文◎劉翊嘉律師

  住宅使用一段時間後,難免會出現設備損壞礙難使用、磁磚剝落、壁癌漏水等修繕責任歸屬的問題,這也是常見的租賃糾紛,為貫徹「健全租賃住宅市場,保障租賃當事人權益」的宗旨,政府制定了《租賃住宅市場發展及管理條例》(以下稱本條例),於民國107年6月27日正式上路,租賃專法是否能解決租賃住宅修繕管理問題呢?特藉本文探討在《租賃住宅市場發展及管理條例》下,租賃住宅修繕管理應注意的事項。

  除了修繕責任歸屬外,出租人是否刻意拖延修繕,如果承租人已「催告」出租人修繕,出租人未於時限內修繕完畢,承租人是否可自行僱人修繕,並將修繕費用自租金中扣除,也常是租賃紛爭所在。因而在本條例第8條第1項明定:「出租人應以合於所約定居住使用之租賃住宅,交付承租人,並應於租賃期間保持其合於居住使用之狀態。」足明出租人有提供合於約定居住使用的住宅的義務;又本條例第8條第2項、第3項分別規定:「出租人應於簽訂租賃契約前,向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍,並提供有修繕必要時之聯絡方式。」、「前項由出租人負責修繕者,如出租人未於承租人所定適當期限內修繕,承租人得自行修繕並請求出租人償還其費用或於約定之租金中扣除。」,是以,除非雙方租賃契約另有約定由承租人負責之外,原則上出租人負有修繕之責,因此雙方簽訂租賃契約時,應明訂出租人修繕項目及範圍,包含設備耗材等,以期減少後續紛爭。

  如發生租賃住宅設備損壞等情形時,承租人應先訂相當期間「催告」出租人修繕,倘出租人未於期間內修繕完畢,且難以繼續居住,承租人可依本條例第11條第1項第2款規定:「租賃期間發生下列情形之一,致難以繼續居住者,承租人得提前終止租賃契約,且出租人不得要求任何賠償:……二、租賃住宅未合於居住使用,並有修繕之必要,經承租人定相當期限催告,而不於期限內修繕。……」提前終止租賃契約,且不負賠償責任。

  然而,如果租賃住宅設備損壞是承租人所導致的,出租人依本條例第10條第1項第1款規定:「租賃期間發生下列情形之一者,出租人得提前終止租賃契約,且承租人不得要求任何賠償:一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備,不為修繕或相當之賠償。……」得提前終止租賃契約,且不負賠償責任。

  應特別注意的是,如果出租人將租賃住宅出租給「包租業者」,則依內政部訂定的《住宅包租契約應約定及不得約定事項》第8條第1項規定:「租賃住宅或附屬設備損壞時,應由包租業負責修繕,其修繕費用,得由租賃雙方視損壞性質及責任歸屬,另行約定負擔方式。」包租業者負有修繕之責,至於修繕費用,則另行約定。

  綜上所述,簽訂租賃契約時,應明訂出租人修繕項目及範圍,雙方依約履行。《租賃住宅市場發展及管理條例》上路後,期盼能有效減少租賃糾紛發生,營造合宜的居住環境。(本文作者為永然聯合法律事務所台北所執業律師)

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