文◎張則君

  台灣房價居高不下,租屋成為滿足民眾居住需求的重要方式之一,然而社會腳步漸趨快速,許多出租人或承租者都不想花費太多的時間在「租賃」上,於是愈來愈多民眾透過專業的包租、代管業者解決租屋的問題,以避免遇上惡房東與壞房客的風險,然而在對於包租、代管業者沒有相關法令規定時,難免也會產生糾紛,於是政府在以維護人民「居住權」的前提下,於民國107年6月27日正式施行《租賃住宅市場發展及管理條例》,對於「代管」及「包租」對者進行法律上的規範。

新法上路,維護人民居住權

  根據內政部營建署發布2017年度第4季房價負擔能力指標統計成果,全國平均要9.16年不吃不喝,才能買得到房子。而想在台北市買一棟房子,更是要15年不吃不喝才能做到,於是許多人捨棄買房的念頭,改以「賃屋而居」來解決住的問題。然而惡房東利用各式步數欺負房客或是壞房客將租屋破壞殆盡一走了之的新聞時而出現,「租賃」對於出租人和承租人都成了一種壓力,加上現今社會步調快速,少有人有時間去仔細尋找和過濾房東或房客,為了解決這些問題,民間開始有了專營「代管」及「包租」的業者,以專業來進行管理。但由於之前對於「代管」及「包租」業並無相關法律規範,一則對其無法管理,再則產生糾紛時也難以處理,於是在民國106年12月27日總統公布《租賃住宅市場發展及管理條例》全文46條,並自公布後六個月施行,即於民國107年6月27日《租賃住宅市場發展及管理條例》正式上路施行。

  《租賃住宅市場發展及管理條例》的施行,對於租賃住宅市場的發展與管理展開了新的一頁,在該條例的第一條即說明立法目的在於:「為維護人民居住權,健全租賃住宅市場,保障租賃當事人權益,發展租賃住宅服務業。」因此,住宅房屋的出租人或承租人對於此「特別法」自應多所了解。然而新法上路,大部分的民眾還是不了解新的規定,長期關注人民「居住權益」的永然聯合法律事務所所長李永然律師就指出:《租賃住宅市場發展及管理條例》是將「發展租賃住宅服務業」正式納入法律規範管理。所謂「租賃住宅服務業」包括「租賃住宅代管業」及「租賃住宅包租業」;前者指受出租人的委託,經營「租貸住宅管理業務」的公司;後者則是指「承租」租賃住宅並「轉租」,及經營管租賃住宅管理業務的公司,這些行業都將受到該條例的規範。
  《租賃住宅市場發展及管理條例》正式施行後,租賃住宅市場也將面對多項變革,包括租賃契約全面加強規範出租人、承租人雙方的權利義務、建立包租代管專業服務制度,將租賃住宅市場導向「專業化」經營管理、個人住宅所有權人將房屋交由將住宅委託代管業或出租予包租業轉租經營可享租稅優惠及增加免費爭議調處管道及成立非營利團體提供專業諮詢等服務。

包租代管業入法,租賃權益有保障

  以建立包租代管專業服務制度而言,《租賃住宅市場發展及管理條例》實施後,該如何成為合法經營的業者?
永然地政士聯合事務所李廷鈞地政士表示:「要合法經營包租業、代管業,必須要注意以下幾項:

  一、要辦理設立登記:應向主管機關申請許可,並於許可後三個月內辦妥公司登記。

  二、須依規定在完成公司登記六個月內,繳存營業保證金、置租賃住宅管理人員至少一員及加入登記所在地的同業公會。

  三、僱用的租賃住宅管理人員必須領得『租賃住宅管理人員證書』,證書的有效期限為四年,期滿應再受訓換證。

  四、注意契約的簽訂:如果是『代管業者』,應與委託人簽訂『委託管理租賃住宅契約書』,才能執行租賃住宅管理業務;若為『包租業者』,則須經出租人同意轉租其租賃住宅,並簽訂『租賃契約書』,才能刊登廣告及執行業務。

  如果『代管業者』、『包租業者』違反相關規定,《租賃住宅市場發展及管理條例》中訂有『罰則』,輕者處『罰鍰』,並限期改正,如違反情事情節重大者,甚至可『勒令歇業』。」

  李廷鈞地政士也認為想要投入包租、代管業,應以「遵守法令」為要,建立合法優良業者的形象,才能提升業績。

  許多原先從事包租業、代管業的業者擔心新法上路後,自己成了違法業者,李永然律師要業者放心,「為了避免因為《租賃住宅市場發展及管理條例》上路,衝擊現已在經營包租、代管的業者,並影響租賃當事人的權益,在本條例中特別定有兩年的落日條款,現在經營包租、代管的業者及從事租賃住宅事務管理的人員都必須在兩年內依規定辦理登記及取得證書,並符合法律相關規定,否則屆時將不能再繼續執行業務。」因此只要把握「兩年」的緩衝時間,依照法令規定,即可成為合法的業者。

《住宅租賃法律實用手冊》讓您更懂法

  永然法律基金會為了讓一般民眾對於新上路的《租賃住宅市場發展及管理條例》多所認識及了解如何運用,特別邀請永然財經法律事務中心和永然地政士聯合事務所一同策劃了《住宅租賃法律實用手冊》,由永然聯合法律事務所台北所、高雄所的李永然律師、吳任偉律師、谷逸晨律師、莊曜隸律師、林貴卿律師、朱萱諭律師、朱芳儀律師與永然地政士聯合事務所的李廷鈞地政士、劉芝蓉地政士共同執筆撰文,解析「包租業」、「代管業」相關法律與「出租人」、「承租人」應有的法律知識,輔以住宅租賃案例解析說明,並將《租賃住宅市場發展及管理條例》及施行細則納入,提供民眾參考。本手冊由永然法律基金會與台灣房屋內湖捷運AIT店贊助捐印,民眾可利用回郵信封至永然法律基金會免費索閱(詳情可參考:https://pse.is/98L5Q),希望藉由法律手冊的贈閱,推廣民眾對於住宅租賃應有的法律知識,進而保障自身權益。

99-1(201808).jpg

99-2(201808).jpg

    全站熱搜

    李永然律師 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()