案例:
老張有一房子出租給大大公司,大大公司當時與老張約定租期十年,租期屆滿,大大公司有權決定續租五年;前述十年租期屆滿,老張不想再出租,大大公司則已發函向老張表示願意續租,試問:其間的租賃關係是否存在?
解析:
房東出租房子,簽訂房屋租賃契約,是一件相當重要的事,切勿草率行之。房屋租約有「定期租約」與「不定期租約」之分,就以本案例而言,老張與大大公司間所訂租約,即為「定期租賃契約」;但老張與大大公司間較特別的是,還有「續租權」的約定。
「續租權」不同於「優先承租權」,前者乃承租人有權決定於租期屆滿後,在一定期限內續租;後者則係出租人於租期屆滿後,於再出租時,承租人可以要求以同一條件優先承租,出租人不得將之出租於第三人,而必須出租給原承租人。
就以本案例而言,老張與大大公司既約定有五年的續租權,此一權利,承租人可以決定是否續租,如不續租,出租人即可以租期屆滿,租賃關係消滅,向承租人要求返還租賃物。但如承租人已行使續租權,出租人即無權拒絕出租,雙方的租賃關係也隨之繼續,出租人有繼續收取租金的權利,不得請求返還租賃物。因而,在本案例中,大大公司既已行使續租權,雙方租賃關係即繼續存在。
實務上發生「續租權」與「優先承租權」的爭議,有時源自於當事人對法律的了解不足,有時則是雙方在租約上所使用的文字不夠明確所致,所以,租約的訂立如有不懂時,切勿草率訂立。又租約訂立之後,可送請法院公證處公證或民間公證人事務所公證,俾求明確,並賦予逕付強制執行的效力。
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