文◎李永然律師

一、台商在大陸買房,也會遇上誇大不實的廣告

  在台灣不動產交易糾紛因廣告而引起者甚多,這種情形在中國大陸也是如此;中國大陸因「房地產廣告」引發的糾紛大量存在;房地產廣告中有關房地產項目或房屋本身的說明和允諸引起的糾紛,又占了房地產廣告糾紛的90%以上(註1)。如有台商在中國大陸購房,不幸遇上誇大不實的廣告,在法律上要如何維護自身權益,筆者願藉本文予予剖析。

二、台商應認識「房地產廣告」及採取保護的預防措施

  首先台商必須瞭解大陸對於「房地產廣告」的法律規範,大陸有《房地產廣告發布暫行規定》、〈國家工商行政管理局、建設部《關於進一步加強房地產廣告管理的通知》、《廣告法》〉、、等均規範「房地產廣告」。

  台商須瞭解「房地產廣告」係指房地產開發企業、房地產權利人、房地產仲介服務機構發布的房地產項目預售、預租、出售、出租、項目轉讓以及其他房地產項目介紹的廣告。這些廣告必須真實、合法、科學、準確,符合社會主義精神文明的要求,不得欺騙和誤導公眾(大陸《房地產廣告發布暫行規定》第2條、第3條)。

  台商購買房屋擔心因廣告的誇大不實受騙或被誤導,最好的辦法是直接在「書面合同」中約定銷售宣傳內容做為合同內容的一部分,或直接把銷售宣傳內容以「合同條款」的形式明確下來,如果宣傳內容出賣方不願將之寫入合同內,至少也應該保存「銷售廣告」(註2),俾利於未來不幸發生訴訟時,做為有利的證據。

三、台商應認識最高人民法院對此問題的看法

  其次台商應注意大陸最高人民法院對於「房地產廣告」之法律效力的看法。

  按大陸最高人民法院於〈關於審理商品房買賣合同糾紛案例適用法律若干問題的解釋〉於第3條中明白規定:商品房的銷售廣告和宣傳資料為「要約邀請」(註3),但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,並對「商品房買賣合同」的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為「要約」。該說明和允諾即使未載入「商品房買賣合同」,亦應當視為「合同內容」,當事人違反的,應當承擔違約責任。

  因大陸最高人民法院有上述的解釋,〈廣東省高級人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛若干問題的指導意見》〉中,則認為「商品房售樓廣告」的內容沒有在「商品房預售合同」中約定,但符合下列情形之一的,該「廣告內容」仍具有法律約束力:(1)向購房者提供優惠條件或贈送禮品的許諾,(2)對商品房外牆或共同部分裝飾標準的告示,(3)對商品房各組成部分或共同部分使用功能質量的陳述,(4)對商品房周圍環境質量作出之具有明確的公建指標的說明,(5)其他載有明確指標的說明。房地產開發商如有違反,也須承擔相應的違約責任(註4)。

四、結語

  台商進入中國大陸務必具有法律風險意識,因而即須「入境問法」,就以購屋之「房地產廣告」也涉及相關的法律規定,台商務必事先採取預防措施,倘不幸遇上糾紛,也可以運用相關法律規定,進行法律救濟。

註釋:
註1:王志鋼著:房地產開發三大階段法律風險分析與防範,頁168,2014年3段第1版第1次印刷,法律出版社出版。
註2:呂志軒、孟冰著:房產糾紛訴訟流程與辦案技巧,頁161,2015年7月第1版第1刷,法律出版社出版。
註3:「要約邀請」在台灣稱之為「要約引誘」;此即喚起他人向自己為要約的表示,其不同於「要約」。
註4:王勁松、胡玉芳等著:開發商的法律課程,頁235,2015年1月第1版第1刷,中國建築工業出版社出版。

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H118   

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