文◎李永然律師、谷逸晨律師

一、委託仲介售屋或購屋也可能發生糾紛

  不動產屬於高價值商品,對多數人而言,一間簡單的公寓除了提供全家遮風避雨之處外,更是個人資產的主要部分;但也因為不動產屬於高價位的資產,一般人一生可能僅會購買一次,致缺乏購買的經驗,也不熟悉交易流程,故發生糾紛時有所聞。因此,坊間有許多不動產買賣交易的相關書籍,然而光從書本並無法完全透徹交易各項問題。因此,多數人會依賴不動產仲介業者代為處理買賣事宜,此時固然可以降低買賣雙方交易的阻力,但買賣雙方彼此間或另與不動產仲介業者間發生爭議也時有所聞。此時,買賣雙方間或其各自與仲介業者間的糾紛如何有效解決糾紛?實為一重要課題。

二、不動產仲介常見的糾紛

  根據內政部不動產資訊平台的統計,不動產房地買賣糾紛統計項目達39種,其中較為常見者,例如:「隱瞞重要資訊」、「定金或斡旋金返還爭議」、「服務報酬爭議」、「終止委售或買賣契約」等。再以糾紛發生來源統計,光是民國106年度第1季全國即有155件糾紛是透過合法不動產仲介業者進行之交易,等於每天均發生1件糾紛。由此可知,雖然不動產仲介業者熟悉不動產交易,並以其專業、經驗服務缺乏經驗之交易雙方,提高交易順利成功的機率,但紛爭仍在所難免。

  糾紛可能存在於交易雙方之間,但也可能存在於買方與仲介業者間或賣方與仲介業者間。舉例而言,在現實交易中,房仲業者常會便宜行事,「倒填契約審約日期」或「未告知有契約審閱期」,導致後續交易發生問題時,賣方或買方才發現自己的「契約審閱權」遭到侵害,並據此要求房仲業者負責。或者,房仲業者協助賣家出具不實「房屋現況資訊」,或根本隱瞞重要資訊(例如:未告知為「工業住宅」),導致買家受到損害而向房仲業者請求賠償。當然,實務上也有房仲業者向委託人求償的例子,如房仲業者已協助賣方尋得買家,雙方並已談妥交易條件,只待正式簽約,此時賣家卻突然片面終止與仲介業者間的委託關係,並私底下與該仲介業者尋得之買家完成不動產交易,造成仲介業者無法取得約定的仲介服務費,此時仲介業者為維護自身權益,必然會向賣家請求賠償。

  不動產買賣中,不動產仲介業者與客戶間發生的糾紛類型繁多,實在難以一一臚列,只能稍稍提出上述常見案例,作為說明。然而,若是買賣當事人與仲介業者間發生糾紛,對於買賣當事人而言,因為經驗上的落差,加上仲介契約常是「定型化契約」,且相關資訊與文件多掌握在仲介業者手上,故買賣當事人要主動說明清楚仲介業者不當之處,會有一定的難度,且對於一般民眾而言,不動產交易的金額極為龐大,糾紛解決時程拖延,等於大筆資產凍結無法運用,影響極為廣大深遠;反之,對於不動產仲介業者而言,耗費龐大的時間、財務成本興訟,對於企業發展並非益事,長時間的訴訟程序,也會打擊個案業務員的士氣與精力。因此,如何迅速、有效、專業並充分衡平爭議雙方權益,實屬重要。

三、採用仲裁解決紛爭的優點

  綜合上述說明,不動產仲介業者或買賣當事人間如發生糾紛,不妨考慮採取「仲裁」解決紛爭,取代傳統認為的唯一途徑「法院民事訴訟」,關於仲裁於解決紛爭的優勢,簡述有五項,臚列於後:

(一)迅速

  依照《仲裁法》第21條第1項規定:「仲裁進行程序,當事人未約定者,仲裁庭應於接獲被選為仲裁人之通知日起十日內,決定仲裁處所及詢問期日,通知雙方當事人,並於六個月內作成判斷書;必要時得延長三個月。」及同法第37條第1項規定:「仲裁人之判斷,於當事人間,與法院之確定判決,有同一效力。」可知整個仲裁過程原則上會在「六個月」內終結,有必要時可延長「三個月」,亦即於六到九個月內爭議即可獲得解決,當事人可取得具有「執行力」的仲裁判斷。反之,倘循法院民事訴訟途徑,因為不動產標的價額多超過得上訴三審之新台幣150萬元之標準,故通常須經三個審級,方可取得確定判決。若是保守估計每個審級歷時六個月,三審程序走完,便需一年半的時間,而且尚未考量是否有發回更審之情形發生。況且,依照經驗,案件經數年而仍未確定的例子,並不在少數,此時當事人雙方所耗費的時間、心力、金錢等訴訟成本是訴訟之初雙方所難以想像的,即使歷數年纏鬥而獲得勝訴,也只能以「慘勝」二字形容。

