文 / 張則君

  「住」是人民生活必需項目之一,然而台灣房地產價格居高不下,想要買房並非易事,於是租屋成為滿足民眾居住需求的重要方式之一,但隨著社會腳步逐漸快速,許多出租人或承租者都不想花費太多的心力在「租賃」上,於是愈來愈多民眾透過專業的包租、代管業者協助解決租屋問題,為了讓民眾對於住宅租賃與包租代管有更深入的了解,永然文化特別製作《租賃住宅市場發展及管理條例》提供民眾免費索閱,俾了解相關法律規範。

維護「居住權」,包租代管法令上路

  台灣房價居高不下,購屋貸款成為民眾生活裡沉重的負擔,於是「以租代買」也成為許多人選擇的居住方式之一。根據統計,目前國內的租賃市場人數高達三百萬人,大約涵蓋了我國總人口數的八分之一。租屋族多,所衍生的糾紛相對也多,常見的租屋問題包括:租賃權利義務關係不對等、國人購屋負擔重、未發展租賃市場(房價為所得8.5倍,貸款負擔35.81%)、空閒住宅未充分導入租賃市場、住宅租賃資訊不對稱及未有便捷糾紛處理機制等,同時也欠缺企業專業服務制度。因此,如何降低弱勢租屋人的風險、幫助出租人順利出租、收租,穩定租賃市場,成為國家必須重視的問題。因此,政府在以維護人民「居住權」的前提下,於民國106年12月27日訂正公布《租賃住宅市場發展及管理條例》,並自民國107年6月27日開始施行,對於「代管」及「包租」業者進行法律上的規範。

  雖然法律已正式上路,但仍有許多民眾對其內容不甚了解,對此,永然聯合法律事務所所長李永然律師表示:《租賃住宅市場發展及管理條例》是將「發展租賃住宅服務業」正式納入法律規範管理。所謂「租賃住宅服務業」包括「租賃住宅代管業」及「租賃住宅包租業」;前者指受出租人的委託,經營「租貸住宅管理業務」的公司;後者則是指「承租」租賃住宅並「轉租」,及經營管租賃住宅管理業務的公司,這些行業都將受到該條例的規範。

  現今因租屋所生的法律困擾,房東、房客皆有。有的房東因缺乏專業經營能力,導致欠租催收、糾紛處理不易;有的屋主因年邁,管理能力下降;有的出租人則是持有不同地區之房屋,分身乏術,造成管理困難。承租人則是擔心租屋的品質差、租賃契約暗藏陷阱;或是市區租金高,難租到滿意的房屋;有的房客則是因為年齡、家庭組成、設立戶籍或申報所得稅等因素被出租人拒絕。《租賃住宅市場發展及管理條例》為了健全住宅租賃關係,以保障租賃雙方當事人權益,其規定內容包括:非具消費關係租約全面納入契約規範、租金協商回歸契約自由原則、刊登租賃住宅廣告真實透明、輔導成立房東房客協會提供專業諮詢、提供免費糾紛調處管道;也委託代管業、包租業專業經營,建立租賃住宅服務制度:個人房東委託專業經營租稅減免措施、發展租賃住宅服務業、引導善用專業服務、建立管理人員專業證照制度、營業保證金損害代償機制。《租賃住宅市場發展及管理條例》的施行,可說是對於租賃住宅市場的發展與管理展開了新的一頁。

留意租賃契約細節,預防糾紛發生

  在租賃法律糾紛中,最常見的就是「租賃契約問題」,永然地政士聯合事務所李廷鈞地政士就特別提醒民眾,《租賃住宅市場發展及管理條例》的訂立,是希望能健全租賃市場,但事前預防勝過事後治療,如果能在擬定租賃契約時,多留意相關細節,就可避免不必要的糾紛產生。他強調擬約時須注意:一、確定租賃契約當事人;二、契約內容可包括:1.契約的重要權利義務事項、2.違反契約的法律效果、3.契約的終止權及其法律效果、4.其他與契約履行有關的重要事項。三、注意租約期限問題。另外對於房子所附的家具及裝潢需加以檢查,交屋前「拍照」存證,並於合約中載明房屋修繕責任歸屬。最後,則要注意「買賣不破租賃」相關規定的適用。民眾在簽約前,也可參考內政部頒訂的「住宅租賃契約書範本」或諮詢專業律師,如此才能確保自身權益不受損。

  近年來,由於興建社會住宅不易,於是許多縣市政府也將包租代管方式導入社會住宅,以活化及利用現有空屋,辦理民間租屋媒合,並以低於市場租金包租或代管方式提供給所得較低家庭、弱勢對象及就業、就學有居住需求者之租屋協助,目前經營的成效頗佳,民眾也可以透過內政部不動產資訊平台「社會住宅包租代管專區」加以了解。

李永然律師企劃法律手冊普及包租代管法律知識

  為了讓出租人、承租人對於《租賃住宅市場發展及管理條例》的規範有更深入的認識,能夠安心出租、放心承租,永然聯合法律事務所所長李永然律師特別企劃《住宅租賃及包租代管法律快易通手冊》,本手冊由永然聯合法律事務所台北所陳淑芬主任律師擔任主編、劉翊嘉律師、王仁炫律師擔任助編,邀集永然聯合法律事務所台北所、桃園所及高雄所律師群及永然地政士聯合事務所經理李廷鈞地政士共同執筆,以其法律專業剖析《租賃住宅市場發展及管理條例》。

