永遠自然─李永然律師部落格

文◎李永然律師
一、何謂「管理負責人」？

文◎李永然律師
一、公寓大廈設有管理委員會已日益普遍

文◎李永然律師
一、公寓大廈社區應成立管理委員會

許　序
　　公寓大廈管理條例乃於民國（以下同）八十四年六月九日三讀通過，並由總統於同年月二十八日公布施行，並先後於八十九年四月二十六日、九十二年十二月三十一日、九十五年一月十八日、一而零二年五月八日、一百零五年十一月十六日數次完成修訂公布。本人於擔任桃園縣公寓大廈暨社區服務協會義務法律顧問期間，參與公寓大廈暨社區管理維護事項系列及各主管機關辦理「公寓大廈管理總幹事班」等講習或座談會時，常見民眾或學員詢問，本人即將民眾、學員詢問事項及常發生之問題及有關規則整理著成本書。 

李　序
　　公寓大廈管理條例自民國八十四年六月九日於立法院三讀通過，並由總統於同年月二十八日公布，這部號稱「居家憲法」的法律乃成為我國社區管理的一項重要里程碑。而公寓大廈管理條例經數次修正，其中有諸多條文內容已作重大修訂。 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎許啟龍律師
壹、住戶積欠管理費，管理委員會如何追討？

問題：
　　陳先生為社區之主任委員，住戶中有人於公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台變更構造、顏色、設置廣告物或鐵鋁窗等行為已影響公寓大廈外觀及住戶生活品質，此部分《公寓大廈管理條例》有何規定？或社區住戶家中有未滿12歲之幼童，為幼童安全計，住戶可否於未經管委會同意下設置防墜設施？
解析：
　　依《公寓大廈管理條例》第8條第1項規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及不屬於專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關報備有案者，應受該規約會或區分所有權人會議決議之限制。」。本來有關公寓大廈管理維護修繕之事項，《公寓大廈管理條例》乃採取「自治原則」，即在法律之規範下，公寓大廈之管理維護事項可藉由規約或區分所有權人會議之決議形成共識來為處理，故在《公寓大廈管理條例》第8條所規範公寓大廈之周圍上下、外牆面、樓頂平台及不屬於專有部分之防空避難設施部分法令另有規定外，其變更構造、顏色、設置廣告物或鐵鋁窗或類似之行為皆應按規約及區分所有權人之決議為之，此即為該條文規範之目的。對於外牆面現行法令如何規範？現分述如下：

　　2015年9月10日中國時報B4版「啥！30坪月繳5000修繕費」一文，刊出永然聯合法律事務所李永然律師接受記者採訪，針對內政部營建署未來將修訂《公寓大廈管理條例》強制建商在點交建物時提出「長期修繕計畫」，供管委會、住戶對建物定期維修、重整，如此恐將影響住戶必須每月繳納公共基金補足財源，造成住戶負擔一事表達意見。
　　李永然律師在接受採訪時表示，修繕費用只有在建物遇到重大修繕時才需以「公共基金」支出，倘若公共基金不足時，則可經由區分所有權人會議通過來收取所需的金額較為適當，不宜以月繳修繕費的方式，而徒增住戶的負擔。

【案例】
　　富貴社區的管理委員會基於住戶安全為由，在屬於「開放空間」的花園空地周圍設置欄杆，以阻擋非社區住戶者進入，並將「開放空間告示牌」隱匿在矮樹叢中。附近非富貴社區的住戶無意間於發現該「開放空間告示牌」時，才知道被富貴社區設置欄杆的花園空地，實則為「開放空間」，遂要求富貴社區拆除設置在開放空間上的欄杆，將開放空間還給公眾，此一主張依法是否有理？
【解析】
一、開放空間之意義

一、近年來「住宅」相關問題一直是台灣的熱門話題
　　台灣人向來重視「住」，因為一個人的民生問題一食、衣、住、行，「住」原本就居其一；近年來因為有些地方的房價較高，部分學者就開始喊出「居住正義」口號，進而運用這個口號，要求政府必須打房，希望把房價打到「人人都買得起」。
　　台灣政府迫於輿論壓力，開始實施「房地交易實價登錄」、「限制購屋貸款成數」、「奢侈稅」、「豪宅稅」，調高公告地價、公告現值、提高房屋稅率、、等等措施。這些措施確已奏效，台灣的房市已奄奄一息，就連法院拍賣的房地，也已乏人問津，而一再地流標。
　　又為了讓一些無自有房屋者，依《住宅法》保障人民「居住權」的精神，政府必須興建「社會住宅」；台北市政府新市長上任，為了讓台北市民對改革有感，柯市長要把捷運聯合開發所分得的房子做為「公共住宅」出租，進行「只租不售」。這些社區的原有住戶有些聞之，立即反彈，認為這種作法會使社區房價「不漲反跌」；少數學者聽到這種反彈聲音，立即回應說：「這是歧視」！