文◎李永然律師
一、認識「都市更新」與「更新地區」
最近在台灣的都會區房子，常聽到有人談「都市更新」、「危老重建」；尤其遇到地震較為強烈，造成房子倒塌時，住在老舊社區的住戶就開始煩惱是否要「都更」或「危老」。
筆者本文特地針對「都市更新」中「更新地區劃定」的問題來探討。當然探討之前，應先認識「都市更新」及「更新地區」這兩個專有名詞。
所謂「都市更新」乃指依《都市更新條例》所定程序，在「都市計畫範圍」內，實施「重建」、「整建」（註1）或「維護」（註2）措施。所以都市更新處理方式共分三種，其中以「重建」最為常見，其造成的爭議也較多。所謂「重建」乃指拆除「更新單元」內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進「公共設施」，並得變更土地使用性質或使用密度（參見《都市更新條例》第4條第1項第1款）。
至於「更新地區」，乃指依《都市更新條例》或《都市計畫法》規定程序，於都市計畫特定範圍內劃定或變更應進行「都市更新」的地區。所以想進行都市更新重建的建物，必須是在被劃定為「更新地區」，的範圍內進行，一個「更新地區」至少包括一個以上「更新單元」；又所謂「更新單元」即指於「更新地區」內可單獨實施「都市更新事業」的範圍（參見《都市更新條例》第3條第5款）。
二、更新地區劃定的種類
瞭解「都市更新」、「更新地區」、「更新單元」後，民眾應進一步認識「更新地區劃定」；依《都市更新條例》的規定，劃定都市更新地區的方式，可分為「一般劃定」、「優先劃定」、「迅行劃定」及「策略性劃定」。前述各種方式的劃定都是由「直轄市、縣（市）主管機關」去進行；如果是「優先」、「迅行」或「策略性」劃定，可以分別參考《都市更新條例》第6條~第8條規定。
至於民眾可以特別認識一下「一般劃定」，此係由直轄市、縣（市）主管機關就都市的發展狀況、居民意願、原有社會、經濟關係、人文特色及整理景觀，進行全面調查及評估，並視實際情況劃定「更新地區」、訂定或變更「都市更新計畫」（參見《都市更新條例》第5條）。
前述四種「更新地區劃定」都是由主管機關主動進行，另外《都市更新條例》第10條容許符合法定要件的「土地及合法建物所有權人」也可以向主管機關提議劃定更新地區；如果依此方式的劃定，可以稱為「自行劃定」或「民間提議劃定」。又劃定不得濫行劃定，以台北市為例，申請自行劃定「更新單元」，以台北市為例，如在台北市業經劃定應實施更新的地區，土地及合法建築物所有權人申請自劃「更新單元」，應符合《台北市都市更新自治條例》第12條所訂的「劃定基準」；如在未經劃定應實施更新的地區，申請自行劃定「更新單元」，除應符合《台北市都市更新自治條例》第12條所定的「劃定基準」外，還要符合「台北市直行劃訂更新單元之內重建區段之建築物及地區環境狀況評估標準規定」（註3）；最高行政法院104年度判字第772號判決，更認為除符合前述規定外，還必須實質符合《都市更新條例》規定之意旨。
三、不同意被劃入更新單元的不動產所有權人能否救濟？
再者，過去在都市更新實施中發生的爭議，包括有土地或合法建築物所有權人不同意被以「自行劃定」方式劃入「更新單元」範圍，如面臨此種情形，該如何救濟？此時應進行「行政救濟」；亦即先於法定期間內向訴願機關提起「訴願」，倘訴願遭駁回時，則向管轄法院提起「行政訴訟」，進行法律救濟。
曾有一民眾主張自己的「建物完好，適合居住」，不同意被劃入「更新單元」，先提起「訴願」，被駁回後再向台北高等行政法院提起「行政訴訟」，也被駁回，再向最高行政法院提起「上訴」，卻仍遭駁回而確定。最高行政法院認為劃定「更新單元」範圍，並非單一考量可開發的建築面積，為須兼顧都市整體環境及「公益因素」，該民眾的房屋位於基道的「咽喉位置」，如將其剔除，不但更新案的「公共利益」大打折扣，甚至將窒礙難行，益見劃入具有「相當之必要性」。
四、結語
目前台灣的都會區「都市更新」正如火如荼地展開，六都中尤其「雙北」二都的市長競選時，無不以「都市更新」做為重要政見，民眾勢必注意自己的老屋未來如何處理？如果有面對都市更新問題時，充實自身法律知識，才能確保自身權益。
註1：「整建」乃指改建、修建更新單元內建築物或充實其設備，並改進公共設施。
註2：「維護」乃指加強更新單元內土地使用及建築管理，改進公共設施，以保持其良好狀況。
註3：許献進律師著：都市更新條例要義，頁15~16，2022年7月初版第1刷，元照出版有限公司編印總經銷。
永然聯合法律事務所
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作者：李永然、黃斐旻、陳淑芬、陳曉祺、吳任偉
出版日期：2023/01 二版
書號：3C01-1
定價：350元
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