文◎李永然律師
目前國內建設公司如將預售工地的房子出售，係委託「代銷公司」，而中古屋出賣人出售房屋也常委託房屋仲介公司。
房屋仲介公司在國內已處處設立，有些係以加盟店方式經營，有些則係以直營店或連鎖店的方式經營。就房屋出賣人不論委託何種經營方式的房屋仲介公司出售房屋，均應注意相關的法律問題。約略而言，應注意以下五點：
一、注意委託的型態
委託人委託仲介公司出售房屋，如果只有該公司方能進行買主的尋覓，而不能再委託其他公司時，此種「專任委託」，有別於「一般委託」，委託人於簽訂委託契約之前，自應事前有所明白。
二、注意授權給仲介公司的權限
如果出賣人僅授權房屋仲介公司代為尋覓買受人，其他不論權利證件的交付、定金的收受……等等，均由出賣人自行處理，此種情況，仲介公司為單純的「居間人」，出賣人與仲介公司間的法律關係為「居間」，而居間人就其媒介所成立的契約，無為當事人給付或受領給付的權利（參見《民法》第574條）。
如果出賣人尚授權仲介公司以其他權利時，則應於契約書內註明，俾免無謂的爭議。
三、注意委託期限
房屋出賣人委託仲介公司代為尋覓買主，所委託的期限宜有「定期」的約定，且該期限不宜太長。例如：二個月、三個月均相當適宜，再長的話，即為不妥。
四、注意仲介報酬支付的約定
仲介報酬不同於仲介費用，委託人宜使仲介費用由房屋仲介公司自行吸收（參見《民法》第569條第1項）；而仲介報酬請求權的發生，則必須房屋買賣契約已因房屋仲介公司的報告或媒介而成立者，方得請求報酬（參見《民法》第568條）。而且為了確保仲介服務的全程提供，應當將仲介報酬約定為分次給付，對於委託人即房屋出賣人較有保障。
五、注意仲介公司的廣告
仲介公司為出賣人仲介房屋的出售，往往會刊登報紙廣告或其他小廣告的宣傳單，其內容不得有「不實」或「引人錯誤」，倘若具有上述情事之任一，即構成《公平交易法》第21條的違反。例如公平會曾就某一房屋仲介公司於售屋廣告中，引述「使用三十六坪」一語，而未告知上述坪數包括屬於他人違建屋頂構成的露台，且無法使買受人取得使用權，已有虛偽不實或引人錯誤的情事，自已違反《公平交易法》第21條第1項的規定（參見民國81年12月24日行政院公平交易委員會（81）公處字第060號處分書）。
出賣人唯有透過上述注意，方能確保其與房屋仲介公司間合作愉快，減少糾紛。（本文摘錄出自《商務契約訂定與糾紛解決》）
文章連結：如何委託房屋仲介公司售屋才能減少糾紛？ 注意以下五點
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作者：李永然律師等著
出版日期：2022/01六版
書號：2W01-2
定價：320元
商場如戰場，光是一句口頭承諾早已不足為憑，
以書面契約規範各種不同型態的商業行為，不但有必要，
且可為將來可能的商務糾紛，預作防範和提供解決之道。
本書蒐錄近數十種常見商務契約，
以律師的專業，「案例」、「擬約要點」、「契約範例」三階段撰寫模式，
讓讀者輕鬆掌握簽約要領。
並為解決商務糾紛，本書不但解析多種解決方案，
同時提供多則商務契約相關狀例，
做為解決商務契約所引起的糾紛。
「契約」，看起來似乎是高大上，非一般人所能及。其實契約普遍存在每個人的生活中，每天都在發生契約行為，契約行為包括買手機、買早餐這等小事，但也有金額巨大、複雜的不動產買賣、政府採購等大事。契約並非一定要白紙黑字，與生活息息相關的買賣契約，甚至都未出現契約二字，例如到超商買東西，看到價錢買賣，拿到櫃台結帳，這就成立買賣契約了。因此，契約有「口頭契約」與「書面契約 」之分。一般契約不論口頭或書面均可發生效力；但例外情形，法律規定須以書面為之，例如：《民法》規定，不動產租賃契約，其期限逾一年者，應以「字據」訂立；委任事務的處理，依法應以文字為之者，則其授與處理權，也應以文字為之；夫妻財產制契約的訂立、變更或廢止，應以書面為之；兩願離婚，應以書面為之……等。
當須以書面訂立契約書時，如何訂妥契約書就極為重要了，加上書面又具有證據的功能，契約訂立周延妥當，則可避免糾紛的發生。儘管契約這麼重要，但一般人卻對簽訂契約的相關法律事務不甚了解，不是輕忽地想到什麼就訂什麼，而不詳究訂定的條款是否合法、是否違反權益，就是誤以為契約訂定過於困難，無法著手。於是有的契約是用語曖昧，或因設想不夠周延，致橫生枝節，滋生爭端，不得不尋求法律途徑加以救濟。
制訂契約時，首先應確認契約之主體（因契約原則僅在契約當事人間發生債之效力行為），同時也要確認出面訂立契約之人有無完全之代表權或代理權。而於契約條款中，應對契約條款中應行注意事項逐一檢視，以達該份契約最大完整之處，避免因契約文字、條款記載之疏漏，於日後契約解釋或適用時產生爭議。
有感於契約簽訂的重要性，加上辦案過程中見到諸多當事人因簽約不甚，造成巨大損失，永然聯合法律事務所所長李永然律師特別企劃契約訂定專題，並由永然聯合法律事務所台北所主任律師陳宜鴻律師主編，並邀集永然聯合法律事務所彭郁欣律師、黃斐旻律師、許啟龍律師、吳任偉律師、盧孟蔚律師、黃介南律師、李廷鈞地政士、林貴卿律師、鄭智仁律師、翁呈瑋律師共同執筆，編印成《契約訂定·糾紛解決與運用律師法律手冊》，並由永然法律基金會捐印。內容不僅涵蓋簽訂契約應注意事項、履約擔保機制之運用、違約金之約定……等，並提供多項解決契約糾紛的方法，最重要的，李永然律師也呼籲，為了避免自己在簽訂契約書吃虧，上當受騙，簽訂契約時，一定要運用「律師」，而且要找「專業、負責有經驗」的律師。
欲索取《契約訂定·糾紛解決與運用律師法律手冊》手冊者，請來函附上中型回郵信封（16cm×22cm以上），註明手冊名稱，寄台北市中正區羅斯福路二段9號7樓永然法律基金會收即可。索取一本回郵為11元，索取二本回郵16元，索取三本以上請來電詢問！
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