2019年9月16日自由時報針對不動產借名登記做了專題報導,記者張文川並採訪永然聯合法律事務所所長李永然律師及永然地政士聯合事務所李廷鈞地政士,分析「不動產借名登記」應注意的要點,以避免糾紛的產生。

〈財經週報-綜合話題〉預告登記 避免房產被賣掉

  

記者張文川/專題報導

  房地產借名登記糾紛頻傳,要將價值動輒數百萬至數千萬的房地產,登記在別人名下,若非絕對信任的人選,難免膽顫心驚。借名人該如何保障自己的權益?永然法律事務所所長、律師李永然建議,借名人應慎選「出名人」,並簽立書面合約,自身妥善保管權狀、保留稅費單據,並至地政事務所辦理「預告登記」,以免遭瞞天過海。

  李永然指出,借名人應慎選出名人。要避免出名人因個人債務,而遭執行查封拍賣,也要避免出名人事後食言而肥,不履行返還義務,以致還須透過訴訟程序才能把房產要回來;李永然並建議,在雙方訂約時,若發生糾紛時,同意以「一裁終局」的仲裁方式解決,省卻到法院曠日廢時訴訟的麻煩。

  其次,李永然指出,發生糾紛時,最重要的是舉證責任,借名人應自行妥善保管房產的所有權狀、借名合約、房租租約、水電費繳納單據、房屋稅、地價稅單,以做為將來證明是借名登記的有力證據。

自行保管權狀 保留稅費單據

  第三,借名登記應簽訂書面合約。親友間的借名登記,多見只有口頭約定,缺乏契約證據,這在實務上相當危險。建議雙方簽署書面合約,內容應將明確指定借名登記的不動產標的,包括土地、房屋、停車位都應標明,並明定借名期間,「出名人未經借名人同意,不得擅自處分、設定」。

  合約之中也應寫明,「出名人對外發生債務時,應自行理清」,以避免借名的不動產因債務而遭查封法拍執行;而若有這種情況,出名人應立即通知借名人,並且返還不動產,這是要賦予出名人告知的義務,不能因為是被動遭查封就不聞不問;合約中也應訂立違反義務、或不履行時的違約金規定,做為日後求償的依據。

  李永然說,更重要也最容易被忽略的是第4項重點,就是至地政機關辦理「預告登記」,限定日後房產要辦過戶時,須取得「預告登記人」的同意書才能變更登記,這層保護機制可以有效卡住出名人,不能僅憑謊報權狀就輕易辦理過戶。

  永然地政士李廷鈞補充,借名登記常用於房地投資,不可能每一戶都登記在自己名下。以致於要借名,但又怕人頭私自辦理過戶、侵害產權,因此就有必要預告登記於共同投資人名下,將來要賣要經過所有人的同意;年長者若擔心將來頭腦可能失智、不清楚而被騙,也可預先辦理預告登記在自己的繼承人名下,將來要變更登記時,就要取得清醒的後輩同意。

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  家族永續傳承是很多人努力的目標,也是大多數人的期待。但沒錢的辦不到,有錢的,又怕子孫為爭產反目成仇,對簿公堂還算事小,釀成刑事慘案的也時有所聞。因而有人就提倡應該透過「法律」適當地規劃,確保家族永續傳承。

  法律規劃第一步,即是不論是企業家還是家中掌握財政大權者,應於生前預立遺囑,交代遺產分配或禁止分割或運用「遺囑信託」,並指定妥適的「遺囑執行人」,代為執行遺囑的內容,並貫徹立遺囑人的意志。再者,以家族企業為例,越來越多人考慮成立「閉鎖性公司」或股權信託,確保企業永續經營。亦有人運用家族信託,以資產管理、投資組合等理財方式,以利於財產轉移、遺產規劃、稅務籌劃、子女教育、家族治理、慈善事業。

  而在進行不動產投資或不動產財產移轉時,為了種種考量,很多人亦採取「借名登記」方式,借名登記原只是權宜之計,卻常常發生一借不回的情形。有親友翻臉不認人,認為借名財產是自己的,也有因親友欠債導致借名的財產被查封的,借名的財產被出名的親友偷偷賣掉的,甚至有父母將財產借名登記在子女名下,結果卻被子女轉手賣掉,導致無所居的情形。即使借名雙方無疑問,也未出現任何問題,但在辦理登記與稅務上卻產生爭議。因借名登記者必須承擔許多風險,因此了解借名登記的法律關係,訂好契約,辦妥登記,做好稅務規劃,才是確保權益的根本之道。

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