佔分租,管委會該如何處理?騎樓地遭損壞,該由誰負責?

11.  房屋氯離子含量標準,是否溯及既往?現行標準為0.387年以前為0.6;因曾有87年前的建物氯含量介於0.3~0.6間而敗訴,原因為何?經多次轉手之76年建造之房屋,現任屋主已購置4年,發現氯離子含量超標,且經檢驗2間公司,卻含量落差頗大(兩間皆有土木技師公會認證),一個為0.328,一為0.8,現任屋主有何權益可以主張?再則前手屋主亦非建商,完全無法認同,再追溯到前前屋主,可否併案處理?仲介者的居間責任是什麼?有無連帶責任?

12.  規約是否可規定管理委員之職業,如限制房屋仲介者不得為管理委員(若不得限制,為何可通過備)?

13.  管理委員被罷免或因故辭職未補選,則管委會會議需出席人數過半成會之規定,現計算總人數是原規約委員人數?還是扣除被罷免或辭職人數?

14.  公寓大廈管理條例規定區分所有權人會議開會通知需於會前10日內通知,若規約需於開會前15日通知,是否合法?

15.  若規約未規定管理委員的代理事宜,管理委員是否可以以區分所有權人或民法規定委託其他委員出席?

16.  社區有4家店面,買賣時並無約定騎樓由其專用,規約也無約定專用,雖於區分所有權人會議中取得協調,並立下協議書,但依然遭住戶檢舉、警方前來取締「佔用騎樓」,請問可否經由區分所有權人會議提議、決定由其4家店面約定專用?若通過後,警方還能因住戶檢舉而取締嗎?

17.  本社區管委會現為第一屆,如二年舉行一次區分所有權人會議,是否合法?

18.  建商給管委會的公共基金沒有上限,但是否有最低限制呢?

19.  本公寓為5樓建物,4樓被隔成小套房出租,2樓設神壇立宮廟,請問這兩種設立在公寓住宅中合法嗎?要如何處置?

20.  社區中13樓的專用水管破裂,水沿著管道間流至121110樓,請問修理費如何負擔?且13樓的漏水導致12樓天花板損壞,是否13樓要負損害賠償責任?

21.  11樓以上各戶消防水管漏水,其維修是否各戶自行負責費用?

22.  公寓頂樓被違建佔滿,從4樓樓梯上鎖,其他住戶無法進入,連抄水表都不得入,水塔也無法清洗,嚴重影響公共安全,但因每個樓層後面都有部分違建,頂樓違建戶便以此威脅,要拆大家一起拆,該如何是好?

23.  社區為挑高大樓,每戶都二次施工。有一層有超大露台,且由走廊進出,不屬私人持有,卻無法進入,管委會要如何溝通協調?

24.  社區有一修繕工程,是主委擅自主張改建的,未經委員會會議或區分所有權人會議通過,同時未提出設計報價以及招標程序,請問其他委員可以提出異議嗎?如何提起向哪個單位提起?(委員曾幾經提議主委召開委員會討論,但主委無意願召開會議)

25.  社區一樓住戶邊的空地,屬於共用部分,該住戶以鋁門窗圈圍使用,是否屬違建?要如何處理?

26.  因樓上室內裝潢設計更動了一些地方,例如廁所有共通管道間,現樓下的住戶管道間已無法正常排氣,造成阻塞情況,形成樓下抽煙,樓上吸煙的情況,請問要如何救濟?

27.  主委僱用清潔公司或私人清潔員為社區工作,不公布工作內容,損害社區住戶利益,不清潔還是要付管理費,而且要換清潔公司還需經清潔公司視其同意之合約是否有效,住戶該怎麼辦?

28.  有住戶沒確實的證據,就在區分所有權人會議中造謠汙衊,做人身攻擊,主委任其亂說,是否違法?要如何處理?

29.  社區裡有住戶患有精神異常,請問該如何處理

30.  一區分所有權人已死亡,妻兒都拋棄繼承所有財產,現所積欠的管理費要如何追討

31.  廢氣車停放地下室機車位,如何處理才合法?

32.  本大廈已14年,而汽車停車位沒有獨立產權,都含在公設部分中,如何去確定停車位?無原建設公司合約,也無示意圖為憑現有2住戶爭一個大車位!

33.  社區頂樓平台龜裂,造成住戶天花板漏水,誰負責?

 

    全站熱搜

    李永然律師 發表在 痞客邦 留言(1) 人氣()