文◎劉翊嘉律師
住宅使用一段時間後，難免會出現設備損壞礙難使用、磁磚剝落、壁癌漏水等修繕責任歸屬的問題，這也是常見的租賃糾紛，為貫徹「健全租賃住宅市場，保障租賃當事人權益」的宗旨，政府制定了《租賃住宅市場發展及管理條例》（以下稱本條例），於民國107年6月27日正式上路，租賃專法是否能解決租賃住宅修繕管理問題呢？特藉本文探討在《租賃住宅市場發展及管理條例》下，租賃住宅修繕管理應注意的事項。
除了修繕責任歸屬外，出租人是否刻意拖延修繕，如果承租人已「催告」出租人修繕，出租人未於時限內修繕完畢，承租人是否可自行僱人修繕，並將修繕費用自租金中扣除，也常是租賃紛爭所在。因而在本條例第8條第1項明定：「出租人應以合於所約定居住使用之租賃住宅，交付承租人，並應於租賃期間保持其合於居住使用之狀態。」足明出租人有提供合於約定居住使用的住宅的義務；又本條例第8條第2項、第3項分別規定：「出租人應於簽訂租賃契約前，向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時之聯絡方式。」、「前項由出租人負責修繕者，如出租人未於承租人所定適當期限內修繕，承租人得自行修繕並請求出租人償還其費用或於約定之租金中扣除。」，是以，除非雙方租賃契約另有約定由承租人負責之外，原則上出租人負有修繕之責，因此雙方簽訂租賃契約時，應明訂出租人修繕項目及範圍，包含設備耗材等，以期減少後續紛爭。
如發生租賃住宅設備損壞等情形時，承租人應先訂相當期間「催告」出租人修繕，倘出租人未於期間內修繕完畢，且難以繼續居住，承租人可依本條例第11條第1項第2款規定：「租賃期間發生下列情形之一，致難以繼續居住者，承租人得提前終止租賃契約，且出租人不得要求任何賠償：……二、租賃住宅未合於居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，而不於期限內修繕。……」提前終止租賃契約，且不負賠償責任。
然而，如果租賃住宅設備損壞是承租人所導致的，出租人依本條例第10條第1項第1款規定：「租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。……」得提前終止租賃契約，且不負賠償責任。
應特別注意的是，如果出租人將租賃住宅出租給「包租業者」，則依內政部訂定的《住宅包租契約應約定及不得約定事項》第8條第1項規定：「租賃住宅或附屬設備損壞時，應由包租業負責修繕，其修繕費用，得由租賃雙方視損壞性質及責任歸屬，另行約定負擔方式。」包租業者負有修繕之責，至於修繕費用，則另行約定。
綜上所述，簽訂租賃契約時，應明訂出租人修繕項目及範圍，雙方依約履行。《租賃住宅市場發展及管理條例》上路後，期盼能有效減少租賃糾紛發生，營造合宜的居住環境。（本文作者為永然聯合法律事務所台北所執業律師）
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據統計，國內的租賃市場人數達三百萬人，約涵蓋我國總人口八分之一。租屋族多，所衍生的糾紛相對也多，租屋問題包括：租賃權利義務關係不對等、國人購屋負擔重未發展租賃市場（房價為所得八點五倍，貸款負擔35.81%）、空閒住宅未充分導入租賃市場、住宅租賃資訊不對稱、未有便捷糾紛處理機制，同時也欠缺企業專業服務制度。如何降低弱勢租屋人的風險、幫助出租人順利出租、收租，穩定租賃市場，政府遂於民國106年12月27日訂正公布《租賃住宅市場發展及管理條例》，並自民國107年6月27日正式生效上路。。
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