永遠自然─李永然律師部落格

文／張則君

　　台灣老舊房屋的佔比率過高，顯示改善老舊市容、提升都市機能的議題刻不容緩，《都市更新條例》與《都市危險及老舊建築物加速重建條例》等法規已相繼上路，期盼未來能透過完整的法律規範，順利推動都市更新，不僅重現台灣繁榮都市景象，建商及屋主也能共創雙贏的局面。

　　台灣都市市容老舊，一直為人所詬病，根據內政部不動產資訊平台2021年的統計，台灣30年以上老屋約有450萬戶、超過全台房屋比例的一半，20年後更將高達740萬戶。現今六都中台北市超過30年屋齡的房屋佔了全市房屋的71.98%，超過40年的更高達47.51%，是台灣老屋比例最高的直轄市，這對身為國際級的大都市而言，確實令人感到汗顏。尤其台灣處於地震、颱風頻繁地帶，老舊房屋不僅影響市容觀瞻，更增加了民眾於居住時的安全問題，可見都市更新的議題已迫在眉睫。

正視城市老舊問題，政府制定相關法規

　　於是，政府也開始正視城市內建築老舊、危險房屋的問題，為了達到都市更新的目的，曾先由立法院完成立法，並於民國87年11月11日由總統公布施行《都市更新條例》，目的即在於促進都市土地有計畫再開發利用，復甦都市機能，以改善居住環境與景觀，並增進公共利益。但民國101年發生文林苑爭議案件後，政府公部門在面對都市更新案件態度變得保守，都市更新程序的時間拉長，實施者也不願觸碰這項議題，加上大法官釋字第709號解釋，認為《都市更新條例》部分法律條文違憲，因此都市更新案件一時銷聲匿跡。但時間不停留，房屋老舊的問題不堪一再等待，於是政府在民國106年間又通過了《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（簡稱「危老條例」），希望讓小面積、屋齡過長且瀕臨危險的房屋能有重建的法律依據，以改善居住環境，提升建築安全與國民生活品質。而卡關多年的「都更條例」修正條文，也終於在立法院三讀通過，並由總統於民國108年元月30日公布施行，新修正的條文則自民國108年2月1日起正式生效，自此「都市更新」及「都市危險老舊房屋重建」都有法律可以依循。

建商屋主失互信基礎，都市更新停滯不前

　　有40多年執業經驗，深諳不動產法規的永然聯合法律事務所所長李永然律師談到都市更新及危老重建的議題表示：「台灣都會區老舊房子數量龐大，早期的公寓大多沒有電梯，在現今高齡少子化的社會，對於無障礙居住環境的需求與日俱增，於是許多年紀大的住戶都希望透過老屋重建以改善居住品質。然而發生文林苑事件之後，屋主和建商的信任關係遭到破壞，地主怕遇到的建商是個奸商，建商也怕地主坐地起價成為釘子戶，所以即便有著巨大的商機，都市更新案件依舊呈牛步發展。再加上大法官釋字第709號解釋，認為《都市更新條例》部分條文違憲，更是雪上加霜。雖然《都市危險及老舊建築物加速重建條例》的通過，對危老建物重建略有幫助，但對於『大規模的都市更新』仍舊沒有實質進展，台灣地震頻繁，幾次大地震也造成了許多房屋傾倒，人民生命、財產受到損失，更加顯得都市更新的重要，所幸政府於民國108年完成《都市更新條例》修法及相關子法陸續完成立法後，透過明確的容積獎勵及稅捐減免優惠，降低整合風險及所有權人負擔。對於少數不同意戶，可經由公開、嚴謹的聽證及審議程序，在實施者與政府經過數次協調後，政府得以執行代為拆遷作業，讓都市更新案件可以落實執行。」

　　雖然法規已逐步完善，但對於老舊房屋屋主而言，「都市更新」和「都市危老重建」有什麼不同？該選哪一項好？能不能一坪換一坪？寛廣店面重建後變長深算不算侵害權益？這些存在的疑問，都必須由專業法律人士來帶領民眾了解。

都市更新、危老重建，選誰較有利？

　　李永然律師指出：「申請門檻」和「面積」是《都更條例》與《危老條例》兩者最大的不同之處，危老重建的申請門檻比較低，只要符合30年以上、房屋有安全之虞，或是無電梯者，都可以申請，申請面積沒有限制。但都更的面積至少要在1,000平方公尺以上，且需位於「都市更新地區」並劃定「都市更新單元」。所以面積小的基地適合走審核速度快、門檻較低的危老整建，但必須地主、屋主百分之百的同意。若面積夠大且無法達成百分之百的同意，則適合採用都更模式，更可以享有較高的容積率。

　　鑑於民眾對於老舊房屋重建的法律知識需求孔急，李永然律師時常會透過演講或說明會的方式推廣相關法律知識；而在《都更條例》剛上路時，永然文化即邀請許多專業人士出版多本有關都市更新的書籍，例如：「投入都更，你準備好了沒？」、「都市更新法規實用1：解構都市更新」、「都市更新法規實用2：市地重劃與徵收」、「都市更新實務專授全輯」……等圖書，其中「投入都更，你準備好了沒？」一書也由作者修訂並增加新的內容，將於近日全新付梓，以提供民眾最新最詳實的法律知識。

贈閱法律手冊，推動都更危老法律知識

　　現今都市建築腹地日漸減少，加上居住安全的考量，老屋重建逐漸成為房屋建築市場新趨勢，為了讓民眾更加了解《都更條例》與《危老條例》，以維護自身居住權益，也不再因不了解相關法律規定而感到恐懼，永然聯合法律事務所所長李永然律師特別企劃《危老都更重建權益保障手冊》，由永然聯合法律事務所桃園所許啟龍律師擔任主編、永然地政士聯合事務所李廷鈞地政士（兼危老推動師）擔任副主編，在永然聯合法律事務所台北所、桃園所及高雄所包括：李永然、許啟龍、陳淑芬、黃斐旻、彭郁欣、吳任偉、陳宜鴻、黃介南、許淑玲及張雅蘋等優秀律師群共同執筆協助，解說老屋重建應有的認識及相關事項，同時也邀請實務上推動危老重建的「台北市危老重建工作站內湖AIT站李文嬌站長」分享她寶貴的實務經驗。

　　本手冊內容則涵蓋：認為「危老」重建與「都市更新」重建之差異；運用「合建」或「委建」進行危老重建或都市更新，何者較有利；都市更新實施方式及流程、權利變換與協議合建的差異；不動產所有權人與建商簽訂合建契約的注意事項；合建契約之各方均應注意契約糾紛的避免與預防……等，對於都更及危老全面性的分析。

　　《危老都更重建權益保障手冊》由台北市危老重建工作站內湖AIT站、21世紀不動產內湖AIT店捐印。欲索取者，請附新台幣11元中型回郵信封（16cm×22cm以上），註明手冊名稱，寄至「台北市內湖區成功路四段191-1號，內湖AIT工作站」索取即可。

　　隨著都市發展的演進，改善老舊市容、提升都市機能，已成為各大都市必須面對的重要課題，如今政府正積極推動「都市更新」、「危老重建」，加速台灣都市市容的改善，都市機能的復甦及改善居住環境。期盼政府能在完善的法律規範之下，推動都市更新，不僅重現都會區美景，也能保障人民「居住權」。