依據民國105年1月10日中國時報B4版記者吳泓勳所撰「地上權宅難推 財部擬下調地租率」的報導,民國105年土地公告地價平均調高35%,「高地租時代」來臨讓地上權宅住戶租金壓力大增,也讓政府公有土地上的「地上權」推案蒙上烏雲。為此財政部已蒐集各縣市資料,打算全面檢討地上權地租率,包括地上權權利金、地租徵收率設定的水位都有可能調降,預計在1、2個月內方案出爐。

  「地上權住宅」雖然免繳地價稅,但每年要繳公告地價1%∼5%的「地租」,且隨地上權持有年限減少,公告地價卻每3年調整一次,導致有「越租越貴」的問題。不動產業者說,這次公告地價漲35%,如台北文山地上權案「華固新天地」,45坪房型調整後每戶地租暴漲到新台幣8、9萬元,比調整前多新台幣2到3萬元,如果是更精華地段,負擔更不只此。為了避免地租暴漲打擊地上權標案,財政部近日乃研議全面進行檢討,包括地上權權利金是否調低、地租徵收率設定水位拉低,都是考量的範圍。

    筆者認為購買「地上權建案」,其實不能只重視成交價格,而忽略了其持有的成本;畢竟其特性與「所有權住宅」有所不同。所有權住宅地持有成本為房屋稅及地價稅,通常地價稅我們會申報自用地價稅(稅率為千分之一),而地上權住宅的持有成本為房屋稅及地租,但地租稅率為百分之一至百分之五,遠高於辦理自用地價稅的所有權住宅,所以當申報地價調升(地價稅及地租的稅基),地上權宅持有將大幅增加。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣政府因過去的住宅政策偏差,導致「弱勢者的居住權利受到關注,現又在居住政義的口號下,大幅調整「地價稅、「房屋稅,導致連「公有土地的地上權住宅也受影響,而必須調整。奉勸將自民國105年5月20日上任的蔡英文總統未來一定要「謀定而後動」,不要隨著輿論亂擺盪,政府要有長遠的目標、策略,循序而進,達到真正的「福國利民」,國家「長治久安」!

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