文◎李永然律師

一、大陸《土地管理法》2019年8月大幅修正且已施行

  台商在中國大陸需要運用土地,方能進行設廠、投資、開發…等等,且除了運用城市的國有土地外,有時要運用農村集體所有土地。而大陸《土地管理法》於2019年8月26日經第十三屆全國人民代表大會常委會通過修正,其修正幅度不小;已自2020年1月1日起施行。

  由於台商早期赴中國大陸投資、設廠,在不了解大陸的土地制度、《土地管理法》規定的情形下,到鄉鎮,甚至村去購買或承租集體土地,嗣後發生糾紛或權益不得的情事(註1);因而筆者願藉本文針對「集體經營性建設用地」涉及《土地管理法》修法的部分予以剖析,俾供大陸台商參酌運用。

二、「農用地」轉為「建設用地」的規定

  首先台商應注意大陸農村的「三塊地」(農用地、宅基地、農林集體建設用地)問題;如過要將「農用地」轉為「建設用地」的,應當辦理「農用地轉用審批手續」;如果是將「永久基本農田」轉為「建設用地」的,由大陸「國務院」批准(大陸《土地管理法》第44條第1款、第2款)。

  適用「農用地轉用審批手續」分別在「土地總體規畫確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模的「範圍內」或「範圍外」而有不同,即:

  1、在範圍內:則按土地利用年度計畫分批次按照國務院規定,由原批准土地利用總規劃的機關或者授權的機關批准;在已批准的農用地轉用範圍內,「具體建設項目用地」可以由市、縣人民政府批准。

  2、範圍外:將「永久基本農田」以外的農地轉為「建設用地」的,則由國務院或者國務院授權的省、自治區、直轄市人民政府批准(《土地管理法》第44條第3款、第4款)。

三、《土地管理法》的修正讓農民集體所有土地的徵收制度更完善

  其次大陸台商應注意《土地管理法》對農民集體所有土地的徵收所做的修改,此次已將土地徵收所屬之「公共利益的需要」在第45條做了明確的規定,還將土地徵收程序以完善及即明確徵收補償的基本原則,謹略述以下三點:

  1、徵收需以為了「公共利益的需要」為前提,其包括:(1)軍事和外交需要用地的;(2)由政府組織實行的能源、交通、水利、通信、郵政等基礎建設需要用地的;(3)由政府組織施行的科技、教育、文化、衛生、體育、生態環境和資源保護、防災減災、文物保護、社區綜合服務、社會福利、市政公用、優輔安置、英烈保護等公共事業需要用地的;(4)由政府組織實施的搬遷、保障性安居工程需要用地的;(5)在「土地利用總體規劃」確定的城鎮建設用地範圍內,經省級以上人民政府批准由縣級以上地方人民政府組織實施的「成片開發建設」需要用地的;(6)「法律」規定為公共利益需要可以徵收農民集體所有土地的其他情形(《土地管理法》第45條第1款)。

  2、徵收程序:

  (1)、徵收「永久基本農田」、永久基本農田以外的「耕地」三十五公頃的、其他土地超過七十公頃的,應經「國務院」批准外,其他土地的徵收,由省、自治區、直轄市人民政府批准(《土地管理法》第46條第1款、第2款)。

  (2)、如果徵收「農用地」的,還應經過前述的「農用地轉用審批」(《土地管理法》第46條第3款)。

  (3)、經上述法定程序批准後,由縣級以上地方人民政府予以「公告」並組織實施(《土地管理法》第47條第1款)。

  3、徵收土地的補償:

  (1)、應當給予公平、合理的補償,保障被徵收農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。(《土地管理法》第48條第1款)。

  (2)、徵收土地應當依法及時足額支付「土地補償費」、「安置補助費」及「農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用」,並安排被徵地農民的「社會保障費用」(《土地管理法》第48條第2款)。

  (3)、被徵收的「農民集體經濟組織」應當將徵收土地補償費用的收支狀況向本集體經濟組織的成員公布,接受監督。(《土地管理法》第49條第1款)。

四、《土地管理法》修正,讓農地可以流轉入市

  再者,台商還應注意此次《土地管理法》第63條,規定農  地流轉入市,須符合規劃依法登記、通過程序、再次流轉等事項(註2),現敘述如下:

  1、「土地利用總體規劃」、「城鄉規劃」為工業、商業等經營性用途,並須依法登記的「集體經營性建設用地」,土地所有權人可以透過「出讓」、「出租」等方式交由單位或個人使用,並應簽訂「書面合同」,合同內載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件和雙方其他權利義務(《土地管理法》第63條第1款)。

  2、由於「集體經營性建設用地」為「集體所有」,其出讓、出責等,應經本集體經濟組織成員的「村民會議」三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意(《土地管理法》第63條第2款)。取得「集體經營性建設用地」的使用權人還可以有條件的再流轉(註3)(《土地管理法》第63條第3款)。

五、結語

  綜上所述,此次《土地管理法》的修正,在「集體土地」上的規定,著墨甚多,台商應就上述規定予以注意並認識,進用掌握契機予以合法運用,藉以保障權益並獲利。

註1、參見張義權撰:「面對中國大陸新修訂《土地管理法》,台商應有的認知與對策」乙文,載台商張老師月刊第246期,頁4,109年2月15日出刊。
註2、參見姜志俊撰:「台商對中國大陸《土地管理法》有關農地流轉入市應有的認識」,載台商張老師月刊第246期,頁2。
註3、「再流轉」如:轉讓、互換、出資、贈與或者抵押。

文章連結:台商對中國大陸「集體經營性建設用地」的法律認識

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