文◎朱萱諭律師
問題：
莉晴本是南部人，任職北部賈醫院之急診室護士，並在賈醫院附近向鮑先生承租某棟透天四樓一間套房兩年，每日騎機車前往醫院工作。豈料，莉晴在半夜值班下班路上，不幸與酒駕的重型機車發生擦撞，頭部及髖骨遭受嚴重撞擊，受有顱內出血、髖骨粉碎性骨折等多處傷害，經賈醫院開刀住院，診斷出院後必須長期復健以及休養半年，無法每日爬樓梯至四樓租屋處，莉晴因此向賈醫院提出留職停薪，搬回南部與父母同住，但仍遺留許多個人物品在套房內。請問：本案例中，莉晴可否提前終止租約？若莉晴不願前去套房與鮑先生進行點交，鮑先生要如何處理莉晴遺留的物品？
解析：
一、一般常見租約中，租期訂立上均附有始期終期的約定，此乃依據《民法》第450條第1項規定，租賃關係均於期限屆滿時始消滅，原則上不得於租賃期間內隨意終止租賃契約。惟當承租人或出租人遇有以下法定事由時，依法得打破原先所定之期限，得提前終止租賃契約，在民國107年6月27日正式施行《租賃住宅市場發展及管理條例》第10條以及第11條內均有詳盡之規定，簡要介紹如下：
(一)出租人遇到有以下五種態樣時，可提前終止租賃契約，承租人不得要求任何賠償（《租賃住宅市場發展及管理條例》第10條規定）：
1.承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。
2.承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳。在此情形下，建議以存證信函方式行使催告，以保存證據。
3.承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。
4.出租人為重新建築而必要收回。須特別注意者是，依《租賃住宅市場發展及管理條例施行細則》第2條規定，出租人應檢附「主管建築機關核發之拆除執照」或《建築法》第78條但書規定「得免請領拆除執照之證明文件」以資證明。
5.其他依法律規定得提前終止租賃契約。
以上第1點至第3點、第5點事由，出租人應檢附相關事證，於終止前「三十日」以書面通知承租人；第4點事由，出租人則必須於終止前「三個月」檢附事證以書面通知承租人。
(二)承租人發生以下五種情形時，亦可提前終止租賃契約，出租人不得要求任何賠償（《租賃住宅市場發展及管理條例》第11條規定）：
1.因疾病、意外產生有長期療養之需要。須注意者是，依《租賃住宅市場發展及管理條例施行細則》第3條規定，承租人應檢附設立有案醫療機構出具療養時程需「六個月」以上之診斷證明。
2.租賃住宅未合於居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，而不於期限內修繕。
3.因不可歸責於承租人之事由，致租賃住宅之一部滅失，且其存餘部分難以繼續居住。例如：隔壁發生火災延燒至租屋處，造成多數家具燒毀，且存餘部分根本無法繼續居住在內時。
4.因第三人就租賃住宅主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用。
5.承租人死亡時。
以上事由，承租人應於終止前三十日，檢附相關事證，以書面通知出租人。
二、承前，當發生「租賃期間屆滿」或「依上開法定事由提前終止租約」時，相關後續租屋之返還事宜，依《租賃住宅市場發展及管理條例》第12條規定，原則上由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備之點交。惟當遇到一方未會同點交時，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交；而遺留物品部分，除租賃當事人契約另有約定外，經出租人定相當期限催告仍不取回時，視為拋棄其所有權，其所需處理費用，得由押金扣除，不足者，出租人得請求承租人給付。
三、本案例中，莉晴因車禍意外導致未來需長期療養，依《租賃住宅市場發展及管理條例》第11條第1項第1款規定，應檢附賈醫院開立休養六個月之診斷證明，向鮑先生主張提前終止租賃契約，鮑先生不得另外對莉晴請求損害賠償。至於莉晴所遺留物品部分，經鮑先生定相當期限催告，莉晴仍不前往取回時，視為拋棄其所有權，鮑先生自得清理遺留物品，費用自押金內扣除。（本文作者為永然聯合法律事務所高雄所執業律師）
文章連結：談租賃契約終止與返還義務
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