永遠自然─李永然律師部落格

文 ◎ 李永然律師

一、何謂「自辦市地重劃」？
　　我國為了擴大辦理重劃，藉以促進土地有效利用，於是有獎勵土地所有權人自行組織「重劃會」，並辦理土地重劃的機制（註1）。目前《獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法》第46條至第56條的規定，地方主管機關得賦予重劃的實施者諸多獎勵，而地方地政機關僅扮演較屬「消極」或「被動」的角色；所以，此種機制具有「公私協力」色彩。

　　此種重劃，就其「實施程序」面向而言，涉及重劃地區的選定、重劃計畫的擬定、核定及公告通知、測量、調查及地價查估、計算負擔及分配設計、土地改良物及墳墓拆遷補償及工程施工、「地籍整理」、交接及清算、財務結算…等。所以，如果重劃地區範圍內，如有「耕地三七五租約」，將會涉及承租人之合法權益的保障，筆者謹藉本文予以剖析。

二、《平均地權條例》如何規定？

　　關於此一問題，首先談到《平均地權條例》的規定，該條例第63條規定：「I、出租之公、私有耕地因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者，由直轄市或縣(市)政府逕為註銷其租約並通知當事人。II、依前項規定註銷租約者，承租人得依左列規定請求或領取補償：一、重劃後分配土地者，承租人得向出租人請求按重劃計畫書公告當期該土地之公告現值三分之一之補償。二、重劃後未受分配土地者，其應領之補償地價，由出租人領取三分之二，承租人領取三分之一。…」。《平均地權條例》為何會有此一規定？

　　由於《耕地三七五減租條例》第17條第1項第5款：「耕地」經依法編定或變更為「非耕地」使用時，承租人可以終止租約，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人補償，補償中包括「終止租約當期之土地公告現值，減除土地增值稅後餘額三分之一」。而在自辦市地重劃，因為是做為都市整體開發的實施工具，尤其在無償取得範圍內「公共設施用地」，並應將「建築用地」配回參加重劃的原土地所有權人，此時原土地所有權人之土地如有「三七五租約」存在，所配得的土地已「非耕地」(註2)；才會有《平均地權條例》的規定，並按「耕地三七五減租條例」所規定之補償精神，對三七五租約承租人進行補償。

三、《獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法》如何規定？

　　其次，談到《獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法》，該辦法是依《平均地權條例》第58條第2項，為了獎勵(註3)土地所有權人自行組織「重劃會」辦理，針對該重劃會組織、職權、重劃業務、獎勵措施等事項的辦法，授權「中央主管機關」，訂定內政部因而訂立。

　　依《獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法》第37條第1項針對訂有租約的「公有」、「私有」土地，重劃後的處理方式，規定如下：

　　(一)重劃後分配土地者，重劃會應於分配結果公告確定後「二個月」內邀集租約雙方當事人協調，承租人得依《平均地權條例》第63條第2項第1款規定，向出租人請求按重劃前租約面積、重劃計畫書公告當期該土地之公告現值三分之一之補償。協調同意終止租約者，「重劃會」應檢具有關資料函知直轄市或縣（市）主管機關轉請有關機關辦理註銷租約並通知當事人。協調不成者，「重劃會」應於權利變更登記後，檢具有關資料函知「有關機關」逕為辦理租約標示變更登記。

　　（二）重劃後未受分配土地者，「重劃會」應於權利變更登記後，檢具有關資料函知「有關機關」逕為辦理租約標示變更登記。

　　前述的「有關機關」，於「私有耕地租約」，乃指「鄉（鎮、區公所）」；於「公有耕地租約」，則係指公有耕地管理機關（註4）。

四、結語

　　綜上所述，自辦市地重劃涉及「耕地三七五租約」之承租人的權益，承租人務必注意前述規定，並予以運用；倘不瞭解，務必請教專家，俾保自身權益。

註1、陳明燦著：土地法學，頁551，2015年9月一版一刷，自刊本。
註2、陳明燦著：土地重劃理論與實務，頁236，2012年10月一版一刷，新學林出版股份有限公司出版。
註3、獎勵事項包括：1、給予低利的重劃貸款，2、免收或減收地籍整理規費及換發權利書狀費用，3、優先興建重劃區及其相關地區的公共設施，4、免徵或減徵地價稅或田賦，5、其他有助於市地重劃的推行事項。
註4、莊仲甫著：市地重劃實務全輯，頁474，民國98年10月初版，永然文化公司出版。

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