永然地政士事務所劉芝容地政士

  依據民國10668日經濟日報A16版蘇秀慧記者所撰「個人經常性賣屋 要課營業稅」的報導,財政部發布解釋令,過去針對個人售屋課徵營業稅,主要分為兩部分。一部分是針對出售購入或法拍取得的成屋,另一部分則是針對出售以自有土地自地自建或與營業人合建分屋而來的房屋。不論哪一部分,舊有的課稅標準在實務上都面臨許多爭議。

  實務上,由於當時財部發給國稅局的選案參考原則,稅局多以「一年出售6戶以上」作為認定條件。但有些個案像是豪宅一戶就會配備五個車位,很容易就達到六戶的查核門檻,致引發爭議。財政部官員表示,今後都將按是否「具有經常性或持續性銷售房屋行為」為依據。

  舉例來說,過去國稅局查到一年出售6戶房屋就會追稅,未來則還得舉證是否有「經常性」或「持續性」,假設民眾繼承成屋後一次出售6戶,即使戶數多,但只要不是經常性,就不能符合課稅範圍,除非國稅局能提出更多證據證明該民眾符合下列新令原則的任何一項。

財政部新解釋令重點包含:

一、個人購屋或將持有的土地建屋並銷售,符合下列要件之一者,依法課徵營業稅。

()設有固定營業場所 (除有形營業場所,亦包含設置網站或加入拍賣網站等)

()具備營業牌號 (不論是否已依法辦理稅籍登記)

()經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。

()具有經常性或持續性銷售房屋行為。

二、個人將所持有的土地以權利變換方式參與都市更新,嗣後銷售分得的房屋者,營業稅課徵依上述規定辦理。

三、個人提供土地與營業人合建分成及合建分售,如僅出售土地,免辦稅籍登記。

  筆者認為,個人售屋卻課徵營業稅,是一相當不合理的規定。國稅局原本立意應是避免建商藉此規避稅負,但結果卻波及一般非以營利為目的售屋的民眾。財政部新版解釋令雖然有放寬規定,但還是有其解釋空間,建議民眾不清楚或不了解的地方可以向律師或地政士諮詢確認。

  永然聯合法律事務所李永然律師也認為財政部新的解釋令固然比過去的要合理些;但事實上台灣愈來愈重視「賦稅人權」,財政部的作法一定要符合「租稅法定」、「量能課稅」、「平等」、「比例」等原則,才是進步的表現!

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