(二)公正、信賴

  仲裁庭由仲裁人組成,按照《仲裁法》第9條第1項規定:「仲裁協議,未約定仲裁人及其選定方法者,應由雙方當事人各選一仲裁人,再由雙方選定之仲裁人共推第三仲裁人為主任仲裁人,並由仲裁庭以書面通知當事人。」故當事人可以選擇信賴的人選擔任「仲裁人」,再由雙方選任之仲裁人共同推舉第三位仲裁人擔任「主任仲裁人」,程序上當事人參與作成仲裁判斷之人選的擇定,更可確保仲裁庭的公正,並提高當事人對於仲裁判斷的信賴度。此點大異於法院訴訟程序制式的分案制度,當事人提起訴訟只能被動的接受輪分的職業法官,除極為特殊的情況外,對於審理者之選定毫無置喙餘地。

(三)專業

  再者,職業法官皆為法律專業背景,雖有少數法官具備法律以外之專業,然此畢竟為少數。但是仲裁人並不限於法律專業背景始可擔任,依照《仲裁法》第6條規定,其他各業專門知識或經驗,信望素孚的公正人士,也可擔任仲裁人。因此,對於需要高度專業知識之案件,當事人即可選擇具備所需專業知識之人擔任仲裁人,此有助於事實的認定,對於高專業性的問題,作出較符合專業的判斷,且因為仲裁人對於專業領域甚為熟悉,也可提升審理效率。雖然,法院民事訴訟也可委請專業人士進行「鑑定」,然而鑑定人選有時良莠不齊,難以控制,且鑑定結果仍須由職業法官解讀,如承審法官無相關專業背景,仍須耗費大量時間處理專業難題,且通常難以正確解讀鑑定結果或發現鑑定過程的缺失。

(四)秘密

  仲裁判斷不若法院判決必須公開,仲裁庭審理時也不以公開審理為原則,可確保當事人雙方的隱私。對於不願意姓名出現於判決書上,公告於網路上之當事人,仲裁制度的隱密性,確實優於法院公開審理的訴訟程序。

(五)費用節省

  以一棟新台幣1000萬元之房屋為例,若是此房屋涉訟,民事訴訟一審的裁判費為新台幣10萬,第二、三審皆為新台幣15萬,歷經三審之訴訟費用將達新台幣40萬元,若是遇到專業問題須要委外鑑定,鑑定費用又必須另計數萬到數十萬不等。然而,仲裁費用僅須新台幣15萬2,600元,若加上營業稅及預繳之事務費,大約新台幣18萬左右,而且因為仲裁人具備專業能力,需要另行花費進行委外鑑定之機會較低,可大大減少解決紛爭所需承擔的成本與風險。

四、結語

  民事紛爭的解決,目前採取法院民事訴訟作為解決手段仍為大宗,然而近年來無論學界、司法界等均大力推動「訴訟外紛爭解決」(ADR)途徑。其中,仲裁制度具備迅速、公正、信賴、專業、秘密、經濟及其他優點,對於買賣雙方與不動產仲介業者發生糾紛時,不失為值得選擇的紛爭解決方式。

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作者:李永然

  現代人因投資、合夥做生意或與人買賣……等經濟活動,都有可能與他人發生民事爭議。一般人遇上爭議,馬上聯想到的是上法院打民事官司,其實如果不想上法院,也有另外一種選擇,就是「仲裁」。

  運用仲裁解決爭議,需當事人間已有效成立「仲裁協議」。仲裁協議是仲裁庭管轄權的基礎,其為當事人提付仲裁進而解決爭議的主要根據。所以,除了法律規定強制仲裁外,當事人間進行仲裁程序必須以有合法有效之「仲裁協議」的存在為前提。

  仲裁機構於受理當事人提出的仲裁申請,仲裁庭認仲裁達於可為判斷的程度者,應宣告詢問終結,依當事人所聲明的事項,於「十日」內作成「判斷書」。仲裁庭作成的仲裁判斷書對於當事人發生與法院之確定判決具有同一效力。

  所以「仲裁判斷」向法院聲請為執行裁定後,即可為強制執行,但如果合規定者,並經當事人雙方以「書面」約定仲裁判斷無須法院裁定即得為強制執行者,還可逕自強制執行。

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