文◎李永然律師

一、大陸台商有時非透過「出讓」,而係經「轉讓」而承受國有土地使用權:

  中國大陸實施社會主義土地公有制,國有土地所有權人民不得擁有,台商也不例外,但「國有土地使用權」則可以透過「出讓」或「轉讓」而取得。
  台商並不一定在「出讓」的程序中受讓國有土地使用權;如果是在「轉讓」的程序中取得國有土地使用權,究竟應注意那些法律規定?本文擬就此問題進行剖析。

二、大陸台商須認識國有土地使用權轉讓的特點

  首先台商須明白「國有土地使用權轉讓」是指建設用地使用權人透過「出售」、「贈與」或者其他合法的方式將建設用地使用權轉移他人的行為。這種行為台商須明瞭以下兩個特點:

(一)國有土地使用權的轉讓是一種「要式行為」:

  依照大陸法律的規定,轉讓時必須以「書面」形式訂立合同;所以,國有土地使用權的轉讓屬於「要式行為」。

(二)國有土地使用權轉讓合同的「期限」受「出讓合同」的限制:

  依照中國大陸《物權法》第144條規定:建設用地使用權轉讓合同的「使用期限」由當事人約定,但不得超過建設用地使用權的剩餘期限;也就是說,建設用地使用權轉讓後,其建設用地使用權的使用年限,為原「建設用地使用權出讓合同」約定的使用年限減去「原建設用地使用權人」已經使用年限後的剩餘年限(註1)。

三、大陸台商須注意國有土地使用權轉讓的條件與程序

  其次國有土地使用權人如欲將其國有土地使用權轉讓予台商,台商須注意符合法律的條件及轉讓的法律程序。

  就以轉讓的條件而言,如果是以「出讓方式」取得土地使用權的,必須符合下列條件方可轉讓,即已按照「出讓合同」約定已經支付全部「土地使用權出讓金」,並取得「土地使用權證書」,按照「出讓合同」約定進行投資開發;屬於「成片開發土地」的,必須已形成工業用地或其他建設用地(參見大陸《城市房地產管理法》第39條、第10條)(註2)。如果未符合上述條件,即逕行轉讓,其效力依大陸最高人民法院《關於土地轉讓方未按規定完成土地的開發投資即簽訂土地使用權轉讓合同的效力》問題的答覆(法函【2003】34號)即:未同時具備上述兩個條件而進行轉讓的,其「轉讓合同」無效(註3)。   

  又轉讓時,也應注意轉讓價格不得明顯低於市場價格;否則,市、縣人民政府有「優先購買權」(大陸《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第26條);大陸國務院於2001年5月30日《關於加強國有土地資產管理的通知》指出,申報土地轉讓價格不能比「標定地價」低20%以上;否則,市、縣人民政府可以行使「優先購買權」。

  至於國有土地使用權的轉讓程序,大陸台商應注意以下兩點:

  (一)如土地上有在建工程且已抵押,須徵得抵押權人同意;

  已辦理抵押登記的「在建工程」如未徵得抵押權人同意並辦理解除登記時,恐無法辦理轉移登記。大陸《物權法》第191條也規定:抵押期間,抵押人未經抵押權人同意,不得轉讓抵押財產,但「受讓人」代為清償債務消滅抵押的除外(註4)。

  (二)轉讓人與受讓人須向「登記機關」申請變更登記:

  「國有土地使用權」為「物權」,其轉讓屬於物權變動,依大陸《物權法》第145條的規定,必須向「登記機關」申請變更登記,如果於「國有土地使用權轉讓合同」簽訂後,當事人一方不得以雙方間未辦理國有土地使用權變更登記手續為由,請求法院確認合同無效(參見大陸最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第8條)。

四、結語

  大陸台商於中國大陸的各項交易行為,務必不能忽略大陸「法律」及大陸最高人民法院相關的解釋或通知;過去台商在中國大陸的交易發生糾紛時有所聞,台商務必建立「入境問法」的意識,不瞭解的問題務必請專業律師協助,方能保障自身權益並避免無謂的法律紛爭。

註1、房紹坤主編:房地產法,頁115,2015年7月第5版第1刷,北京大學出版社出版發行。

註2、陳文主編:房地產律師高端業務,頁34~35,2011年5月第1版第1刷,法律出版社出版。

註3、房紹坤主編:前揭書,頁116。

註4、招商房地產控股股份有限公司法律事務部著:房地產開發主業務法律風險防範手冊,頁93,2015年10月第1次印刷第1版,法律出版社出版。

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