文◎李永然

案例:

  甲、乙二人就一筆土地共有,各有應有部分二分之一;甲自認為有在土地上興建房屋的必要,於是召工在土地上興建房屋。乙嗣後發現後,乃向共有人甲理論,未料甲自認為共有人之一,對土地有利用的權利;乙面對此種情形,如何依法救濟?

解析:

  按「共有」有「分別共有」及「公同共有」之分;甲、乙二人按其「應有部分」,對於一筆土地有所有權,所以屬於「分別共有」(《民法》第817條第1項)。

  共有土地的管理,如共有人間未有「分管契約」,而僅為共有物的「簡易修繕及其他保存行為」時,得由各共有人「單獨」為之(《民法》第820條第5項);至於其他的管理行為,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數的同意行之,但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算(《民法》第820條第1項)。

  就以本案例,甲在甲、乙二人共有土地上興建房屋,並不是共有物的「簡易修繕及其他保存行為」,甲不得「單獨」占用。甲必須事先徵得乙的「同意」,如:尋求乙同意出租或出售;如果甲未獲乙的同意,甲在甲、乙二人所共有土地興建房屋的行為,已構成《刑法》第320條第2項:「意圖為自己或第三人不法之利益,而竊佔他人之不動產者,依前項之規定處斷」的「竊佔罪」,該罪的法定刑為五年以下有期徒刑;同時也構成「侵權行為」(《民法》第184條)、「不當得利」(《民法》第179條);不過行使此一「請求權」時,一定要注意「消滅時效」(《民法》第197條、第126條)。乙可以依法追究甲之民、刑事法律責任。

  另外,在民事責任方面,甲之「無權占用」共有土地的行為,乙可以行使「物上返還請求權」,要求拆屋還地。

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別讓共有綁死不動產──活用共有不動產法律看招
作者‧李永然、許啟龍、許淑玲、吳任偉、林其玄、高嘉甫、連世昌、李廷鈞、黃興國
出版日期:2015/11 書號:1I32 定價:340元  

  別讓你的房地產被「共有」兩字綁死了!與他人共有不動產不似單獨所有來得單純,其在處分、管理、使用、收益上,皆須取得共有人全體或過半數的同意,其間的法律細節相當多。本書即在詳解「分別共有」、「公同共有」不動產的法律規範與實務案例運作,是您活化共有不動產,實現地盡其利、物盡其用理想的必備指南。

 

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