文◎張則君

  近來因政府打房政策,加上房地產市場不景氣影響,以國有非公用土地招標取得地上權的業者和地上權住宅的買受人對於沈重的賦稅,紛紛表示難以承受,有些甚至想提前終止或解除契約,導致國有非公用土地招標設定地上權的爭議案件不斷增加中,究竟該如何處理這類的法律案件,才能達到多贏的局面?且看本文解析。

國有非公用土地招標設定地上權的爭議增加中

  為了使國有土地能永續發展並增加稅收,在民國101年1月修正的國有財產法第53條即規定:500坪以上的國有土地一律禁止標售。改以招標設定地上權的方式釋出土地使用權,提供民間使用,為活化大面積國有土地的首要選擇。在政府開始推動地上權的觀念後,透過招標取得地上權的案例逐漸增加;而這些取得地上權者,有些是在建築房屋後出售給自住的房屋買受人,這就是所謂的「地上權住宅」;有些則是取得地上權後在土地上建造商業設施,進行商業的使用。「地上權住宅」在房地產景氣好時曾風光一時,但隨著房地產價格飆漲,買不起房成為民怨首位,政府也開始著手進行打房政策,修正不動產相關稅制,使得購買「地上權住宅」的買受人在地租負擔方面大感吃不消,而做為商業使用的業者也因承擔不了過高的稅賦,想要提前終止或解除契約,因而導致國有非公用土地招標設定地上權的爭議案件不斷累積。

善用仲裁解決此類爭議,省時又省力

  面對地上權爭議案件究竟在法律方面有何處理辦法?永然聯合法律事務所所長、現任中華民國仲裁協會常務理事的李永然律師表示:「對於此類爭議的解決方式,當然可以透過法院『訴訟』,但和政府機關打官司,曠日費時,不論是對業者或地上權住宅的所有權人都是一件麻煩的事,政府機關也感到十分困擾,於是在民國106年5月16日,主管的財政部國有財產署特別邀請數個仲裁協會及學者專家舉辦『得否提付仲裁』的座談會。」

  「此類爭議因為是屬於『依法得和解』者,故依我國《仲裁法》第1條第1項規定,只要當事人雙方有訂立『仲裁協議』,即可由雙方所同意的方式組成『仲裁庭』,進而由仲裁庭審理判斷。」李永然律師針對是否可以仲裁做了詳細的解說。

  那是利用仲裁比較好?還是訴訟較為有利?李永然律師認為:「由於國有非公用土地招標設定地上權爭議案件,這類爭議具有『專業性』,而且涉及的當事人往往都希望爭議能快速獲得解決,此正巧可運用仲裁的優點,即『和諧』、『保密』、『經濟』、『具執行力』、『專家判斷』、『快速』;所以,我認為以『仲裁』方式解決,更優於透過法院的冗長訴訟程序。」

  因此,國有非公用土地招標設定地上權案的爭議,因具有「仲裁性」,可以於當事人雙方成立「仲裁協議」後,將爭議由雙方所同意之「仲裁庭」組成之方式,組成「仲裁庭」後,而為審理判斷。

  李永然律師認為,此次財政部國有財產署基於便民,考慮採用「仲裁」方式解決此類爭議,相當值得肯定,未來若能在國有非公用土地設定地上權招標的合約內,主動訂入「仲裁條款」,則又將是更進一步的作法。

仲裁也是解決各類不動產糾紛案件的法寶

  此外,除了本文提到的國有非公用土地招標設定地上權爭議外,其他不動產所涉及的權利也極為複雜,例如:所有權、地上權、農育權、不動產役權、典權等,近來,由於不動產市場景氣不佳,各式糾紛層出不窮,一般常見引起紛爭的原因大致包含:合建、共有、買賣、仲介、租賃、損鄰、信託、公有土地地上權之地租的調整等,而解決不動產爭議的方法,除了訴訟之外,調處、調解及仲裁都是可以用以解決不動產紛爭的方式,但「仲裁」具有時間較節省、較具專業、較能保密、費用較省等優點,用來處理價值高、高專業性及高複雜性的不動產爭議案件則更有效率,值得民眾在面臨不動產爭議案件時多加參考及了解。

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