文◎李永然律師

一、何謂「不動產資產信託」?

  投資人參與各種商品的投資時,一定要瞭解相關法令規定,才能確保權益;日前不少中小企業投資人民幣TRF,因對於「契約」內容未加以了解,致於人民幣跌跌不休後,導致權益嚴重受損;足見投資時,瞭解相關法令的重要性。

  投資人如欲投資「不動產資產信託」之「受益憑證」,也須瞭解其相關法令。前述的「不動產資產信託」不同於「不動產投資信託」,也不同於「不動產信託」;所謂「不動產資產信託」是指依《不動產證券化條例》的規定,「委託人」移轉其不動產或不動產相關權利予「受託機構」,並由「受託機構」向不特定人募集發行或向特定人私募交付「不動產資產信託受益證券」,以表彰「受益人」對該信託之不動產、不動產相關權利或其所生利益、孳息及其他收益之權利而成立的信託(《不動產證券化條例》第4條第1項第6款)。

  投資人對於「不動產資產信託」應具備的法律須知,介紹如下。

二、「不動產資產信託」不同於「不動產信託」

  不動產資產信託與不動產信託的不同在於:按我國為「不動產證券化」,特訂立《不動產證券化條例》,該條例中規定了「不動產投資信託」與「不動產資產信託」;「證券化」是投資人與不動產標的物間,由傳統直接的物權,轉變為債權「有價證券」的持有,使不動產由固定的資本,轉化為流動性證券,以結合「不動產市場」與「資本市場」,也就是說,用「證券」形式將資本市場所募集的「基金」,以直接或間接方式參與不動產投資(註1);其與「不動產信託」自有不同。

  就「不動產資產信託」與「不動產信託」間的不同,主要為以下兩點:

  (一)性質不同:不動產信託是委託人將不動產所有權直接移轉予受託人;而不動產資產信託的投資人屬於「受益人」,透過「不動產資產信託受益證券」而享有相關權利。

  (二)得否發行「受益證券」不同:不動產信託的受託人不得製作交付受益證券……等書面文件予受益人;而不動產資產信託的受託機構則可發行「不動產資產信託受益證券」(註2);「不動產信託」與「不動產資產信託」尚有其他不同,礙於篇幅,暫不贅述。

三、不動產資產信託的申請

  談到不動產資產信託的申請,依《不動產證券化條例》的規定,不動產資產信託的「受託機構」在「募集」或「私募」「不動產資產信託受益證券」前,應檢具《不動產證券化條例》第29條所規定的「不動產資產信託計畫」、「不動產資產信託契約」、「公開說明書或投資說明書」……等書件,向「主管機關」申請核准或申報生效。主管機關依其所定審核程序,核准或其他應遵行的處理辦法予以審核,並洽「中央目的事業主管機關」出具「意見書」;如果是屬於「募集」受益證券,還應洽經「證券主管機關」核准(註3)。

四、須注意不動產資產信託契約的內容

  投資人投資時須注意「不動產資產信託契約」,該契約屬於不動產資產信託的必備文件,契約是以「書面」為之;其內容至少有:(一)信託目的;(二)信託契約的存續期間;(三)信託財產的種類、內容及其依《不動產證券化條例》第34條所為估價的價額;(四)委託人的義務及應告知受託機構的事項;(五)信託財產的管理及處分方法。委任不動產管理機構管理或處分者,其受委任機構的名稱、義務及責任;(六)信託財產本金或其所生利益、孳息及其他收益分配的方法;(七)各種種類或期間的受益證券,其內容、受償順位及期間;(八)受益證券的發行或交付方式及其轉讓限制;(九)受託機構支付費用的償還及損害賠償的事項;(十)受託機構於處理信託事務時,關於「借入款項」與其上限及閒置資金的運用方法等事項;(十一)受託機構的報酬、種類、計算方法、支付時期及方法;(十二)受託機構應召集受益人會議的事由;(十三)受託機構應選任信託監察人的事由及其專門學識或經驗;(十四)其他依《信託業法》第19條第1項及主管機關規定事項(《不動產證券化條例》第33條)。

五、認識受益證券

  投資人投資「不動產資產信託」,係由受託機構交付投資人「受益證券」,投資人之受益權的行使及轉讓,也應以「受益證券」為之;投資人還應注意「受益證券」持有人的「收益分配請求權」為一「債權請求權」,有「消滅時效」的適用,自發放日起「五年」間不行使而消滅(《不動產證券化條例》第41條)。

六、結語

  綜上所述,投資人投資「不動產資產信託」時,必須注意《不動產證券化條例》內的相關規定,方能確保自身權益。

註釋:

註1:楊崇森著:信託業務與應用,頁79,2010年10月初版一刷,三民書局發行。

註2:台灣金融研訓院編輯委員會編著:信託100問,頁112~113,2011年9月初版,財團法人台灣金融研訓院發行。

註3:陳培賞編著:信託法制與應用,頁176,2012年4月出版,安德信財富管理顧問股份有限公司出版。

..................................................................................................................................................................

《不動產相關信託法律實用手冊》免費贈閱,歡迎索取!

  我國《信託法》實施至今已逾20年,國人運用信託藉以管理財產的情形日益增多,信託的運用也愈趨多元化,包括:金錢信託、有價證券信託、不動產信託、公益信託……等,其中不動產信託相當常見,係指不動產所有權人,將其名下的不動產信託予受託人,由受託人依據雙方所簽訂的「信託契約」,將信託的不動產透過開發、管理處分及經營等程序,將委託的不動產加以興建、出租、經營及出售,或於興建完成後歸還予委託人,以符合委託人目的之信託制度。因此善用不動產信託,可藉由專業管理讓不動產永續經營,以達投資理財、節省稅負及保障家人權益等目的。
  《不動產相關信託法律實用手冊》的出版,目的在使讀者對於不動產相關的信託有更深入的了解,以俾利於活用,本手冊內容分為四個部分:一、信託關係人間的權利義務;二、不動產信託;三、不動產信託與稅務及四、不動產證券化。身為現代社會的一份子,認識信託、活用信託是必要的法律課題,唯有深刻了解信託的涵義,才能保障自己的財產權益!
  《不動產相關信託法律實用手冊》由李永然律師與永然地政士事務所李廷鈞地政士、黃興國地政士共同執筆,永然法律基金會捐印。欲索取者,請來函附上10元中型回郵信封(16cm×22cm以上),註明手冊名稱,寄台北市中正區羅斯福路二段9號7樓永然法律基金會收即可。

全站熱搜

李永然律師 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()