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文◎李廷鈞地政士

  在房價高漲的當今台灣社會,不少人選擇「以租代賣」,透過「租房」解決居住需求,有些人則是決定在工作地點附近就近租屋,解決通勤問題。不過,隨著租賃市場越來越大,租屋糾紛也層出不窮,政府為保障租賃當事人權益,發展租賃住宅服務業,也推出《租賃住宅市場發展及管理條例》,希望能夠健全租賃市場,其實「事前的預防」勝過於事後的治療,在擬定租賃契約時,應可以就細節多加注意,將可預防不必要的糾紛發生。

  首先,必須確定租賃契約當事人是誰?因為「債之相對性」,法律效果僅對於契約當事人發生效力。例如數人共同承租的情形如果推派代表出來簽約應特別註明,合租整層的住家,最好還是和房東分開簽約是較能保障自己的方法或是在租賃契約書上分別註明各個承租房客的姓名、承租範圍、租金,若能清楚的明訂每個承租人的範圍,當有室友提前解約離開時,房東也無權要求尚承租中的房客需支付整戶全部的租金。

  其次是注意契約內容,其內容可以包括:一、契約的重要權利義務事項;二、違反契約的法律效果;三、契約的終止權及其法律效果;四、其他與契約履行有關的重要事項。另外,在契約內容方面,不得有下列情形:一、限制或免除租賃當事人之一方的義務或責任;二、限制或剝奪租賃當事人之一方行使權利,及加重其義務或責任;三、其他顯失公平事項(《租賃住宅市場發展及管理條例》第5條第2項、第3項)。

  再者,必須注意租約期限的問題,依據《民法》租約期限最長為二十年,如果超過二十年也縮短為二十年。房客如果要依據《民法》的規定提前終止租約,除了一、供居住處所之租賃,租賃物有瑕疪危及安全健康時(《民法》第424條)。二、出租人有修繕義務,經催告而仍不修繕時。三、租賃物一部滅失而存餘部份,不能達租賃之目的時(《民法》第435條)……等情形外,如果不是前述情形,而違約提前終止,則須注意出租人將會依契約內違約金之約定,向承租人請求損害賠償。另外,出租人也可能會對承租人要求提前終止契約,如有下列情形之一,即一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備,不為修繕或相當的賠償;二、承租人遲付租金或費用,達二個月的租額,經催告仍拒繳;三、承租人未經出租人書面同意,將租賃住宅轉租於他人;四、出租人為重新建築而必要收回;五、其他依法律規定得提前終止租約,出租人可對承租人提前終止,並不須負任何賠償責任(《租賃住宅市場發展及管理條例》第10條)。

  原則上是必須負擔違約金的,不過並非不能透過契約排除,因此可以在租約中明訂,房客可以提前告知解約不用負擔違約金。如果要約定違約金,應以一個月之租金金額為合理的額度。

  另外,對於房子所附家具及裝潢都需細細檢查,交屋前先「拍照」存證,同時也在合約中載明房屋修繕責任,明訂發生漏水、物品修繕的責任發生時,應歸屬於房客或是房東,藉此保障雙方權益,合約中也可附上屋況或各項設施的圖片佐證,未來入住或退租時,退還押租金才不容易引起爭議。

  《民法》有「買賣不破租賃」的規定,依《民法》第425條規定:「Ⅰ.出租人於租賃物交付後,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人,仍繼續存在。Ⅱ.前項規定於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。」如果符合享有可以主張「買賣不破租賃」的權利時,則房東將房子賣給新屋主,房客的租賃關係對新屋主仍然存在,房客仍得使用至租期屆滿。依前所述,「買賣不破租賃」的規定不適用於租期超過五年而未經公證,或是未定期限的租約未經公證;所以超過五年的租約最好經過「公證」,以保障自己之權益。內政部已於民國109年8月26日修正通過「住宅租賃契約書範本」;簽約前,民眾可參考內政部所頒行的「住宅租賃契約書範本」,如仍有疑慮,則不妨請教專業律師,以確保自己之權益。

