文◎李永然律師.李廷鈞地政士

  一、台商建廠常須取得土地使用權
  台商赴中國大陸投資設廠,必須運用土地,而中國大陸實施「社會主義土地公有制」,土地為「全民所有」和「勞動群眾集體所有」;前者乃指國家所有土地的所有權,由「國務院」代表國家行使(參見大陸《土地管理法》第2條第1款、第2款)。
  台商如運用國有土地,必須取得土地使用權;台商必須明白大陸對國有土地係實行「國有土地有償使用制度」,例外則採「行政劃撥方式」(參見大陸《土地管理法》第2條第5款)。
  二、建廠的土地為建設用地
  台商於建廠運用土地,須先瞭解土地用途,依大陸《土地管理法》第4條第1款規定:國家實行「土地用途管理制度」,其將土地分為「農用地」、「建設用地」和「未利用地」,現將之分述如下:
  1.農用地:指直接用於農業生產的土地,包括:耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等;
  2.建設用地:指建造建築物、構築物的土地,包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利用地、旅遊用地、軍事設施用地;
  3.未利用地:指「農用地」和「建設用地」以外的土地(參見大陸《土地管理法》第4條第3款)。
  建廠即須運用「建設用地」,台商如建廠,必須依法申請使用國有土地(參見大陸《土地管理法》第43條第1款前段);而前述的「依法申請使用的國有土地」包括:「國家所有的土地」和「國家徵收的原屬於農民集體所有的土地」(參見大陸《土地管理法》第43條第2款)。
  三、台商取得有償出讓國有土地使用權的法律須知
  由於使用國有土地用以建設,此種使用權如係通過「有償出讓」方式而取得者,稱之為「有償出讓」方式而取得者,稱之為「有償出讓國有土地使用權」,而大陸頒布施行《物權法》,將之稱為「建設用地使用權」。台商受讓時,應注意以下三點:
  1.以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位,按照大陸「國務院」規定的標準和辦法、繳納「土地使用權出讓金」等土地有償使用費和其他費用後,方可使用土地(參見大陸《土地管理法》第55條第1款);中國大陸為管理城市國有土地使用權和轉讓還發布《城市國有土地使用權價格管理暫行辦法》。
  2.受讓人應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定使用土地,如需改變該幅土地建設用途的,應當經「有關人民政府土地行政主管部門」同意,報「原批准用地的人民政府」批准;其中,在「城市規劃區」內改變土地用途的,在報批前,應當經「有關城市規劃行政主管部門」同意(參見大陸《土地管理法》第56條)。
  3.土地使用權如有下列情形之一,可能被收回:(1)為「公共利益」需要使用土地的;(2)為實施城市規劃進行「舊城區改建」,需要調整土地使用的;(3)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿,土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批准的(參見大陸《土地管理法》第58條第1款第(一)~(三)項);(4)受讓人如係運用土地進行房地產開發的,必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地,滿「二年」未動工開發的,可以無償收回土地使用權(參見大陸《城市房地產管理法》第26條)。
  四、結語
  綜上所述,大陸台商在國有土地上取得使用權,務必注意前述規定,按規定開發、建設、使用,方不致於招來相關的法律責任。

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