文◎李永然律師、鍾亦庭律師

一、居住權為每個國民的基本人權,受《經濟、社會與文化權利公約》及《憲法》保障

  聯合國於民國55年12月16日通過《經濟、社會與文化權利公約》,其第11條第1項規定:「本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度,包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。締約國將採取適當步驟確保此種權利之實現,同時確認在此方面基於自由同意之國際合作極為重要。」,確保人人都能享有相當的生活水準,聯合國《經濟、社會與文化權利公約》自民國98年12月10日成為我國國內法之一部分,我國人民享有「適足居住權」,而我國《憲法》第15條也規定,人民之生存權應予保障,其生存權的概念,即包含了人民應擁有「適足生活條件的權利」。

二、為維護人民的「居住權」,施行《租賃住宅市場發展及管理條例》

  我國人民的居住權,受《憲法》及聯合國《經濟、社會與文化權利公約》的保障,然而房屋價格居高不下,對許多小資族或中產階級而言,買房仍是極為遙遠的夢想;而在租屋市場中,又暗藏許多違法隔間、加蓋的建物,對於房客的居住安全蒙上一層陰影,人民的居住權利受到嚴重侵蝕。

  為了保障沒有自有房屋,而必須依賴承租方式取得住宅使用權的承租人,我國立法院於民國107年6月27日施行《租賃住宅市場發展及管理條例》,關於房屋租賃有關的事宜,優先於《民法》中債編「租賃」相關的規定而適用。

  過去有些出租人會要求承租人繳交3個月的押金,造成承租人極大負擔,《租賃住宅市場發展及管理條例》第7條明文規定,房客押金的金額,不得超過二個月租金總額。於租賃契約消滅、承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生的債務時,出租人應返還押金或抵充債務後的賸餘押金。

  此外,有些出租人與承租人簽約後,於房子內有狀況需維修時,往往不願出面處理,承租人只好自行吸收修繕費用。為了保障承租人的權益,該條例規定,於簽訂租賃契約前,出租人應向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍,並提供有修繕必要時之聯絡方式。由出租人負責修繕者,如出租人未於承租人所定適當期限內修繕,承租人得自行修繕並請求出租人償還其費用或於約定之租金中扣除(《租賃住宅市場發展及管理條例》第8條)。

  再者,有些承租人並未妥善使用房屋,或經常遲延繳交租金,又不願配合搬離房屋,令房東困擾不已,為了保障出租人權益,該條例規定,如承租人毀損租賃住宅或附屬設備,不為修繕或相當賠償;遲付租金或費用達二個月的租額,經催告仍拒繳;未經出租人書面同意,將租賃住宅轉租於他人等情形,出租人得於30日前通知承租人終止租約。

  同樣地,該條例也明定承租人得提前終止租約的事由,如承租人因疾病、意外產生有長期療養之需要;租賃住宅未合於居住使用並有修繕的必要,經承租人定「相當期限」催告,而不於期限內修繕;因不可歸責於承租人的事由,致租賃住宅之一部滅失,且其存餘部分難以繼續居住等情形,承租人得於30日前通知出租人終止租約。

三、內政部擴大推動2萬戶社會住宅包租代管 促進租賃住宅服務業發展

  除了前述對於出租人與承租人的規定外,我國政府更積極推動社會住宅中「包租」及「代管」政策,並於該條例明定「租賃住宅服務業」,作為出租人與承租人的橋樑,由「包租業者」向房東承租住宅,再將住宅轉租給一定所得以下或弱勢族群的房客;或由「代管業者」協助房東出租住宅給一定所得以下或弱勢者,由房東與房客簽訂租約,代管業者負責管理該出租的住宅。

  於民國108年度,內政部預定核定2萬戶社會住宅「包租代管」,其中1.5萬戶由中央補助地方政府,依據《政府採購法》公開招標;其餘5,000戶則由「國家住宅及都市更新中心」委託地方租賃公會遴選適合廠商。官員表示,截至目前社宅包租代管戶數約2,600戶,民國108年透過「招標、遴選雙軌並行」,希望讓大大小小的業者都能夠「雨露均霑」。

四、結語

  其實擁有多數房屋,且有些閒置的房屋者,可以考慮將手上「閒置房屋」交由專業、經主管機關核准許可的合法租賃住宅服務業者管理,減少閒置空屋;不過筆者期望主管機關能有效監督及管理租賃住宅服務業者,使社會住宅包租代管政策能順利運行,保障租賃雙方權益,使弱勢者的「居住權」獲得保障,俾符我國以「人權立國」的理念!

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