文◎張則君

  台灣七○年代經濟起飛後,人口開始集中於城市,使得都會區的高樓大廈如雨後春筍般林立,然而卻因沒有專法進行管理,造成社區居住亂象和住戶間糾紛爭議層出不窮。直至民國84年6月9日才由立法院三讀通過、同年6月28日總統公布施行《公寓大廈管理條例》,這部被稱做「居家憲法」的管理條例施行後,大大加強了公寓大廈的管理維護及提昇住戶的居住品質。曾參與《公寓大廈管理條例》草案擬定的李永然律師為了推廣公寓大廈法律知識,不僅贈閱相關法律手冊,也撰寫多本公寓大廈法律圖書,藉此推廣「住」的法律常識,讓住戶、管理委員、管理負責人能順利嫻熟地運用《公寓大廈管理條例》,進而維護社區住戶的權益,徹底落實「居住權」的保障。

《公寓大廈管理條例》,落實住戶自治精神

  台灣地狹人稠,隨著工商業發達、經濟起飛,城市興起,連帶居住的形態也有所改變,尤其是都會地區,以「公寓」、「大廈」為常見的居住模式,國民經濟水準提升後,對於居住品質的要求也日益殷切,但早期對於公寓大廈的管理並沒有法律上的規範,因此所衍生的居住亂象和糾紛爭議層出不窮,直至《公寓大廈管理條例》通過施行,相關法規上路,才讓「居住權」的保護向前邁進一大步。

  曾經參與過《公寓大廈管理條例》草案擬定的永然聯合法律事務所所長李永然律師回憶立法經過提到:「台灣自從邁入工商業社會後,人口大量往都市集中,公寓大樓到處林立,成為居住形態的主流。然而由於法規的不足,住宅管理端靠住戶自行管理與約束,也使得居住品質一直無法提昇,造成糾紛叢生,雖然政府也在研議專法,但緩不濟急,直到民國84年2月台中發生衛爾康餐廳大火事件,帶走了64條生命,在各界壓力下,立法院才在民國84年6月9日儘速通過了《公寓大廈管理條例》,並於同年6月28日由總統公布施行,做為公寓大廈管理的依據,這部法令的通過象徵我國公寓大廈的管理進入了『住戶自治』的時代,對於落實住戶自治、管理委員會、區分所有權人會議的機制運作,都有相當的成效。」

李永然律師撰文演講推廣公寓大廈法律知識

  由於《公寓大廈管理條例》對於一般住戶居民的影響甚巨,因此在該條例通過施行後,各縣市也開始舉辦公寓大廈講座,讓住戶與管委會主委、委員、總幹事等等,能夠了解法條的內容與施行重點,以便嫻熟相關法令的運用,當時許多縣市政府就邀請李永然律師及其團隊前往演講或協助安排規劃一系列公寓大廈的講座普及相關法律知識,包括當時的台北市、台北縣(現新北市)板橋市、樹林市、新莊市、中和市、蘆洲市、五股鄉、淡水鎮、高雄市等政府機關……。在辦理講座的過程中,可以深切的了解到民眾對於公寓大廈的權利義務關係、專用權的約定、管理組織運作、使用管理規範及糾紛處理等等議題都有很多不了解,於是李永然律師也在網羅了大眾的問題後,透過永然文化出版公司陸續印製了數本「公寓大廈普法手冊」供民眾免費索閱及出版相關法律圖書,包括:《公寓大廈管理條例與你》、《管好你的公寓大廈》、《公寓大廈管理法律一本通》、《好管用社區訴訟實務》、《公寓大廈公設點移交實務》、《大樓裝修.設備管理好好學》、《公寓大廈水電.消防維護管理實務》、《建築師變更.分戶一手教材》……等,面對繁雜瑣碎的公寓大廈管理事務,由法律專家們代領入門,從認識《公寓大廈管理條例》談起,再擴及到水電、消防維護、裝修、設備管理,與公設點移交、常用書狀及訴訟實務等面向,讓住戶及管委會能透過閱讀,得到完整的相關法律知識,這一系列的法律專書深受社會各界的喜愛,是許多社區住戶、管理委員會在面臨管理問題或處理糾紛時,作為參考的重要依據。

新修訂條文,強制危險公寓大廈成立管理委員會或選任管理負責人

  《公寓大廈管理條例》實施至今已有27年,其間也歷經數次修正,李永然律師表示:「雖然《公寓大廈管理條例》已施行快30年,但不可諱言,其在管理組織方面,特別是針對所謂『管理委員會』以及『管理負責人』這部分,目前在整個實務運作上仍有許多不足之處,部分公寓大廈到目前為止,仍舊沒有依照規定來成立管理委員會或者選任管理負責人,特別是老舊的公寓大樓尤其嚴重。去年(民國110年)10月14日高雄發生了城中城大火事件,不幸又奪走46條人命,事件發生後才發現這麼大的一個社區,竟然沒有成立管理委員會。一個住宅社區若連管理委員會都沒有成立,那依照相關規定應該進行的公安、消防或者是社區公共設施的管理維護相對就不可能完成,這對於住戶的安全非常沒有保障。」於是立法院在今年(民國110年)4月26日通過了《公寓大廈管理條例》修正案,總統於同年5月11日公布,這次修訂案增訂了第29條之1及第49條之1兩條條文,規定所有的公寓大廈必須依法設立「管理委員會」或選任「管理負責人」,若目前尚未成立管理委員會或推選管理負責人的公寓大廈,經直轄市、縣(市)主管機關認定有危險之虞者,其區分所有權人應於直轄市、縣(市)主管機關通知後一定期限內成立管理委員會或推選管理負責人,並向直轄市、縣(市)主管機關報備,若不依相關規定辦理,則在一定期限後就會依法處罰;希望藉此加強公寓大廈管理維護的功能。

最新公寓大廈法律資訊,盼讀者詳讀保權益

  新增修的條文對於公寓大廈的管理維護甚為重要,此時由李永然律師、林旺根地政士、陳淑芬律師及許啟龍律師等人共同撰寫的「公寓大廈管理法律一本通」一書正值再版之際,本書於民國101年出版至今歷經四版修正,內容包含:公寓大廈區分所有權人會議運作實務解析、公寓大廈共用部分之使用管理與分管協議、屋頂平台及外牆之使用規範、大廈共有部分產權與使用之爭議問題及公寓大廈管理費、公共基金之規範與管理費相關法院案例解析……等篇幅,此次第五版出版,李永然律師於書中特別加撰一章「管理委員會運作實務解析」,不僅說明管委會的權利義務、法律須知及管委會、管理負責人的設立,更將此次修訂的法條詳述其中,可說是公寓大廈住戶、管理委員、管理負責人必讀的參考書籍。

  《公寓大廈管理條例》是與民眾生活息息相關的一部法律,蘊藏著大樓住戶化干戈為玉帛的法律力量,因此民眾想要住的安心、住的安全,就必須認識自身權利義務之所在,不論是一般住戶或管理委員、主委、管理負責人,平時應加強相關法律知識,方能徹底落實「居住權」的保障。

  李永然律師以其多年接觸有關公寓大廈法律實務經驗,認為:「《公寓大廈管理條例》施行20多年以來,早已深植台灣社區住戶的心中,民眾權利意識的抬頭,也使得社區公寓大廈的居住品質相對提昇,我們非常希望看到經由有『居住憲法』之稱的《公寓大廈管理條例》及新增修條文的實施,使公寓大廈的管理維護更臻完善,盼依法而行,能讓社區住戶關係和諧,居住環境理想安全,台灣的社會氛圍也能夠更加祥和溫馨。」

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