永遠自然─李永然律師部落格

文◎李永然律師

一、公寓大廈社區應成立管理委員會

　　我國自民國84年6月30日起《公寓大廈管理條例》生效，該條例第29條第1項規定：公寓大廈成立「管理委員會」或推選「管理負責人」；亦即為了加強公寓大廈的管理維護，提升居住品質，每一個社區原則上應成立「管理委員會」；如果無法成立「管理委員會」時，至少也應推選「管理負責人」。

　　民國110年間高雄發生「城中城大火事件」，該社區因欠缺「管理組織」的設置，欠人管理，導致人員傷亡的悲劇，不論內政部或高雄市政府對於這件事，痛定思痛，快速檢定「管理委員會」的設置問題。

　　由於社區大小規模不一，有些大型社區如桃園的「百年大領」、台北的「宏國大鎮」，住戶多達上千戶，也有些社區是小公寓，如獨棟的四層樓、五層樓…等小型社區。如果是大型社區為了管理的便利，是否僅限於只能成立一個「管理委員會」？筆者願藉本文予以剖析。

二、社區符合法定要件不限定只能成立一個管理委員會

　　首先一個社區原則上是成立一個管理委員會，但如果符合法定要件，則仍可成立二個以上管理委員會，現分述之如下：

　　（一）非封閉式的公寓大廈集區社區

　　依《公寓大廈管理條例》第26條第1項規定：非封閉式的公寓大廈集區地區其地面層為各自獨立的「數幢建築物」，且區內屬「住宅」與「辦公、商場」混合使用，其辦公、商場的出入口各自獨立的公寓大廈，各該幢內的辦公、商場部分，得就該幢或結合他幢內的「辦公、商場部分」，經其區分所有權人過半數書面同意，及全體「區分所有權人會議決議」或「規約」明定下列各款事項後，以該「辦公商場部分」召開區分所有權人會議，成立「管理委員會」，並向直轄市、縣（市）主管機關報備：

　　1.共用部分、約定共用部分範圍的劃分；

　　2.共用部分、約定共用部分的修繕、管理、維護範圍及管理維護費用的分擔方式；

　　3.「公共基金」（註1）的分配；

　　4.會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑、餘額及第36條第8款（註2）規定保管文件的移交；

　　5.全體區分所有權人會議與各該辦公、商場部分的區分所有權人會議的分工事項。

　　內政部所頒《公寓大廈管理報備事項處理原則》第二點第(五)款規定前開處理原則也適用於「非封閉式公寓大廈集居社區」，依《公寓大廈管理條例》第26條第1項規定，就住宅、辦公、商場分別召開區分所有權人會議，成立管理組織的報備。針對這類社區成立二個以上管理委員會，謹舉兩個案例：

　　(1)前棟集後棟均屬同一建築基地，並共同使用執照；且前棟是作為「商業辦公大樓」，後棟則作為「純住家集合住宅」之用，都各有出入口，有使用執照及附圖可憑，「後棟」自得與「前棟」分割而單獨成立新管理委員會(參見台灣高等法院99年度台上字第994號判決)。

　　(2)社區在地上層有各自獨立的五棟建築物，且區內各有「住宅」與「一般事務所」、「一般零售所」及「商場混合使用」，而分「住宅區」、「商場區」，並「住宅區」、「商場區」在地面層設有各自獨立的出入口、車道出入口，有社區一樓平面圖、使用執照及一層戶面竣工圖可證，則社區的組成及構造形態合於《公寓大廈管理條例》第26條第1項的類型，而可以各自成立「管理委員會(台灣高等法院105年度上字第163號判決)(註3)。

　　(二)同一宗基地有數幢各自獨立使用的公寓大廈

　　這種公寓大廈符合下列規定，並分別成立「管理委員會」：

    各幢公寓大廈「公共基金」各自獨立運用(各自設立專戶及帳冊)；
    「共用部分」分別劃分管理維護方式及管理維護費用分擔方式明確（《公寓大廈管理報備事項處理原則》第二點第(三)款）。

三、二個比鄰之公寓大廈，其各自管理委員會可以合併成一個管理委員會

　　其次比鄰的兩個公寓大廈，其原本各自有一個管理委員會，嗣後考量有合併成一個的必要，在法律上是否容許？按公寓大廈管理之中央主管機關「內政部」對此以台(88)內營字第8878187號函釋認為：已報備成立的二個管理委員會，如其為二個比鄰的公寓大廈，經「區分所有權人會議」決議合併為一個「管理委員會」，進行管理維護事務的執行。又成立的程序須注意須先經各別「區分所有權人會議」，作為決議同意合併後，再召開「全體區分所有權人會議」成立一個管理委員會(內政部96年10月23日內授營建管字第0960806537號函)。

四、結語

    綜上所述，「管理委員會」的成立就一個公寓大廈社區之「共同部分」的管理維護而言，非常重要；但因社區規模大小各有不一，如何妥適因應相當重要，但不論是進行管理委員會的「成立」、「分立」或「合併」，均須注意法律的規定的法定要件及其程序，並予以遵守，俾資適法。

註1：《公寓大廈管理條例》第18條第1項前段規定：公寓大廈應設置「公共基金」。

註2：規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設備、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修的申報文件、印鑑及有關文件的保管。

註3：李明洲著：公寓大廈管理條例、頁820，2019年11月初版，自刊本。

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