文◎李永然律師

一、台商在中國大陸購買房產者不少

  中國大陸的經濟發展,導致其房地產價格不斷地攀升,尤其是一線城市如:上海、北京、、等,而筆者之友人與筆者聊到在中國大陸購房而獲利,總是顯得笑顏逐開。

  其實,在中國大陸購買房產有順利的,也有因不順利而發生糾紛者;所以,台商在中國大陸購買房產仍須注意相關法律規定,方能確保自身權益。

  中國大陸對於房產與台灣同樣容許「預售」,但與台灣仍有不同,礙於篇幅,筆者於本文中僅探討大陸商品房預售相關的法律規定,提供大陸台商參考。

二、商品房預售的定義及法律依據

  首先台商須瞭解「商品房預售」的定義,其乃指「房地產開發企業」將正在建設中的房屋預先出售給「承購人」,由承購人支付「定金」(註1)或房價款的行為(註2)。

  中國大陸是採取「預售許可制」,所以「房地產開發企業」進行商品房預售,必須取得「預售許可」,如未具備預售條件,自不得進行商品房的預售。

  大陸對於商品房預售的法律規範,依大陸《城市房地產管理法》第45條第1款規定:商品房預售,應當符合下列條件:(一)已交付全部「土地使用權出讓金」,取得,土地使用權證書;(二)持有「建設工程規劃許可證」;(三)按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上,並已經確定「施工進度」和「竣工交付日期」;(四)向「縣級以上人民政府房產管理部門」(註3)辦理「預售登記」,取得「商品房預售許可證明」。除前述規定外,也可以參考《城市商品房預售管理辦法》第5條及第6條的規定。

三、商品房預售許可證的申請

  其次,「房地產開發企業」於公開預售之前,必須進行「商品房預售許可證」的申請,依大陸《城市商品房預售管理辦法》第7條規定:「開發企業」申請預售許可,應當提交下列證件(複印件)及資料:(一)商品房預售許可申請表;(二)「開發企業」的《營業執照》和「資質證書」;(三)「土地使用權證」、「建設工程規劃許可證」、「施工許可證」;(四)投入開發建設的資金占工程建設總投資的比例符合規定條件的證明;(五)工程施工合同及關於施工進度的說明;(六)商品房「預售方案」。「預售方案」應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容,並應當附「預售商品房分層平面圖」。「房地產管理部門」作出的准予商品房預售許可的決定,應當予以「公開」,公眾有權查閱;而房地產開發商取得「房地產預售證」之後,應當在「10日」內透過房地產信息系統一次公示全部預售商品房、預售時間、預售地點、預售方式及預售價格(註4)。

四、大陸實施商品房銷售明碼標價\

  再者,大陸台商應瞭解大陸「國家發展和改革委員會」於2011年3月16日發布《商品房銷售明碼標價規定》,此一規定係依大陸《價格法》及《關於商品和服務實行明碼標價的規定》而來,所以,房地產開發企業於進行商品房預售,也必須明碼標價;所謂「明碼標價」是指商品房經營者在銷售商品房時按照《商品房銷售明碼標價規定》的要求公開標示商品房價格、相關收費以及影響商品房價格的其他因素。目前大陸商品房銷售標價實行「一套一標」,亦即商品房經營者應當對每套商品房進行明碼標價,按照「建築面積」或者「套內建築面積」計價的,還應當標明建築面積單價或者套內建築面積單價。同時也要將樓盤的建築結構、裝修狀況、、等基礎設施配套情況、土地性質、、等與商品房價格密切相關的因素明確標示(大陸《商品房銷售明碼標價規定》第3條、第5條、第6條、第8條、第10條)。

五、商品房預售的預告登記

  又大陸《物權法》有「預告登記制度」,依該法第20條規定:「Ⅰ、當事人簽訂買賣房屋或其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。Ⅱ、預告登記後,債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的,預告登記失效。」;所以,大陸台商可以運用「預購商品房買賣預告登記」,藉以保障將來實現對房屋的所有權(註5)。

六、結語

  綜上所述,大陸台商進入中國大陸一定要入境問法,就連購買預售商品房也不例外,唯有如此,方能使自己之利益,獲得應有的保障。

    註1、大陸《擔保法》第89條前段規定:當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。《擔保法》第90條規定:定金應以「書面」形式約定,當事人在「定金合同」中應當約定交付定金的期限,「定金合同」從實際交付定金之日起生效。《擔保法》第91條規定:定金的數額由當事人約定,但不得超過「主合同之標的額」的20%。

    註2、丁會仁編著:房地產經營管理與法律問題實務全書,頁217,2015年7月第1版第1刷,中國法制出版社出版。

    註3、大陸國務院於2012年10月10日《關於第六批取消和調整行政審批項目的決定》,將房地產預售許可的審批權下放,由原來的「縣級以上地方人民政府房地產管理部門」,下放至「設區的市級、縣級人民政府房地產管理部門」。

    註4、王勁松等著:開發商的法律課程,頁252~253,2015年1月第1版第1刷,中國建築工業出版社出版、發行。

    註5、王勁松等著:前揭書,頁255~256。

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