文◎朱萱諭律師
案例：
小新與小美二人交往多年，二人省吃儉用共同存台幣（下同）二百萬元，預計二年後結婚，事先規劃在台中市購買婚房，因此經過幾次看房評估，決定購買市區某預售建案二房小坪數，並於112年7月2日在代銷業者大寶極力推薦下，以小新名義簽下預售屋買賣契約。
然小新與小美二人因內部出資比例不均以及諸多結婚細節規劃意見不一，經多次爭吵下，分手收場，小新痛心下，想轉售此預售屋，遂找代銷業者大寶以及仲介大魚協助出售。
試問：大寶及大魚得否協助出售預售屋？如果小新係在112年5月1日簽立預售屋買賣契約，大寶及大魚能否協助出售？
解析：
一、近年台灣房市交易熱絡，在不動產市場交易秩序仍有部分不肖業者或投機者從中炒作牟利，政府為防杜炒作房價以及遏止不當投機行為，修正《平均地權條例》部分條文，於民國（以下同）112年1月10日三讀通過，因此增訂《平均地權條例》第47條之4條文，就「預售屋」以及「新建成屋」的契約讓與或轉售行為，予以適當限制，俗稱「限制換約轉售」，並訂於112年7月1日開始施行。
二、此「限制換約轉售」規範對象，除預售屋、新建成屋買賣契約的「買受人」外，亦包括「銷售」預售屋或新建成屋者，例如不動產開發業者、代銷業以及仲介業等。亦即，除《平均地權條例》第47條之4明訂第1項但書所規定配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售，或其他中央主管機關公告得讓與或轉售之情形並經直轄市、縣（市）主管機關核准者等得讓與或轉售之情形外，從事銷售預售屋或新建成屋者係不得同意或協助買受人將買賣契約讓與或轉售第三人，亦不得接受委託刊登讓與或轉售廣告！
更有甚者，倘若藉由解除原買賣契約後，再與該承受的第三人簽訂買賣契約方式，代銷業以及仲介業亦不得協助買受人將契約讓與或轉售第三人者。如有違反，《平均地權條例》第81條之3第1項第2款規定，由直轄市、縣（市）主管機關處新台幣五十萬元以上三百萬元以下罰鍰；其刊登廣告者，並應令其限期改正或為必要處置。
三、另外，針對「限制換約轉售」適用時期，依《平均地權條例》第47條之4之修正說明，如果預售屋或新建成屋買賣契約的買受人，於112年7月1日施行前已讓與或轉售與第三人並完成換約，即不適用上開規定；惟於112年7月1日施行後始讓與契約、轉售及刊登廣告者，則有上開規定之適用。
依此說明來看，預售屋或新建成屋的買賣契約不論何時簽訂，只要新修正《平均地權條例》施行後，即不可以換約轉售；然而內政部於112年1月15日新聞發布公告「限制換約轉售」的限制規定並「不溯及」適用，也就是不適用於112年7月1日施行日以前已簽訂契約的買受人，所以其在112年7月1日施行日後還是可以將契約轉售；但之後接手購買契約的新買受人，則仍然必須依法適用該限制規定，限制不得再為轉售（註）。
四、於本案例中，小新乃係於112年7月2日簽立預售屋買賣契約，依《平均地權條例》第47條之4第3項規定，代銷業者大寶以及仲介大魚係不得協助小新出售預售屋。若小新係在112年5月1日簽立預售屋買賣契約，依《平均地權條例》第47條之4之修正說明，於112年7月1日前轉售即不受限制，若為112年7月1日後，即受新法之限制。
倘依內政部上開新聞發布公告意旨，基於不溯及既往，小新於112年5月1日簽訂預售屋買賣契約，於112年7月1日以後，代銷業者大寶以及仲介大魚係得協助出售預售屋。（本文作者為永然聯合法律事務所高雄所執業律師）
註：https://www.moi.gov.tw/News_Content.aspx?n=4&s=275674
文章連結：情侶買預售屋當婚房後鬧翻 男方痛心找代銷仲介轉售躲過「平均地權條例罰300萬」
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