走在街頭處處可見不動產仲介公司的招牌林立,透過「仲介」來買賣、租賃不動產已成為常見不動產的交易模式,究其原因,不外乎民眾相信其專業服務,認為透過「仲介公司」的把關,能多一份心安,然在實務上卻常因法律知識的不足而產生不少交易糾紛,因此不論是不動產經紀人(包含代銷及仲介人員)或一般消費者都應該了解相關的法律規範,才能減少紛爭、保障權益。

  現代人生活繁忙,想要買賣、租賃房地產多半透過「仲介」方式進行交易,除了節省尋找物件和雙方磨合的時間外,「信任專業」也是很重要的原因之一。根據內政部不動產資訊平台資料顯示,截至民國107年底,不動產經紀業備查家數(仲介)總數達4220間,可以顯見房仲業在國內蓬勃發展的狀況。

熟稔仲介相關法律,是贏得客戶信任與委託的不二法門

  曾以優異成績通過「不動產經紀人考試」的永然地政士聯合事務所李廷鈞地政士,目前也擔任台灣房屋內湖捷運AIT加盟店的地政顧問,提到「不動產經紀業」時表示,我國為了管理不動產經紀業,特別訂定了《不動產經紀業管理條例》,其中所稱的「經紀業」,指的是依該條例規定經營「仲介」或「代銷」業務的公司或行業,「仲介業務」是指從事不動產買賣、互易、租賃的「居間」或「代理」業務,而「代銷」則是指受起造人或建築業之委託,負責企劃並代理銷售不動產的業務,因此不動產經紀業與民眾買賣、租賃不動產的關係十分密切。

  由於民眾是基於對專業的信任而選擇透過不動產仲介業進行交易,身為不動產經紀人的專業知識與服務態度就更顯重要,法學碩士李廷鈞地政士認為:「不動產經紀人接受委託,對於物件的產權調查絕對是必要的,這也是為了使買、賣雙方順利成交,而不至於發生糾紛。一般進行產權調查,包括:調查所有權、調查他項權利、查明是否有禁止登記、查明面積、地目、權利範圍、查明是否有預告登記……等。不動產經紀人為了瞭解產權,務必調閱最新的不動產登記謄本,而且要看『標示部』、『所有權部』及『他項權利部』的內容,萬萬不可疏忽、草率。因此不動產經紀人除需具備法律、地政的專業知識外,更需要細心,如此才能確保委託人及其相對人間交易的順利!」

仲介法令規範廣泛,不動產經紀人需加強專業知識

  執業40餘年的永然聯合法律事務所所長李永然律師,其所接觸過的不動產法律案件不計其數,舉凡不動產買賣、租賃、合建、土地徵收、都市更新……等等皆有,近幾年來有關不動產「仲介」、「代銷」等法律問題漸漸受到民眾重視,所衍生的糾紛也逐漸增加。

  李永然律師表示:「現今大眾都信賴專業服務,因此在買賣或租賃房地產時,透過仲介交易以成為常態,民眾對於支付仲介業者合理的報酬普遍都有共識,為的是能獲得心安與方便,省去買賣雙方磨合的時間與精力。但買賣房屋時,屋況的好壞雙方認知是否一致,交易的過程是否符合雙方的期待,都會影響仲介成功與否,甚至因而產生紛爭。」

  綜觀與不動產仲介業有關的法律相當廣,除了《民法》,《不動產經紀業管理條例》、《消費者保護法》、《公平交易法》、《公寓大廈管理條例》,甚至《土地法》的規定,都可是不動經紀人在面對客戶時所牽涉到的重要關鍵。李永然律師以自己執業多年的經驗分析道:「與不動產經紀業相關的法律雖然不少,但只要用心了解,對本身的工作還是很有助益,以我過往的經驗來說,房仲業者經常遇到的問題包括:買賣雙方對於『不動產說明書』認知不同、房屋銷售廣告誇大不實……等等,這些都可參考法律實務案例加以解決,從事不動產經紀業的人士應該多接觸了解法律規定,才能贏得客戶的信任與委託,讓買賣雙方滿意,則業績自然滾滾而來。」

  李永然律師指出,《不動產經紀業管理條例》對於經紀人員課予了相當多的義務,其中部分來自契約中的約定,例如:積極活動、專業服務及誠實等義務,另外也有來自法律所規範的義務,大致包括了以下幾項:一、廣告不得誇大;二、重要事項說明的義務;三、應親自處理事務的義務;四、保守祕密的義務及五、應盡「善良管理人」的注意義務。

  想要成為一名好的仲介人員,就必須十分注意自身的義務規範,因此加強專業的法律知識,是獲得客戶信任的不二法門。

永然文化推廣不動產代銷、仲介法律知識不遺餘力

  為了讓民眾在買屋賣地時了解如何選擇合適的仲介業者及不動產經紀從業人員要面對自身工作的法律與行銷知識等,永然文化近幾年來出版過多本相關法律圖書並贈送民眾不動產仲介等法律手冊以推廣仲介等領域的法律知識,包括由陳國雄律師所撰寫「不動產的陷阱──買賣、合建、仲介之糾紛」、李芳南法官著「不動產仲介法律實務精解」及林宜君律師所著「跟著律師訂契約──經紀.仲介契約」、林旺根地政士著「不動產經紀法之實用權益」、連世昌律師著「房地買.賣.仲介三贏法律策略」。此外由金牌房仲教練馬先右所著「幸福房仲成功學」與22位不動產達人分享成功的「CCIM創富之路──11×2不動產達人的致勝秘密」兩書,則是以真人實例提供從事不動產經紀業的人士經驗分享。另外由李永然律師偕同資深律師吳任偉、許淑玲、連世昌及銷售高手吳家德總經理共同執筆的「代銷.仲介紅不讓──代銷.仲介業法律&行銷成功雙秘笈」一書,也將於近日內完成再版,本書結合了代銷、仲介業者當具備的不動產「法律」與正夯的「行銷」觀念,引領業者在競爭激烈、變動快速的山頭,昂然挺立,衝出漂亮的成績單!買、賣雙方消費者可從本書中看門道,也能在其中識人有術,作出正確的選擇。

  充足的法律知識,對於各行各業的發展或個人權益的維護,都是不可或缺的一環,尤其食、衣、「住」、行,更是人民生活之所需,因此無論是一般想要買屋賣地的民眾或仲介、代銷的從業人員,都應該多加了解相關法律規範,才能創造出「買、賣、仲介」三贏的局面!

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