文◎許啟龍律師、張雅蘋律師
問題：陳先生因工作在外租房，與房東小玲約定承租套房，租期為期一年（自民國（下同）110年1月1日至110年12月31日止），每月租金台幣（下同）一萬元，每月1日給付當月租金給房東小玲，簽訂租賃契約時要給付三個月租金的押租金共三萬元給房東小玲。陳先生在110年6月至8月遲繳租金共三萬元，他能否主張從押金三萬元裡扣抵？陳先生欠繳租金達二個月，房東小玲是否能終止租賃關係？她是否須返還押金給陳先生？
解析：
一、押租金契約之性質：
(一)押租金（又稱押租或押金，下稱押金）常見於「租賃契約」成立時，承租人與出租人間另成立一「押租金契約」，房客支付押租金用以擔保租金支付為目的，押金數額為一至二個月租金數額。押金在租賃關係結束，如承租人未有欠租或違約情事，房東應無條件將押金返還予房客。
(二)我國《民法》債編各論雖訂有租賃專節，但並無明文規定押金之定義及規範，僅有在《土地法》第98條規定「以現金為租賃之擔保者」之保證金規定，是由司法實務肯認並對於押租金契約之定義並闡釋相關權利義務關係：「所謂押租金契約，係指租賃契約成立時，以擔保承租人之租金債務或損害賠償責任為目的，由承租人或第三人交付出租人金錢或其他代替物之擔保契約（最高法院51年台上字第2858號、同院65年台上字第156號判例參照）；則租賃契約消滅時，如無欠租或其他損害賠償責任發生，出租人自應返還其所收受之押租金。」，臺灣高等法院高雄分院104年度重上更𥕛字第3號判決參照。
二、押租金契約之明文化及司法實務見解：
(一)106年12月27日公布之《租賃住宅市場發展及管理條例》（下稱本條例）對於押租金契約明文規定押金定義、收取上限、返還義務、得扣除情形等則有所規範：
1.本條例第3條第13款明文定義押金：「押金：指承租人為擔保租賃住宅之損害賠償行為及處理遺留物責任，預為支付之金錢。」，押金定義未明文規定前，實務見解認為押金是擔保租金債務及損害賠償責任，積欠租金可以擔保金抵償；明文化後，押金是為擔保損害賠償責任及處理遺留物責任。
2.本條例第7條規定押金總額上限及租賃契約消滅後的返還義務：「押金之金額，不得逾二個月之租金總額。出租人應於租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金。」。
3.本條例第12條規定，租賃物點交後，出租人處理承租人遺留物的處理費用得由押金扣除：「Ⅰ.租賃契約消滅時，租賃住宅之返還，應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備之點交。一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。Ⅱ.前項點交後尚有遺留物，除租賃當事人另有約定外，經出租人定相當期限催告仍不取回時，視為拋棄其所有權，其所需處理費用，得由押金扣除，不足者，出租人得請求承租人給付。」。
4.本條例第30條規定包租業轉租租賃住宅後，出租人提前終止租賃契約者，包租業應協調退還押金及處理其他事務。本條例第38條第1項第3款並有規定，如違反第30條第1項規定，未退還押金者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣六千元至三萬元以下之罰鍰，並限期改正；屆期未改正者，按次處罰。
5.本條例第32條第1項第6款規定，租賃住宅服務業對於「退還租金、押金證明」文件，應指派專任租賃住宅管理人員簽章。
(二)又司法實務認定：「再按租賃住宅市場發展及管理條例第7條規定，押金之金額，不得逾二個月之租金總額。出租人應於租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金。依上開規定，押租金於租賃期間僅當其交付之數額『超過』二個月租金之總額部分，可以抵付租金」，臺灣桃園地方法院民事簡易判決108年度壢簡字第125號、臺北地方法院107年度北簡字第11142號判決意旨可資參照。
三、案例解析：
(一)在未明文化前，依《土地法》第100條規定，承租人積欠租金是先以擔保金抵償，仍積欠達二個月以上的租金才能終止契約。
(二)依《租賃住宅市場發展及管理條例》規定及前開判決意旨，本案例承租人陳先生不得主張以三個月押租金先行扣抵租金，只有在超過兩個月租金額之部分，方得主張抵付租金。故陳先生只能夠在房東阿玲超收的押租金一萬元範圍內（押租金上限是二個月租金總額二萬元），扣抵110年6月份一個月一萬元的租金。
(三)陳先生積欠未付的110年7、8月的租金不能以押金扣抵，房東阿玲如欲終止契約，應先定期催告陳先生給付租金，陳先生收到通知後仍拒不繳納，房東阿玲就可以依《租賃住宅市場發展及管理條例》第10條第1項第2款規定提前終止租約，並依同條例第10條第2項第1款規定於終止前三十日以書面通知陳先生終止租賃契約。又因陳先生欠繳二個月租金，是租賃契約所生之債務，房東小玲依《租賃住宅市場發展及管理條例》第7條第2項規定，可以押金抵充積欠租金二萬元，無庸返還押租金予陳先生。（本文作者許啟龍律師為永然聯合法律事務所桃園所主任律師、張雅蘋律師為永然聯合法律事務所桃園所執業律師）
文章連結：這樣行不行？ 房東很頭痛…房客欠繳房租三萬元想直接從押金扣抵
永然聯合法律事務所
台北所：
地址：台北市中正區羅斯福路二段9號7樓之2
電話：(02)2395-6989
桃園所：
地址：桃園市桃園區中正路1071號5樓之1
電話：(03)357-5098
......................................................
