文/張則君

  買賣房屋,是人生中的大事,所牽涉的交易金額龐大,必須於事前做好功課,充實自己的法律常識,了解交易風險、避免誤蹈購屋陷阱,並選擇值得信任的仲介業者,才能保障購屋權益,買得放心、住得安心!

購屋大不易,平安入住最重要

  在國人傳統觀念中,總是希望能擁有一棟屬於自己的房子以安身立命,但在台灣買房有多難?從內政部資料顯示,民國109年第三季全國的房價所得比為9.19,台北市更高達15.29,也就是說在台灣平均要超過9年不吃不喝才能買得起一間房子,想在台北市置產,更要達到15年以上,可見購屋大不易。因此,如何在付出高額的價金購買房地產後,能夠沒有紛爭、平安入住,是所有購屋者最大的心願。

  近年來,由於國外熱錢回流,房市買氣持續熱絡,除了造成房價不斷攀升外,購屋糾紛也隨之增加。根據內政部統計,民國109年的購屋糾紛高達了一千九百三十二件。其中:訂金返還、廣告不實、違章違規使用、隱瞞重要交易資訊……等,都是經常發生的糾紛態樣。

律師教你購屋前的必備課題

  執業超過40年的永然聯合法律事務所所長李永然律師,接觸過非常多的購屋糾紛案件,他表示:「不動產買賣交易金額龐大,甚至占據一般家庭很大部分的支出,萬一在購屋過程中發生糾紛,不但屋主住得不安心,處理起來更是勞心費時。因此,在買賣不動產前,就應多做一些法律方面的功課,以預先避免糾紛的發生。

  建議民眾在購屋時,應留意以下六點,包括:一、運用契約審閱權;二、明白定金的意義;三、明白「要約書」與「斡旋金」的運用;四、要求仲介公司人員提供「不動產說明書」並解說;五、掌握廣告資訊;六、注意《公寓大廈管理條例》的規定。仔細了解相關內容,方能防患於未然。」

  永然聯合法律事務所高雄所吳任偉主任律師也提醒民眾,在買房前為了確保自身的權益,可以先調查房地產相關資料,包括:

  一、調閱土地及建物謄本、地籍圖謄本、建物(房屋)測量成果圖、使用分區、都市計畫圖等資料,事先做好「產權調查」;

  二、可以透過現場履勘,實際了解當地的生活環境與條件,例如:有沒有嫌惡設施、附近是否有公園、市場、車站……等,生活機能是否方便。

  三、參考實價登錄網站,查詢類似物件的市場行情,若是售價過低,就要謹慎了解房屋是否有瑕疵或產權是否有問題,切勿貪便宜而因小失大。

  四、可以經由各市政府地政局官方網站,參考「不動產交易安全指南」、「民眾看屋注意事項參考表」等,增加自己購屋的知識。

  最後,買方在簽訂契約前,應注意房屋買賣的「總價款」一定是大於賣方「土地增值稅」加上賣方「房屋貸款金額」;而約定的尾款最好也是大於賣方「房屋貸款金額」,以避免日後發生不必議的爭議。

委託可信任的仲介,減少買賣雙方磨合期間

  現代人生活繁忙,想要買賣房地產多半透過「仲介」方式進行交易,除了節省尋找物件和雙方磨合的時間外,「信任專業」也是很重要的原因之一。

  曾考取不動產經紀人榜首的永然聯合地政士事務所李廷鈞地政士就表示:「房屋仲介就像是買賣房屋雙方的媒婆,由其『居間』來完成買賣,但不論買方或賣方與房屋仲介公司打交道時,一定要注意相關的法律規定,才能保障自身權益不受損害。仲介公司在接受委託後,對於物件的產權調查絕對是必要的,這也是為了使買、賣雙方能順利成交,因此,不動產經紀人除需具備法律、地政的專業知識外,更需要細心,如此才能完成委託人的交付及其與相對人間交易的圓滿,並避免後續糾紛的發生。」

  此外,李永然律師也提出與仲介公司交涉時要注意的三點事項,即:一、首先要了解《不動產經紀業管理條例》的相關規定。二、房地產的買方一定要了解「要約書」及「斡旋金」的內容。三、要認識仲介公司的經營形態。

多增加法律常識,購屋買地權益自己顧

  由於買賣房地產可算是人生大事,稍一不慎,所造成的損失少則百萬,多則上億,因此,民眾在購屋之前,應該多增加自身的法律常識,永然文化公司出版過許多與不動產買賣或仲介相關的法律書籍,包括:洞悉房屋買賣錯誤100點、不動產的大贏家——房地產之贏戰指南、代銷‧仲介紅不讓──代銷‧仲介業法律與行銷成功雙秘笈、幸福房仲成功學──贏向E化作業&感動服務新趨勢、CCIM創富之路──11×2不動產達人的致勝秘密……等等,每本圖書都是以專業角度,帶領讀者了解不動產買賣與仲介的法律規範,是民眾購屋前最佳的參考書籍。

免費贈閱法律手冊,讓民眾了解買賣房屋的楣角

  此次,由永然法律基金會捐印、永然文化公司編製,邀請永然聯合法律事務所李永然律師、陳淑芬律師、吳任偉律師及永然地政士聯合事務所李廷鈞地政士合著《成屋買賣與仲介糾紛解決法律手冊》,提備民眾免費索閱,本手冊以解決成屋買賣及仲介糾紛為主軸,提醒讀者如何解決及避免糾紛發生。本手冊分為兩大篇:一、成屋買賣篇:內容包括:如何避免買賣成屋的糾紛、買房前所需調查的資料、買賣停車位的法律須知、買到成屋發現漏水該如何處理、只有地上權的房子可以買嗎、買到凶宅、海砂屋怎麼辦?最後再由李永然律師與李廷鈞地政士針對房屋買賣爭議問題做解析,提供民眾正確的法律常識。

  第二篇則為房屋仲介篇:內容談及房屋託售,受託人負有哪些義務?如何與房屋仲介公司交涉以保權益?仲介公司廣告不實,購屋者如何主張權利,手冊中並提供不動產委託銷售契約書範本做為參考。想要索取《成屋買賣與仲介糾紛解決法律手冊》的讀者,可以參考永然文化網站(http://book.law119.com.tw/)說明。

  購買房屋是許多人一生的夢想,買對房子,就像美夢成真,若不幸買錯房子,糾紛接踵而來,那就成了惡夢連連,因此,民眾在購屋之前,多花費一些精神,做好功課,了解法律上的規範,保障自身權益不求人,才能買得放心、住得安心!

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