文◎李永然律師

一、「容積獎勵」對都市更新的推動很有助益:

  都市更新是為了使都市內老舊建築能夠加速更新,藉以復甦都市機能,改善居住環境,並增進公共利益。而政府為了促進都市土地的再開發利用,透過《都市更新條例》的訂定,並於該條例第六章中以「容積獎勵」、「租稅減免」、…等措施,做為誘因。

  其中又以「容積獎勵」最受實施者及參與都市更新的民眾所關注。筆者擬藉本文針對都市更新容積獎勵的規定有所認識,俾資運用。

二、《都市更新條例》對於容積獎勵的規定

  首先談到《都市更新條例》對於容積獎勵的規定;該條例第65條第1項規定:都市更新事業計畫範圍內的「建築基地」,得視都市更新事業需要,給予適度的「建築容積獎勵」;「獎勵後的建築容積」不得超過各該建築基地1.5倍的「基準容積」(註1)或各該建築基地「0.3倍的基準容積」再加其「原建築容積」(註2);且不得超過《都市計畫法》第85條所定施行細則(註3)的規定。但各該主管機關依《都市更新條例》第8條劃定或變更「策略性更新地區」(註4),屬依《都市更新條例第12條第1項規定方式辦理,且「更新單元面積」達一萬平方公尺以上者,其獎勵後建築容積不得超過各該建築基地「0.5倍的基準容積」再加其「原建築容積」,不受《都市計畫法》第85條所定施行細則「基準容積」加計「增加建設容積」總和的限制。

  對於建築容積獎勵應注意以下三點:

        1.應明瞭建築容積獎勵是有上限的規定;
        2.應明瞭《都市更新建築容積辦法》的規定,因《都市更新條例》第65條第3項規定:關於建築容積獎勵的「項目」、「計算方式」、「額度」、「申請條件」及其他相關事項的辦法,由「中央主管機關」定之;所以內政部為此特訂定《都市更新建築容積辦法》。
        3.直轄市、縣(市)主管機關基於都市發展特定的需要,得以「自治法規」另訂獎勵的「項目」、「計算方式」、「額度」、「申請條件」及其他應遵循事項(《都市更新條例》第65條第3項後段)。又地方政府以「自治法規」給予的建築容積獎勵,也有上限,即不得超過各該建築基地「0.2倍」的基準容積,但如果是屬於依「策略性更新地區」辦理的,則不得超過各該建築基地「0.4倍」的基準容積。

三、《都市更新建築容積獎勵辦法》的規定:

        其次談到《都市更新建築容積獎勵辦法》的規定;對於建築容積獎勵的「項目」如:

        (一)更新前建築物原容積大於基準容積的獎勵:實施容積管制前已與建完成的「合法建築物」,其原建築容積高於基準容積等,得依原建築容積建築,或依原建築基地基準容積「百分之十」給予容積獎勵。

        (二)提供指定的社會福利設施或其他公益設施的獎勵:w都市更新事業計畫範圍內依直轄市、縣(市)主管機關公告,提供指定的社會福利設施或其他公益設施,建築物及其土地無償登記為「公有」者,除不計入「容積」外,給予容積獎勵,其獎勵額度以基準容積「30%」為上限。

        (三)協助取得及開闢公共設施用地的獎勵:協助取得及開闢都市更新事業計畫範圍內或其周邊的公共設施用地,產權登記為「公有」者,給予容積獎勵,其獎勵額度以基準容積「15%」為上限。

        (四)取得「候選綠建築證書」,依「等級」(註5)給予容積獎勵,其獎勵為基準容積2%~10%。

        (五)取得「候選智慧建築證書」,也依「等級」(註6)給予容積獎勵,其獎勵為基準容積2%~10%。

        (六)採「無障礙環境設計」者,也有容積獎勵。

        (七)採「建築物耐震設計」者,也有容積獎勵。

        (八)時程獎勵:《都市更新建築容積獎勵辦法》於民國108年5月15日修正之條文施行起「一定時間」內,實施者擬訂「都市事業計畫」報核者,也有給予容積獎勵;例如:在劃定應實施更新的地區,自修正施行日起「五年」內,則有基準容積「10%」的獎勵。

        (九)都市更新事業計畫範圍重建區段達一定規模的獎勵:(1)如果含一個以上「完整計畫街廓」:獎勵基準容積5%;(2)如果土地面積達三千平方公尺以上未滿一萬平方公尺,則獎勵基準容積5%,每增加一百平方公尺,再給予基準容積0.3%;如果土地面積達一萬平方公尺以上,則有基準容積30%的獎勵。

  除上述項目的獎勵,其他尚有「處理占有他人土地的舊違章建築戶」…等項目。

  由以上說明可知,政府積極推動「都市更新」,希望能加速台灣都市市容的改善,都市機能的復甦及改善居住環境。近年來台灣也重視「居住權」,有效推動都市更新,也是實現「居住權」保障的實際作為。

註1、「基準容積」乃指都市計畫法令規定的容積率上限承乘土地面積所得的積數。
註2、「原建築容積」乃指都市更新事業計畫範圍內實施容積管制前已興建完成的合法建築物,申請建築時主管機關核准的建築總樓地板面積,扣除《建築技術規則》設計施工編第161條第2項規定「不計入樓地板面積部分」後的樓地板面積。
註3、例如:台北市直轄市的《台北市都市計畫施行自治條例》。
註4、「策略性更新地區」是指有《都市市更新條例》第8條各款情形之一,如:「基於都市防災必要,需整體辦理都市更新者」…等。參見李永然律師等著:「危老及都市更新法律實務手冊」,頁35。
註5、分「鑽石級」、「黃金級」、「銀級」、「銅級」、「合格級」等五級。
註6、同註5。

................................................

土地法實用★總論.地籍.地用

作者:李永然.林永汀合著
出版日期:2019/03 初版
書號:3F01
定價:420元

  土地,在人類文化中佔有極重要的地位。不論是以前的耕田種植時代,還是現今工商業時代,土地都是不可或缺的一環。人們因利用土地而有經濟問題,其分配與利用是否適當,直接、間接影響人民生活、社會秩序、國家治亂;領土爭端,更對於國際和平造成衝擊。土地法便是規範土地關係的法律,也就是規範人與地之間關係的法規總稱。本書以《土地法》為主軸,依照土地法脈絡,詳論《土地法》前三編即總論、地籍、土地使用之規定,再引用相關法規佐證,想了解我國土地完整法規,本書不可錯過。

土地法實用★地稅.徵收.地政士執業

作者:李永然.林永汀
出版日期:2019/05初版
書號:3F02
定價:420元

  深究不動產議題之中,最為根本即屬土地法,若想認識並進入房地產等相關行業,更不能不了解其各種規定,尤其土地法攸關一國之土地政策,其往往左右了國家的經濟發展,由此便可知曉土地法的重要性。本書以土地法為主軸,依照土地法脈絡,詳論土地法後二編即土地稅、土地徵收之規定及地政士執業應注意事項,再引用相關法規佐證。提供民眾與從事土地相關行業人士對土地法規定、運用的參考依據。

    全站熱搜

    李永然律師 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()