《住宅租賃及包租代管法律快易通手冊》免費贈閱，歡迎索取
據統計，國內的租賃市場人數達三百萬人，約涵蓋我國總人口八分之一。租屋族多，所衍生的糾紛相對也多，租屋問題包括：租賃權利義務關係不對等、國人購屋負擔重未發展租賃市場（房價為所得八點五倍，貸款負擔35.81%）、空閒住宅未充分導入租賃市場、住宅租賃資訊不對稱、未有便捷糾紛處理機制，同時也欠缺企業專業服務制度。如何降低弱勢租屋人的風險、幫助出租人順利出租、收租，穩定租賃市場，政府遂於民國106年12月27日訂正公布《租賃住宅市場發展及管理條例》，並自民國107年6月27日正式生效上路。。
因租屋所生的法律困擾，房東、房客都有。有的出租人因缺乏專業經營能力，導致欠租催收、糾紛處理不易；有的屋主因年長，管理能力下降；有的出租人則是持有不同地區之房屋，管理困難。承租人則是擔心租屋品質差、租賃契約糾紛多；或是市區租金高，只能租在偏遠地區；有人則是因年齡、家庭組成、設戶籍、申報所得稅等因素被出租人拒絕。《租賃住宅市場發展及管理條例》為健全住宅租賃關係，保障租賃當事人權益，規定如下：非具消費關係租約全面納入契約規範、租金協商回歸契約自由原則、刊登租賃住宅廣告真實透明、輔導成立房東房客協會提供專業諮詢、提供免費糾紛調處管道；也委託代管業、包租業專業經營，建立租賃住宅服務制度：個人房東委託專業經營租稅減免措施、發展租賃住宅服務業、引導善用專業服務、建立管理人員專業證照制度、營業保證金損害代償機制。
為讓出租人、承租人更了解《租賃住宅市場發展及管理條例》，安心出租、放心承租，永然聯合法律事務所所長李永然律師特別企劃《住宅租賃及包租代管法律快易通手冊》，本手冊由永然聯合法律事務所台北所陳淑芬主任律師擔任主編、劉翊嘉律師等擔任助編，同時邀集永然聯合法律事務所台北所、桃園所及高雄所律師及永然地政士聯合事務所經理李廷鈞地政士共同執筆。
本手冊分為租賃契約、租賃糾紛案例、包租代管業務三大部分，內容包含租賃住宅修繕管理應注意事項、出租人刊登租賃廣告資訊之應注意事項、如何透過租約擬定預防常見之租屋糾紛、住宅租賃契約之出租人或承租人是否可以提前終止租約、《租賃住宅市場發展及管理條例》的紛爭處理機制、如何選擇優良包租代管業者、包租、代管契約之擬定與其應記載及不得記載事項、押租金契約的明文化、「轉租」應注意事項、確認「租賃標的現況確認書」之內容、租賃契約終止與返還義務……等。
欲索取本手冊，請來函附上11元中型回郵信封（16cm×22cm以上），註明手冊名稱，寄台北市中正區羅斯福路二段9號7樓永然法律基金會收即可。索取1本回郵11元，索取2本回郵16元，索取3本以上請參考永然文化網站！
索取手冊連結：《住宅租賃及包租代管法律快易通手冊》
租賃權益Q&A
作者：謝心味律師
書號：2L06
定價：280元
房屋租賃在都會區一直是熱門、有市場性的，房屋出租他人、承租一好房子等等問題，已在我們的理財規劃中佔有一席之地。尤其是身為房東者，最怕遇到惡房客，不付租金，不搬遷，任意變更使用，在在考驗房東的智慧與耐心。
作者於承辦租賃訴訟案件中累積了房東的經驗與問題，撰寫成文，分為：租賃的基本認識、租金的提存、租約公證、違法使用、刑事、訴訟、強制執行、稅務申報、戶籍登記等篇，以即問即答的方式編輯30個案例，隨問答並附契約範例、調解書、存證信函、訴狀範例等，讓讀者可實際運用，對於房東房客者自身的權益都有幫助。
自撰存證信函之租賃糾紛
作者：孫慧敏、趙國麟合著
書號：1C25
定價：200元
租賃的範圍很廣，舉凡房屋、土地、汽車、生產器材，甚或家具、電腦等等，均可成租賃，其中尤以房屋、土地二者所衍生的問題爭議最多。這些爭議有許多須經由法院訴訟程序才能定訟止爭，倘若事先多一分防範或保留物證，非但可縮短訴訟時程，也可讓爭議事件更易於釐清其權利義務關係。存證信函即具有達到發函催告、保全證據之效果，本書作者以案例列舉的方式，點明糾紛問題，再撰擬存證信函，供讀者自行運用，是一本淺顯又能實際幫助有房地租賃糾紛的讀者解決問題的有效圖書。
留言列表
