文◎李廷鈞地政士

問題:某甲地主和某乙建商於民國85年間簽訂合建契約,雙方約定甲方提供土地,由乙建商合作興建;為擔保乙方履約,乙則提供不動產作為擔保設定2000萬的最高限額抵押權,嗣後乙建商發生倒閉,未能順利履約,甲於民國101年持「最高限額抵押權設定契約書影本」、「合建契約」及「最高限額抵押權他項權利證明書」聲請法院拍賣,但拍賣後,法院卻以甲未能提出「最高限額抵押權設定契約書正本」而不讓甲領取拍賣後所得的價金?

解析:

    所謂的最高限額抵押權,依據《民法》第881-1條之規定,謂「債務人或第三人提供其不動產為擔保,就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權,在最高限額內設定之抵押權。」又最高限額抵押權所擔保之債權,以由一定法律關係所生之債權或基於票據所生之權利為限。故可知,最高限額抵押權的特性在於最高限額抵押權則擔保現在或未來之不特定債權。又最高限額抵押權尚包括擔保尚未發生之不特定債權,擔保債權確定期日則是依約定,但自抵押權設定時起不得逾30年。

    而本案中,甲之債權於最高限額抵押權確定後不獲清償,行使最高限額抵押權,持「最高限額抵押權設定契約書影本」、「合建契約」及「最高限額抵押權他項權利證明書」聲請拍賣,但依規定拍賣後之價金,則必須持「最高限額抵押權設定契約書正本」之正本方得領取。雖然可前往地政事務所調原案,但依據《土地登記規則》第19條之規定,保存期限為「15」年,一旦超過即銷毀;本案距登記業已超過15年;所以銷毀。為此某甲地主向法院陳情,法院決定由某甲出具「切結書」,始同意其領取。

    因此,簽訂最高限額抵押權契約時,除「他項權利證明書」外,務必注意將「最高限額抵押權設定契約書」正本妥善保存,待將來實行抵押權,拍賣抵押物後,領取拍賣所得價金時審查之用!

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