文◎李永然律師

一、台灣民間對於不動產廣泛地運用「借名登記」

  我國《民法》中雖然沒有「借名登記契約」的規定,但實務上民間常運用「借名登記契約」。

  所謂「借名登記契約」是當事人間相互約定,一方(借名人)以他方(出名人)名義登記為特定財產的權利人,但仍保留特定財產的使用、收益及處分權限,他方允為擔任特定財產之權利登記名義人的契約(註1);這種契約的性質是「債權契約」。過去《土地法》未修正前的第30條規定限制農地的承受人必須有「自耕能力」,也常見私有農地買受人無自耕能力,而指定有自耕能力的第三人為登記名義人,買受人常主張其與第三人間有「信託契約」(註2),最高法院62年台上字第2996號判例也認為「信託人將財產所有權移轉與受託人,使其成為權利人,以達到當事人間一定目的之法律行為」即為「信託契約」。

  借名登記契約在台灣民間社會常被採用的原因,不外:「規避法律上有關取得不動產物權的資格限制」、「避免稅捐負擔的加重」、「基於身分關係所為的財產配置」、「為避免債權人將來可能的強制執行」、「為隱藏借名人的財產狀態資訊」…等(註3),不一而足。

  筆者願藉本文針對不動產借名登記的法律性質及其相關爭議進行剖析。

二、不動產借名登記的法律性質及其效力

  首先談到不動產借名登記契約的法律性質,其屬於「債權契約」、「無名契約」本無疑問,而其性質最高法院103年度台上字第2405號判決認為:借名登記契約其成立側重於借名人與出名人間的信任關係,性質與「委任關係」類似,應類推適用《民法》「委任契約」的相關規定(註4)。

  因為類推適用《委任》契約規定,所以有以下三點應注意:

  1.出名人或借名人的任一方得隨時終止借名登記契約(《民法》第549條第1項)。
  2.借名登記關係,因出名人或借名人的任一方死亡而消滅(《民法》第550條前段)。
  3.借名登記關係終止或消滅時,借名人可以向出名人或其繼承人請求將不動產所有權移轉登記,此為「債權請求權」,適用《民法》第125條一般消滅時效-「15年」的規定。

  其次就借名登記契約效力而言,目前實務見解朝向其「有效性」的方向解釋,亦即只要其內容不違反法律強制、禁止規定或公序良俗者(《民法》第71條、第72條)即應賦予其法律上的效力(註5)。

三、出名人處分借名登記不動產的效力

  再者,在不動產借名登記常生爭議的問題,是有關出名人違反「借名登記契約」,而處分借名登記的不動產,實務上有不同的見解,即:

  1.有權處分說:該說認為不動產借名契約為借名人與出名人間的債權契約,屬於出名人與借名人間的內部約定,其效力不及於第三人,借名人未經出名人同意,將不動產移轉於第三人,出名人既登記為該不動產的所有權人,其將該不動產處分移轉登記予第三人,自屬「有權處分」。
  2.原則上有權處分,例外於第三人「惡意」時為「無權處分說:該說認為此一處分原則上為有權處分,但如果第三人為「惡意」時,才例外為「無權處分」。
  3.無權處分說:出名者違反借名登記契約的約定,將登記的財產為物權處分者,對借名者而言,即屬「無權處分」,除相對人為善意的第三人,應受「善意受讓」或信賴登記的保護外,如受讓之相對人係惡意時,自當依《民法》第118條無權處分的規定而定其效力,以兼顧借名者的利益。

  最高法院對於上述問題,即針對實務上的三說,於民國106年2月14日以106年度第3次民事庭會議決議,採第1說即「有權處分說」。

  實務上既有此見解,借名人於進行不動產借名登記時,一定要更謹慎並採防範措施,例如:「預告登記」…等,俾免所托非人。如果不幸遭到出名人未經自己同意而處分移轉登記於第三人時,則可追究民事、刑事法律責任。刑事方面,出名人已涉犯《刑法》第342條背信罪,法定本刑為五年以下有期徒刑。

四、結語

  綜上所述,台灣民間針對「不動產借名登記契約」運用甚多,但民眾往往並不瞭解其法律性質、法律效力及相關爭議的解決方法,筆者謹透過本文剖析與讀者分享,盼民眾日後能更謹慎且正確地運用,俾保自身權益。

註1、林誠二撰「由借名登記契約論不動產物權變動登記之效力」乙文,載法學的實踐與創新(上冊),頁402,民國102年7月31日初版一刷,陳猷龍教授六秩華誕祝壽論文集編輯委員會出版。
註2、詹森林著:民事法理與判決研究(二),頁308,2003年4月初版第1刷,自刊本。
註3、林誠二撰前揭文,載法學的實踐與創新(上冊),頁403~404。
註4、吳任偉律師撰:「『借名登記』法律關係何時終止?是否會因當事人一方『死亡』而消滅?」乙文,載李永然律師等著:房地產買賣借名繼承與贈與法律手冊,頁47~48民國107年8月出版。
註5、林誠二撰前揭文,載法學的實踐與創新(上冊),頁411。

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