  本手冊分為租賃契約、租賃糾紛案例、包租代管業務三大部分,內容包含租賃住宅修繕管理應注意事項、出租人刊登租賃廣告資訊之應注意事項、如何透過租約擬定預防常見之租屋糾紛、住宅租賃契約之出租人或承租人是否可以提前終止租約、《租賃住宅市場發展及管理條例》的紛爭處理機制、如何選擇優良包租代管業者、包租、代管契約之擬定與其應記載及不得記載事項、押租金契約的明文化、「轉租」應注意事項、確認「租賃標的現況確認書」之內容、租賃契約終止與返還義務……等,含括整部《租賃住宅市場發展及管理條例》,是房東、房客及包租代管業者必備的法律知識。欲索取本手冊,可參考永然文化網站(http://book.law119.com.tw/)。希望藉由法律手冊的贈閱,推廣民眾對於住宅租賃應有的法律知識,進而保障自身權益。

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《住宅租賃及包租代管法律快易通手冊》免費贈閱,歡迎索取

  據統計,國內的租賃市場人數達三百萬人,約涵蓋我國總人口八分之一。租屋族多,所衍生的糾紛相對也多,租屋問題包括:租賃權利義務關係不對等、國人購屋負擔重未發展租賃市場(房價為所得八點五倍,貸款負擔35.81%)、空閒住宅未充分導入租賃市場、住宅租賃資訊不對稱、未有便捷糾紛處理機制,同時也欠缺企業專業服務制度。如何降低弱勢租屋人的風險、幫助出租人順利出租、收租,穩定租賃市場,政府遂於民國106年12月27日訂正公布《租賃住宅市場發展及管理條例》,並自民國107年6月27日正式生效上路。。

  因租屋所生的法律困擾,房東、房客都有。有的出租人因缺乏專業經營能力,導致欠租催收、糾紛處理不易;有的屋主因年長,管理能力下降;有的出租人則是持有不同地區之房屋,管理困難。承租人則是擔心租屋品質差、租賃契約糾紛多;或是市區租金高,只能租在偏遠地區;有人則是因年齡、家庭組成、設戶籍、申報所得稅等因素被出租人拒絕。《租賃住宅市場發展及管理條例》為健全住宅租賃關係,保障租賃當事人權益,規定如下:非具消費關係租約全面納入契約規範、租金協商回歸契約自由原則、刊登租賃住宅廣告真實透明、輔導成立房東房客協會提供專業諮詢、提供免費糾紛調處管道;也委託代管業、包租業專業經營,建立租賃住宅服務制度:個人房東委託專業經營租稅減免措施、發展租賃住宅服務業、引導善用專業服務、建立管理人員專業證照制度、營業保證金損害代償機制。

  為讓出租人、承租人更了解《租賃住宅市場發展及管理條例》,安心出租、放心承租,永然聯合法律事務所所長李永然律師特別企劃《住宅租賃及包租代管法律快易通手冊》,本手冊由永然聯合法律事務所台北所陳淑芬主任律師擔任主編、劉翊嘉律師、王仁炫律師擔任助編,同時邀集永然聯合法律事務所台北所、桃園所及高雄所律師及永然地政士聯合事務所經理李廷鈞地政士共同執筆。

  本手冊分為租賃契約、租賃糾紛案例、包租代管業務三大部分,內容包含租賃住宅修繕管理應注意事項、出租人刊登租賃廣告資訊之應注意事項、如何透過租約擬定預防常見之租屋糾紛、住宅租賃契約之出租人或承租人是否可以提前終止租約、《租賃住宅市場發展及管理條例》的紛爭處理機制、如何選擇優良包租代管業者、包租、代管契約之擬定與其應記載及不得記載事項、押租金契約的明文化、「轉租」應注意事項、確認「租賃標的現況確認書」之內容、租賃契約終止與返還義務……等。

  欲索取本手冊,請來函附上11元中型回郵信封(16cm×22cm以上),註明手冊名稱,寄台北市中正區羅斯福路二段9號7樓永然法律基金會收即可。索取1本回郵11元,索取2本回郵16元,索取3本以上請參考永然文化網站!

索取手冊連結:《住宅租賃及包租代管法律快易通手冊》

租賃權益Q&A
作者:謝心味律師
書號:2L06
定價:280元
房屋租賃在都會區一直是熱門、有市場性的,房屋出租他人、承租一好房子等等問題,已在我們的理財規劃中佔有一席之地。尤其是身為房東者,最怕遇到惡房客,不付租金,不搬遷,任意變更使用,在在考驗房東的智慧與耐心。
作者於承辦租賃訴訟案件中累積了房東的經驗與問題,撰寫成文,分為:租賃的基本認識、租金的提存、租約公證、違法使用、刑事、訴訟、強制執行、稅務申報、戶籍登記等篇,以即問即答的方式編輯30個案例,隨問答並附契約範例、調解書、存證信函、訴狀範例等,讓讀者可實際運用,對於房東房客者自身的權益都有幫助。

自撰存證信函之租賃糾紛
作者:孫慧敏、趙國麟合著
書號:1C25
定價:200元
租賃的範圍很廣,舉凡房屋、土地、汽車、生產器材,甚或家具、電腦等等,均可成租賃,其中尤以房屋、土地二者所衍生的問題爭議最多。這些爭議有許多須經由法院訴訟程序才能定訟止爭,倘若事先多一分防範或保留物證,非但可縮短訴訟時程,也可讓爭議事件更易於釐清其權利義務關係。存證信函即具有達到發函催告、保全證據之效果,本書作者以案例列舉的方式,點明糾紛問題,再撰擬存證信函,供讀者自行運用,是一本淺顯又能實際幫助有房地租賃糾紛的讀者解決問題的有效圖書。

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