文◎李永然律師

一、住宅房屋之承租人的「居住權」,政府訂特別法保障:

  房屋租賃屬於民事契約,適用《民法》債編的規定,而我國已實施《住宅法》,保障人民的「居住權」;立法院為更落實沒有自有房屋,而要仰賴「承租」方式,取得住宅之使用權的承租人,已三讀通過《租賃住宅市場發展及管理條例》,該條例將自民國107年6月27日起正式施行;其已成為《民法》的特別法,該條例中的規定優先於《民法》債編「租賃」相關的規定而適用。

  住宅房屋的承租人應注意《租賃住宅市場發展及管理條例》的規定,俾保自身的租賃權益;承租人也可由該條例第1條規定:為維護人民「居住權」,健全租賃住宅市場,保障租賃當事人權益。即可瞭解條例所立法目的。筆者願藉本文提醒承租人注意重要的規定。

二、「承租人」及「次承租人」均受保障:

  首先承租人不論是「原承租人」或因「轉租」(註1)而成為「次承租人」(註2),均可適用《租賃住宅市場發展及管理條例》的規定。過去有些「原承租人」未獲「出租人」同意,即擅自轉租,為了保障「次承租人」的權益,該條例規定「轉租人」應經出租人以「書面」同意,方得轉租其租用之住宅的全部或一部;而且「轉租人」於簽訂「轉租契約」時,應向次承租人提供「出租人同意轉租的書面文件」,並於「轉租契約」載明其與出租人的租賃標的範圍、期間及得終止租賃契約的事由(參見《租賃住宅市場發展及管理條例》第9條)。

三、承租人訂立「租賃契約」,應注意「應約定」及「不得約定」事項:

  其次,往昔承租人承租「住宅」房屋使用,有些出租人運用其優勢地位,使承租人訂立不公平的租賃契約,承租人可因以下兩點事項較受保障:

  (一)中央主管機關要訂出租賃契約的「應約定事項」及「不得約定事項」,俾保障承租人:
   中央主管機關未來所定的「應約定事項」,其內容包括:(1)契約的重要權利義務事項;(2)契約違反的法律效果;(3)契約的終止權及其法律效果;(4)其他與契約履行有關的重要事項。

  (二)至於「不得約定事項」,則包括:(1)限制或免除租賃當事人之一方義務或責任;(2)限制或剝奪租賃當事人之一方行使權利,及加重其義務或責任;(3)其他顯失公平事項(參見《租賃住宅市場發展及管理條例》第5條)。

四、規範租賃住宅廣告,保護承租人免因而陷於錯誤:

  再者承租人承租住宅房屋,出租人有些透過誇大不實廣告,使承租人誤判陷於錯誤而承租。不論「出租人」或出租人委託刊登「租賃住宅廣告」的「媒體經營者」均受規範。其所提供的「租賃住宅廣告內容」必須與「事實」相符;如租賃住宅「面積」、「屋齡」、「樓層」及「法定用途」與「事實」不符,致承租人因信賴該廣告而受損害時,則「出租人」或「出租人應與媒體經營者」負連帶賠償責任(參見《租賃住宅市場發展及管理條例》第13條)。

五、限制「押金」及強制出租人的修繕義務:

  又往昔有些出租人要求承租人繳交不合理的押金(註3)及讓承租人無法使用到合於居住使用的房屋;現依《租賃住宅市場發展及管理條例》均有進一步的合理保障,茲分述之如下:

  (一)押金:限制出租人收取押金,其數額不得超過兩個月的租金總額。
  (二)出租人的修繕義務:出租人負有以合於所約定居住使用的租賃住宅交付承租人的義務;且應於「租賃期間」保持其合於居住使用的狀態。又如應由出租人負責修繕,且有修繕的必要時,出租人即應修繕,倘出租人未於承租人所定的「適當期限」內修繕時,則承租人可以自行修繕並請求出租人償還其費用或於約定的「租金」中扣除(參見《租賃住宅市場發展及管理條例》第7條、第8條)。

六、結語:

  綜上所述,《租賃住宅市場發展及管理條例》中的上述規定,提供房屋承租人相關保障,承租人應認識並善用,俾保自身權益。

註1、「轉租」乃指承租租賃房屋,以其全部或一部租與他人使用,他人支付租金的租賃行為。
註2、「次承租人」乃指支付租金租用他人承租之租賃房屋使用者。
註3、「押金」乃指承租人為擔保租賃房屋的損害賠償及處理遺留物責任,預為支付的金錢。

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