文◎張則君

  台灣地狹人稠,隨著工商業發達,經濟起飛,城市興起,居住的形態也有所改變,尤其是都會地區,以「公寓」、「大廈」為常見的居住模式,但因早期沒有法律上的規範,因此所衍生的居住亂象和糾紛層出不窮,為了解決相關法律問題,立法院於是在民國84年6月9日,三讀通過《公寓大廈管理條例》,並於同年6月28日由總統公布施行,這部稱做「居家憲法」的施行,象徵我國公寓大廈的管理進入「住戶自治」的時代,這部法令施行20多年來,對於落實住戶自治、管理委員會、區分所有權人會議的機制運作,已有相當的成效,也使得民眾的居住品質更加提升,且落實「居住權」的保障。

  食衣住行,是生活所必需,在「住」的方面,要如何住的安心、住的安全,是所有民眾非常重視的一環,早期公寓大樓林立,卻因沒有法律規範,造成糾紛衝突不斷,於是政府為了加強公寓大廈管理維護及提昇居住品質,制定了有「居家憲法」之稱的《公寓大廈管理條例》,做為公寓大廈管理的依據。

《公寓大廈管理條例》有「居家憲法」之稱

  曾經參與過《公寓大廈管理條例》草案擬定的永然聯合法律事務所所長李永然律師表示:「台灣早期公寓大樓很多,但公寓大樓的一些管理組織,並沒有法律規範,往往是由社區自發性籌組,因此,在社區當中,若管理委員會與住戶間發生一些爭執時,因沒有法源依據,所以沒有辦法做妥適的處理,有時候到法院提起訴訟,還會遭到法院駁回的情況,因此在這種種前提之下,在民國84年間開始著手《公寓大廈管理條例》的草擬,而我也有參與其中。最後終於在民國84年6月9日由立法院三讀通過《公寓大廈管理條例》,並於民國84年6月28日公布施行,為我國公寓大廈的管理維護立下新的里程碑,對於落實住戶自治、管理委員會、區分所有權人會議的機制運作,都有相當的成效。」

  每當詢問公寓大廈的住戶們最怕遇到什麼問題?不外就是遇到惡鄰居、樓上漏水沒人處理、頂樓、防火巷被佔、停車位劃分不均、樓梯間堆放雜物、住戶不繳管理費、管委會越權或不做事……等等,早期沒有法令規範時,只能透過訴訟爭取權益,直到《公寓大廈管理條例》制定後,才有了完整的法源依據,在這部條例當中,對於公寓大廈、區分所有、專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分、區分所有權人會議、住戶、管理委員會、管理負責人、管理服務人及規約都有明確的定義,將住戶的權利義務、管理組織、管理服務人、罰則為章做完整說明。讓同在一片「屋簷」下生活的住戶們,除了必備的自律意識和包容精神外,有了《公寓大廈管理條例》的規範,能夠更加安居樂業。

  除此之外,民眾在購買公寓大廈時,也會面臨產權調查與產權登記的問題,這部分就可以透過專業的地政士協助,永然地政士聯合事務所李廷鈞地政士表示:「現代人的居住模式以公寓大廈最為常見,面對這類不動產交易前,應事先做好產權調查,交易後則要完成產權的登記,這些事務可經由專業地政士協助,才能讓自身的權益更有保障。」,永然地政士聯合事務所以其多年的實務經驗,對於公寓大廈產權方面的業務,能夠提供專業的實質服務,為委託人的權益把關。

出版法律圖書,推廣《公寓大廈管理條例》

  《公寓大廈管理條例》自民國84年至今已實施20餘年,其中也經歷過幾次修訂,讓法律的內容更臻完善,這部和民眾生活息息相關的法令最早實施時,也曾面臨民眾的困惑不解,李永然律師多次擔任講師參與推廣《公寓大廈管理條例》講座,他回憶到:「這一部《公寓大廈管理條例》施行已經有數十年的時間,在法令剛推動時,並沒有很多人了解,於是許多縣市政府、民間團體或前立法委員趙永清就舉辦相關講習,透過講習的方式,讓住戶與管委會主委、委員、總幹事等等,能夠了解法條的內容與施行的重點,以及嫻熟相關法令的運用,永然聯合法律事務所的團隊,多年來也一直參與相關的宣講,致力於推廣《公寓大廈管理條例》。我們當年也協助各縣市政府編輯相關法律圖書,包括當時的台北市政府、台北縣板橋市、樹林市、新莊市、中和市、蘆洲市、五股鄉、淡水鎮等政府機關……,經由法律圖書的贈閱,讓民眾了解相關法律規範。」

  一直專注於法律知識普及的永然文化出版公司在李永然律師的帶領下,製作過許多的「公寓大廈普法手冊」,提供民眾免費索取,並針對公寓大廈所涉及的法律層面出版許多專屬圖書,包括:公寓大廈管理條例與你、管好你的公寓大廈、公寓大廈管理法律一本通、好管用社區訴訟實務、公寓大廈公設點移交實務、大樓裝修、設備管理好好學、公寓大廈水電、消防維護管理實務、建築師變更.分戶一手教材……等,面對繁雜瑣碎的公寓大廈管理事務,由專家們代領入門,從認識《公寓大廈管理條例》談起,再擴及到水電、消防維護、裝修、設備管理,與公設點移交、常用書狀及訴訟實務等,一一敘述,讓住戶及管委會能透過閱讀,得到完整的相關法律知識,這一系列的法律專書深受社會各界的喜愛,許多社區住戶、管理委員會在面臨糾紛發生時,都以此作為參考運用的方向。

善用《公寓大廈管理條例》化干戈為玉帛

  李永然律師以其多年來涉及公寓大廈管理的實務經驗表示:「《公寓大廈管理條例》施行20多年以來,早已深植台灣社區住戶大家的心中,民眾對於自己權利意識大幅抬頭,使得社區公寓大廈的居住品質也相對提昇,我們非常希望看到經由有『居住憲法』之稱的《公寓大廈管理條例》的實施,能讓社區住戶關係和諧,居住環境安全理想,讓台灣的社會氛圍能夠更祥和、更溫馨。」

  《公寓大廈管理條例》可說是與民眾切身相關的一部法律,這部「居家憲法」藏著大樓住戶化干戈為玉帛的法律力量,因此民眾要如何住的安心、住的安全,就要先了解自己的權利義務所在,不論是一般住戶或管理委員會的主委,平時加強自己的相關法律知識,才是保障自己權益的不二法門!

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