文◎永然地政士事務所黃興國地政士

  依據民國105年5月17日工商報A14版記者王姿琳所撰「包租公聰明節稅 掌握5原則」的報導,房東因出租房屋,申報年綜合所得稅時,除了研究「可扣除的必要費用」外,另外掌握5個報稅原則,可能可以達到節稅的效果。在必要費用部分,有兩種計算方式,一是採取「標準費用扣除額」方式申報,當房東無法逐項舉證時,直接核定標準費用為全年度租金收入的43%;另一種則是「列舉費用扣除額」方式申報,也就是把出租房屋的成本、必要損耗及費用等,以列舉的方式扣除計算實際費用。其中,標準費用扣除額僅能扣除43%,其餘57%租金收入一定要申報,但列舉費用扣除額並無上限,也就是說,若房東的認列費用超過43%,則使用列舉方式較能達到節稅效果。

  另外包租公也需注意以下5點,免得遭國稅局連補帶罰處罰。首先,房屋的修繕費只能在當年度申報,也就是在租金收入當年度有實際修繕費用產生時,才可認列減除,其他像是折舊費、地價稅、房屋稅、財產保險費等相關憑證所屬期間,也需與出租期間一致,否則應按照該年度實際出租期間比例攤提。其次,出租房子的貸款利息,只能在申報租賃所得時當作「列舉費用扣除額」扣除,並不能做為綜所稅列舉扣除額中的「自用住宅借款利息」;第三,收取的押金或類似押金的款項,除非房東能證明押金用途並申報,否則需以郵政儲金1年期定存固定利率計算收入。另外,如將承租的房屋再轉租他人,即「二房東」的收入也要記得申報;最後,若將房屋無償提供給直系親屬或配偶以外的親朋好友,無論有無收取租金,皆須申報租賃所得,唯一例外是,若雙方訂定「無償借用契約」,並經由屋主、使用人以外的2人見證及法院或民間公證人公證,則不必申報租賃所得。

  筆者認為「租賃所得」是國稅局查稅的重點,民眾要透過節稅的方法來申報租賃所得,一定要再三確認,例如無償出借不動產供人做營業使用,會被國稅局認定需要申報租賃所得,因此申報時務必多請教專家,如會計師或專業的律師、地政士,才能真正達到「節稅」的目的。

  永然聯合法律事務所李永然律師認為房屋租賃所得未來國稅局一定會更深入稽查,所以往後包租公在這方面一定要更用心申報所得;同時務必知道可以「節稅」,但不能漏報或以不正當方法規避,這樣才可避免不必要的爭訟!

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