文◎李永然律師

一、房東可以出租予包租業者:

  一般人自已的居住用房屋,如有兩間以上,一間自用以外,有些房屋所有權人將之閒置,有些人則將之自行出租予他人。政府為發展「租賃住宅服務業」,訂有《租賃住宅市場發展管理條例》,該條例中所稱的「租賃住宅服務業」有二,一為「租賃住宅代管業」(註1);另一為「租賃住宅包租業」。

  所謂「租賃住宅包租業」是指承租「租賃住宅」並「轉租」(註2),及經營該「租賃住宅管理業務」(《租賃住宅市場發展及管理條例》第3項第5款)。又前述的「租賃住宅管理業務」,即租賃住宅的屋況與設備點交,收租與押金管理,日常修繕維護、糾紛協調處理及其他與租賃住宅管理有關的事項)。所以,如果有房屋所有權人怕將自已房子出租有不少麻煩事,即可委託「租賃住宅包租業」進行轉租。但進行這方面事務仍須注意相關的法律規定,較能保障自身權益;筆者願藉本文予以剖析。

二、政府運用租稅優惠鼓勵房東將房子委託「包租業者」:

  首先,如有自已的多餘住宅房屋想委請「租賃住宅服務業」,不論是「委託代管」或出租予「包租業者」轉租,《租賃住宅市場發展管理條例》第17條第1項訂有「所得稅」的優惠規定,即:以契約約定供「居住使用」一年以上者,即有下列減徵租金所得稅的優惠:

 (一)、出租期間每屋每月租金收入不超過新台幣(下同)六千元部分,免納「綜合所得稅」;
 (二)、出租期間每屋每月租金收入超過六千元部分,其租金所得必要耗損及費用的減除,住宅所有權人未能提「具體確實證據」者,依下列方式認列:
  1、每屋每月租金收入超過六千元至二萬元部分,依該部分租金收入百分之五十三計算;
  2、每屋每月租金超過貳萬元部分,依該部分租金收入按《所得稅法》相關法令規定的「減除標準」計算。
  不過上述所得稅的優惠規定,實施年限原則上以「五年」為限,但行政院可以視情況延長,且以「一次」為限(《租賃住宅市場發展及管理條例》第17條第2項)。

三、住宅所有權人交房子予包租業者應先訂立「租賃契約」:

  其次,依《租賃住宅市場發展及管理條例》第29條第1項規定,「包租業」應經「出租人」同意轉租其租賃住宅並與其簽訂「租賃契約」後,才可以刊登「廣告」及執行業務。住宅所有權人與包租業者簽訂「租賃契約」時,可以參考內政部於民國(下同)108年2月23日所頒的「住宅包租契約書範本」;除此之外,還應注意內政部於108年2月23日所頒布的《住宅包租契約應約定及不得約定事項》;此一「規範事項」乃為攸關住宅所有權人的權益,所以應特別加以注意。尤其是「不得約定事項」;亦即下列事項不得於「住宅包租契約」內約定,縱使有約定,依法仍然「無效」,即自始無效、當然無效及絕對無效。不得約定事項包括:
  1、不得約定「廣告」僅供參考;
  2、不得約定次承租人不得遷入戶籍;
  3、不得約定應由「包租業」負擔的稅費,轉嫁由「出租人」負擔;
  4、不得約定免租或限制《民法》上出租人故意不告知的瑕疵擔保責任;
  5、不得約定出租人須繳回「契約書」;
  6、不得約定本契約的「通知」,僅以「電話」方式為之;
  7、不得約定違反強制或禁止規定。

四、住宅所有權人何時可以提前終止「住宅包租契約」?

  再者,住宅所有權人與包租業者間的「住宅包租契約」,但如遇上有些情形,往往有提前終止契約的必要,依《住宅包租契約應約定及不得約定事項》中之應約定事項「第十六點」即列有13款情形,如:「出租人為重新建築而有收回必要」,「包租業者遲付租金的總額達二個月的金額,經出租人定相當期限催告,仍不為支付」…等。住宅所有權人依「第十六點」所列13款情形之任一而提前終止,「包租業者」不得向「住宅所有權人」請求損害賠償;且包租業除應於知悉終止租賃契約之次日起「五日」內通知「次承租人」終止「轉租契約」,協調返還租賃住宅、執行屋況及附屬設備點交事務,退還預收租金及全部或一部「押金」外,並應協助「次承租人」承租其他租賃住宅(《租賃住宅市場發展及管理條例》第30條第1項)。

五、結語

  綜上所述,住宅所有權人欲將房屋出租予「包租業」者,除應注意相關法律規定外,也應注意「包租業」的專業及形象,並慎選之,才不會誤上賊船(本文作者為永然聯合法律事務所所長、永然兩岸法律事務中心創辦人)。

註1、租賃住宅代管業乃指受出租人的委託,經營租賃住宅管理業務的公司。
註2、「轉租」乃指承租租賃住宅,以其全部或一部租與他人居住使用,他人支付租金的租賃行為。

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