文◎李永然律師

一、大陸台商不少人擁有大陸不動產:

  台商在中國大陸奮鬥打拚已有三十餘年的歷史,有些台商在台灣就具備「有土斯有財」的觀念,所以也在中國大陸購買不動產。

  筆者身邊有些朋友或客戶,一談到中國大陸的不動產就笑顏逐開,主要是自2000年大陸加入WTO之後,房地產迄今已漲了不少,光在這方面就可獲得不少不動產的增值利益。

  中國大陸自2007年10月1日起施行《物權法》,該法第6條前段規定:「不動產物權」的設立、變更、轉讓或消滅,應當依照法律規定「登記」。又《物權法》第14條也規定:「不動產物權」的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當「登記」的,自記載於「不動產登記簿」時發生效力。

  由上述規定,可知不動產物權在中國大陸也同樣重視「不動產登記」;中國大陸國務院於2014年11月24日公布《不動產登記暫行條例》,該條例自2015年3月1日起施行;又其國土資源部於2016年1月1日起公布《不動產登記暫行條例實施細則》,並自公布日起施行。面對此一新登記制度的施行,台商為確保自身的財產權益,自有瞭解的必要,筆者將藉本文予以剖析。

二、中國大陸所謂的「不動產登記」:

  首先大陸台商應認識「不動產登記」的意義,其乃指「不動產登記機構」依法將「不動產」權利歸屬和其他法定事項記載於「不動產登記簿」的行為(參見大陸《不動產登記暫行條例》第2條第1款);而前述的「不動產」則指「土地」、「海域」以及「房屋」、「林木」等「定置物」(參見大陸《不動產登記暫行條例》第2條第2款)。

三、那些「不動產權利」必須辦理登記?

  其次大陸台商應瞭解必須辦理登記的「不動產權利」,其包括:(1)集體土地所有權;(2)房屋等建築物、構築物所有權;(3)森林、林木所有權;(4)耕地、林地、草地等土地承包經營權;(5)建設用地使用權;(6)宅基地使用權;(7)海域使用權;(8)地役權;(9)抵押權;(10)法律規定需要登記的其他不動產權利(參見大陸《不動產登記暫行條例》第5條)。前述第(10)「法律規定需要登記的其他不動產權利」,是指對需要登記不動產權利之兜底性的規定,對於《不動產登記暫行條例》第5條沒有列舉的不動產權利,但其他法律、法規中規定之需要登記的不動產權利,以及在今後的法律、法規中規定需要登記的不動產權利,都適用《不動產登記暫行條例》(註1)。

四、大陸的「不動產登記簿」有那些內容?

  再者,如前所述,不動產登記是記載於「不動產登記簿」的行為,而大陸所規定的「不動產登記簿」是否全中國大陸統一?又其內容如何?

  按目前中國大陸的不動產登記簿是以「不動產單元」為「基本單元」進行登記,且該單元具「唯一編碼」。又中國大陸幅員廣大,依《不動產登記暫行條例》的規定,已設立「統一的不動產登記簿」(參見大陸《不動產登記暫行條例》第8條第1款、第2款)。

  至於「不動產登記簿」登記那些內容?基本上其事項有:(1)不動產的座落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況;(2)不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況;(3)涉及不動產權利限制、提示的事項;(4)其他相關事項。

  對於不動產登記簿大陸是打算採用「統一的不動產登記簿」,大陸已將登記簿邁向電子化,故其《不動產登記暫行條例》第9條第1款前段規定:不動產登記簿應當採用「電子介質」;暫不具備條件的,可以採用「紙質介質」。為此,大陸《不動產登記暫行條例實施細則》第7條第1款規定:不動產登記機構應配備專門的不動產登記電子存儲設施,採取信息網路安全措施,保證電子數據安全。中國大陸為了建立統一的不動產登記信息平台,實現信息共享,其「國土資源部」的目標是在將於2017年建立完成統一的信息平台(註2)。

五、登記機關登記錯誤,受害人可否請求賠償?

  又大陸《物權法》第21條第2款前段規定:因登記錯誤,給人造成損害的,「登記機構」應當承擔賠償責任。所以,受害人因登記機關登記的錯誤,致造成損害,被害人可以請求損害賠償(參見《不動產登記暫行條例》29條、第30條)。此一規定未提及登記機構及其工作人員的「違法」或者「過錯」,就文義來看,採「無過錯責任」歸責原則(註3)。

六、結語:

  綜上所述,大陸台商在中國大陸的不動產,務必注意「登記」,並檢視自己手中所掌握之資料,確保自己之不動產物權均己正確地確實登記!

註釋:
註1、李靜主編:《不動產登記暫行條例》理解與適用,頁86,2015年3月第1版第1刷,法律出版社出版。
註2、李靜主編:前揭書,頁119。
註3、程嘯、尹飛、常鵬翱著:不動產登記暫行條例及其實施細則的理解與適用,頁508,2016年2月第1版第2刷,法律出版社出版。

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