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  據統計,國內的租賃市場人數達三百萬人,約涵蓋我國總人口八分之一。租屋族多,所衍生的糾紛相對也多,租屋問題包括:租賃權利義務關係不對等、國人購屋負擔重未發展租賃市場(房價為所得八點五倍,貸款負擔35.81%)、空閒住宅未充分導入租賃市場、住宅租賃資訊不對稱、未有便捷糾紛處理機制,同時也欠缺企業專業服務制度。如何降低弱勢租屋人的風險、幫助出租人順利出租、收租,穩定租賃市場,政府遂於民國106年12月27日訂正公布《租賃住宅市場發展及管理條例》,並自民國107年6月27日正式生效上路。。

  因租屋所生的法律困擾,房東、房客都有。有的出租人因缺乏專業經營能力,導致欠租催收、糾紛處理不易;有的屋主因年長,管理能力下降;有的出租人則是持有不同地區之房屋,管理困難。承租人則是擔心租屋品質差、租賃契約糾紛多;或是市區租金高,只能租在偏遠地區;有人則是因年齡、家庭組成、設戶籍、申報所得稅等因素被出租人拒絕。《租賃住宅市場發展及管理條例》為健全住宅租賃關係,保障租賃當事人權益,規定如下:非具消費關係租約全面納入契約規範、租金協商回歸契約自由原則、刊登租賃住宅廣告真實透明、輔導成立房東房客協會提供專業諮詢、提供免費糾紛調處管道;也委託代管業、包租業專業經營,建立租賃住宅服務制度:個人房東委託專業經營租稅減免措施、發展租賃住宅服務業、引導善用專業服務、建立管理人員專業證照制度、營業保證金損害代償機制。

  為讓出租人、承租人更了解《租賃住宅市場發展及管理條例》,安心出租、放心承租,永然聯合法律事務所所長李永然律師特別企劃《住宅租賃及包租代管法律快易通手冊》,本手冊由永然聯合法律事務所台北所陳淑芬主任律師擔任主編、劉翊嘉律師、王仁炫律師擔任助編,同時邀集永然聯合法律事務所台北所、桃園所及高雄所律師及永然地政士聯合事務所經理李廷鈞地政士共同執筆。

  本手冊分為租賃契約、租賃糾紛案例、包租代管業務三大部分,內容包含租賃住宅修繕管理應注意事項、出租人刊登租賃廣告資訊之應注意事項、如何透過租約擬定預防常見之租屋糾紛、住宅租賃契約之出租人或承租人是否可以提前終止租約、《租賃住宅市場發展及管理條例》的紛爭處理機制、如何選擇優良包租代管業者、包租、代管契約之擬定與其應記載及不得記載事項、押租金契約的明文化、「轉租」應注意事項、確認「租賃標的現況確認書」之內容、租賃契約終止與返還義務……等。

  欲索取本手冊,請來函附上11元中型回郵信封(16cm×22cm以上),註明手冊名稱,寄台北市中正區羅斯福路二段9號7樓永然法律基金會收即可。索取1本回郵11元,索取2本回郵16元,索取3本以上請參考永然文化網站!

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租賃權益Q&A
作者:謝心味律師
書號:2L06
定價:280元
房屋租賃在都會區一直是熱門、有市場性的,房屋出租他人、承租一好房子等等問題,已在我們的理財規劃中佔有一席之地。尤其是身為房東者,最怕遇到惡房客,不付租金,不搬遷,任意變更使用,在在考驗房東的智慧與耐心。
作者於承辦租賃訴訟案件中累積了房東的經驗與問題,撰寫成文,分為:租賃的基本認識、租金的提存、租約公證、違法使用、刑事、訴訟、強制執行、稅務申報、戶籍登記等篇,以即問即答的方式編輯30個案例,隨問答並附契約範例、調解書、存證信函、訴狀範例等,讓讀者可實際運用,對於房東房客者自身的權益都有幫助。

自撰存證信函之租賃糾紛
作者:孫慧敏、趙國麟合著
書號:1C25
定價:200元
租賃的範圍很廣,舉凡房屋、土地、汽車、生產器材,甚或家具、電腦等等,均可成租賃,其中尤以房屋、土地二者所衍生的問題爭議最多。這些爭議有許多須經由法院訴訟程序才能定訟止爭,倘若事先多一分防範或保留物證,非但可縮短訴訟時程,也可讓爭議事件更易於釐清其權利義務關係。存證信函即具有達到發函催告、保全證據之效果,本書作者以案例列舉的方式,點明糾紛問題,再撰擬存證信函,供讀者自行運用,是一本淺顯又能實際幫助有房地租賃糾紛的讀者解決問題的有效圖書。

 

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