文◎李永然律師

一、大陸台商投資房地產,須瞭解房地產銀行貸款

  有些台商在大陸投資房地產,由於房地產項目進行開發往往須要「建築資金」,這些資金有些是「自有資金」,有些則是「借入資金」,而借入資金的方式不外:金融機構貸款、民間籌措資金、合作開發、商業信用、增發股權、發行企業債券、、等等(註1)。

  在上述各種融資方式,銀行貸款的優勢,則為手續相對簡便,融資成本較低,融資數額巨大(註2);因而筆者擬藉本文針對大陸台商對房地產銀行貸款所應具備的認識予以介紹。

二、認識房地產銀行貸款的種類

  首先台商對於房地產銀行貸款應先認識其種類,如依其是否有擔保,可分為「信用貸款」與「擔保貸款」;如依貸款期限長短的不同,可分為「長期」、「中期」及「短期」貸款;如依房地產項目開發階段的不同,可分為「土地儲備貸款」(註3)、「房地產開發貸款」(註4);又如按照貸款金額用途的不同,則還可分為「房地產開發貸款」、「經營性物業貸款」、「流動資金貸款」、「併購貸款」等(註5)。

三、認識土地儲備貸款

  其次談到土地儲備貸款,談此一問題之先,須先說明中國大陸的「土地儲備制度」。大陸的「土地儲備」,乃指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標,依法取得土地,進行前期開發、儲存以備供應的行為(大陸《土地儲備管理辦法》第2條);可以進行土地儲備的機構,依大陸《土地儲備管理辦法》第3條規定,應為市、縣人民政府批准成立、具有獨立的法人資格,隸屬於國土資源管理部門、統一承擔本行政轄區內土地儲備工作的事業單位(註6)。

  銀行等金融機構貸放款項給「土地儲備機構」,依《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》,應以「抵押貸款方式」發放;所以,此種貸款應為「擔保貸款」,商業銀行在發放「土地儲備貸款」前,會要求「土地儲備機構」以儲備土地或其合法所有的其他財產提供商業銀行抵押擔保;且貸款期限最長不得超過「2年」(《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》銀發【2007】359號)(註7)。

四、認識房地產開發貸款

  再者談到房地產開發貸款,這類貸款依其用途的不同,可以分為「住房類房地產開發貸款」、「商業用房地產開發貸款」、「經濟適用房開發貸款」、「廉租住房建設貸款」與其他特殊房地產項目貸款。

  商業銀行進行此類貸款,同樣會評估以下三點:

  1、借款人的資質條件;

  2、借款人的資信條件,即借款人的還款能力;

  3、房地產項目所具備的條件,其中”四證”齊全是基本條件,「四證齊全」乃指已取得「國有土地使用權證」、「建設用地規劃許可證」、「建設工程規劃許可證」及「建築工程施工許可證」。

  商業銀行進行房地產開發貸款時,往往要考量風險,運用「擔保」,藉以確保貸款回收,而擔保方式通常有「保證擔保」、「抵押擔保」與「質押擔保」;對於「保證擔保」,銀行須審查保證人的信用程度及財務實力,對於「抵押、質押擔保」則應審查抵押物、質押物的變現能力及價值(註8)。

五、結語

  綜上所述,大陸房地產銀行貸款也相當複雜,大陸台商參與房地產的開發時,一定要對之有所認識與瞭解,方能有充足資金,確保開發能順利完成。

註釋:
註1、丁會仁編著:房地產經營管理與法律問題實務全書,頁267~269,2015年7月第1版第1刷,中國法制出版社出版。
註2、王勁松等著:開發商的法律課程,頁116,2015年1月第1版第1刷,中國建築工業出版社出版發行。
註3、「土地儲備貸款」是指商業銀行向負責土地一級開發的機構發放之用於土地收購及土地前期開發而整理的貸款。
註4、「房地產開發貸款」是指向房地產開發企業發放之用於開發、建造向市場銷售、出租等的房地產項目的貸款。
註5、馮加慶編著:房地產投融資法律操作實務與典型案例,頁102,2015年1月第1版第1刷,法律出版社出版。
註6、大陸《土地儲備管理辦法》由國土資源部、財政部、中國人民銀行2017年11月19日聯合通知。該辦法是根據《國務院關於加強國有土地資產管理的通知》(國發【2001】15號)、《國務院辦公廳關於規範國有土地使用權出讓收支管理的通知》(國辦發【2006】100號)而制訂。
註7、馮加慶編著:前揭書,頁111~113。
註8、馮加慶編著:前揭書,頁121。

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