永遠自然─李永然律師部落格

李　序
　　國內投資法拍屋的人愈來愈多，常見法院充斥代標業者、投資客，在法拍屋市場更常見海蟑螂製作假債權、假租約而強占房子。投資人若要投入法拍屋市場，了解法拍屋相關法律知識及可能衍生的問題，已成為重要課題。
　　由於「法拍」並不是一般的市場交易，它是法院進行民事強制執行程序中頗為重要的易價手續，理論上是屬於律師業務的一環，故難脫其法律專業性質。只是坊間有諸多琳瑯滿目的代標業者為賺取高額佣金，哄抬市場行情，投資者不了解而加價得標，卻買到高於市場行情的房屋。甚至有俗稱「海蟑螂」的不法份子，以幾近暴力的方式介入法拍業務，使得原本屬於在法院辦理之嚴正的法律程序，讓人誤解為黑道的專業領域；幸好近年來法院逐漸以行政規章防堵海蟑螂的圍標介入，另一方面檢警一再依法取締，使得法拍業務漸上軌道，民眾參與的意願也日漸提高。
　　民眾參與法拍的意願提高，但「法拍」究有其法律專業的層面，而本書作者群累積長期從事法拍強制執行實務及點交經驗，熟知法拍屋市場所面臨的各種問題，且近年來《強制執行法》大幅修正，而其重要子法《辦理強制執行事件應行注意事項》亦跟著修改，因此聯手製作這本《法拍屋投資法律秘笈》，依據最新法令，以簡明的文詞及清晰的分類，將各項法拍應行注意事項及可能發生的問題分門別類，以問題、說明之形式編著成書，希望提供給有志投資或從事法拍屋市場者藉以充實相關知識，並預先做好防範，維護自身權益，進而邁向有殼或致富之路。

    　根據民國102年6月21日工商時報A16版記者林淑惠的報導，財政部南區國稅局呼籲民眾如房屋被法院拍賣仍要課徵財產交易所得，因此買賣房屋務必保存買賣契約、資金流程及貸款資料，如果無法舉證取得成本，即使主張交易無所得，仍會被補徵所得稅。

2011年3月30日下午2時，聯合報免費法律講座由我及永然聯合法律事務所同仁吳任偉律師一同主講，主題為「確保不動產法拍權益之道」。
不動產議題在政府許多政策施行下，已成為現在國人相當關切的議題，與自身權益息息相關！我與吳任偉律師在演講中，即針對不動產法拍作相關講解，並一一回答現場民眾提問。
內容大綱為：
壹、前言
貳、數人如何合作投標？
參、投標前的準備工作與注意事項
一、蒐集法拍資訊
二、仔細閱讀法院公告內容以及查閱法院的查封筆錄
三、實地勘查
四、確實核對資料與文件

永然文化公司出版（電話：02-23915828）
自從2008年全球爆發金融海嘯以來，法拍屋數量大增，近來已躍居房市最大市場。法拍屋市場炙手可熱，投資法拍屋的人亦愈來愈多，常見法院充斥代標業者、投資客，在法拍屋市場更常見海蟑螂製作假債權、假租約而強占房子。投資人若要投入法拍屋市場，了解法拍屋相關法律知識及可能衍生的問題，已成為投資法拍屋的重要課題。
「法拍」畢竟不是一般的市場交易，它是民事強制執行程序中頗為重要的易價手續，理論上是屬於律師業務的一環，故難脫其法律專業性質。只是坊間有諸多琳瑯滿目的代標業者，為賺取高額佣金，而哄抬市場行情，投資者不了解而加價得標，卻買到高於市場行情的房屋。甚至有俗稱「海蟑螂」的不法分子，以幾近暴力的方式介入法拍業務，使得原本屬於嚴正的法律程序，讓人誤解為黑道的專業領域。幸好近年來法院逐漸以行政規章防堵海蟑螂的圍標介入，另方面檢警也一再依法取締，使得法拍業務得以撥雲見日，民眾參與意願也愈來愈熱烈。
雖然民眾參與法拍的意願提高，但「法拍」究有其法律專業的層面，為此，本書作者累積長久從事法拍強制執行實務及點交經驗，熟知法拍屋市場所面臨的各種問題，且近年來《強制執行法》大幅修正，而其重要子法《辦理強制執行事件應行注意事項》亦跟著修改；因此本書作者聯手製作這本「法拍屋投資法律秘笈」。依據最新法令，以簡明的文詞及清晰的分類，將各項法拍應行注意事項及可能發生的問題，分門別類，以問題、說明之形式編著成書，希望提供給有志投資或從事法拍屋市場者，藉以充實相關知識並預先做好防範，以維護自身權益，並迅速邁向致富之路。
  本書之出版，由永然聯合法律事務所與永然文化出版公司大力合作，所有參與本書編輯之工作人員均備極辛苦，個人相信，這本「法拍屋投資法律秘笈」定可以讓讀者在法拍市場上獲得安全與利益，及懂得如何選擇品牌形象優良、合法專業的法拍業者來代理法拍業務，才不致影響自身權益，謹於本書問世時，略敘緣起並為之序。
                           李永然律師
序於永然聯合法律事務所
2009年9月3日

法拍屋您都弄懂了，房地產也就成精了
吳睿保著‧自刊本
1.作者認為台灣經濟蕭條，失業率高，繳不起房貸的人與日俱增，法拍案件不斷成長，現已成為投資者新的投資管道，但也有風險存在。如海蟑螂的佔屋行徑，甚至也有屋主毀損已拍定的房子。

我愛法拍屋
程擎天著‧自刊本
1.投標前評估法拍屋標的之應注意事項及實行要領：﹝1﹞市價調查；﹝2﹞房屋現況調查；﹝3﹞房屋內部先看一看。

法拍權威教您購屋致富
黃建融、黃建勝著‧黃建融發行
1.投標須繳納保證金，依修正通過後的《辦理強制執行事件應行注意事項》第47項（五）規定：執行法院得斟酌情形自行規定，保證金得不必向出納室繳納，而由投標人逕將以銀行為發票人的即期本票或劃線支票為保證金，放入執行法院印製的保證金封存袋，將之密封，與投標書一併標匭，惟應防止保證金票據遺失、被竊及投錯標匭等情事發生。

這樣買法拍屋一定賺
聶建中著‧三采文化出版公司發行
1.作者對法拍屋之所以一直保有濃厚的興趣，乃因「便宜」，他也認為從事法拍的先決條件是要「有穩定而持續的收入，或原本就有相當積蓄」者，這種投資，其報酬與風險是比較好控制的。法拍屋的價格遠比一般房屋市價便宜，只要選對商品，低價購買理想住屋絕對不是異想天開的美夢！