永遠自然─李永然律師部落格

一、問題提出
    「市地重劃」，為「土地重劃」實施類型的方式之一(註1)，均屬《憲法》第143條第4項：「國家對於土地之分配與整理，應以扶植自耕農及自行使用土地人為原則，並規定其適當經營之面積。」有關土地政策目標的重要措施；要言之，國家或地方主管機關經由「市地重劃」等計畫實施，透過土地的交換分合與公共設施的開發建設，藉以達到促進土地的有效利用(註2)。然而，為了平衡兼顧「私人權益之保護」以及「社會公益的維護」，《憲法》第143條第1項中段也規定：「人民依法取得之土地所有權，應受法律之保障與限制。」；司法院大法官則是在釋字第564號解釋理由書中明確表示：「對人民依法取得之土地所有權，國家並非不得以法律為合理之限制……如手段對於目的而言尚屬適當，且限制對土地之利用至為輕微，則屬人民享受財產權同時所應負擔之社會義務」。
    事實上，除了國家或地方主管機關之外，為了促進土地利用，擴大辦理「市地重劃」，《平均地權條例》第58條另以「獎勵」的方式，讓土地所有權人可以自行組織重劃會來辦理市地重劃；至於有關自辦市地重劃會的「組織」、「職權」、「重劃業務」以及「獎勵措施」等事項，則授權由中央主管機關定之(註3)。《獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法》(下稱：獎勵辦法)因此應運而生。如前所述，「市地重劃」制度在本質上，原本是屬於國家或地方自治團體必須辦理的公共事務，運作上理應由國家或地方自治團體自己來進行；但基於立法政策考量與事實上財政的需求，亦得在一定的法定條件下，由土地所有權人申請自行辦理「市地重劃」，國家或地方自治團體原則上只需負責必要程序的監督及審查職責。
    自辦「市地重劃」實務上常見之爭議，就是地上物的拆遷補償問題；而在《獎勵辦法》第31條雖有明文規定：「(1)重劃區內應行拆遷之土地改良物或墳墓，應予補償；其補償數額，由理事會依照直轄市或縣（市）政府所定土地改良物或墳墓拆遷補償相關規定查定，並提交會員大會決議後辦理。(2)前項應行拆遷之土地改良物或墳墓，以妨礙重劃土地分配或工程施工者為限。土地改良物所有權人或墓主對於補償數額有異議或拒不拆遷時，得由理事會協調；協調不成時，由理事會報請直轄市或縣（市）主管機關予以調處；不服調處結果者，應於三十日內訴請司法機關裁判，逾期不訴請裁判者，理事會應依調處結果辦理。但妨礙公共設施工程施工之地上物，於調處後仍拒不拆遷者，理事會得將前項補償數額依法提存後，送請直轄市或縣（市）主管機關依本條例第62條之1第1項規定代為拆遷。(3)自辦市地重劃進行中，重劃區內土地所有權人阻撓重劃施工者，得由理事會協調；協調不成時，訴請司法機關處理。」其中第2項除了將「應予補償」之範圍，限制在「以妨礙重劃土地分配或工程施工者」外；對於「補償數額有異議或拒不拆遷」之土地改良物所有權人(或墓主)，另有一套「調處機制」的設計，俾供土地改良物所有權人(或墓主)與重劃會之間，就補償數額等爭議問題能夠盡量避免進入法院，改以協商調解等較為和諧之機制處理，以圓滿並提早解決爭議問題。概念上，此應係屬於「訴訟外紛爭解決制度(Alternative Dispute Resolution，簡稱：ADR)」之一環。

文◎李永然律師
問題：甲、乙、丙三人共有土地，且各有持分三分之一，而該土地因供公眾通行，

文◎李永然律師
問題：甲、乙、丙、丁四人共有一筆土地，各有應有部分四分之一，他們無法達成分割的協議，甲想到法院去請求裁判分割，不知法院會用那些方式裁判分割？

「市地重劃」意即「將都市一定範圍內之土地，全部重新加以規劃整理，並興辦各項公共設施」；不僅可健全都市發展、節省政府財政支出，還能促進土地最有效利用。然而在進行過程中，若建築物遭拆遷，其土地所有權人與用益物權人如何進行救濟？成立重劃會又應注意哪些事項？由於法規繁雜，如欠缺相關知識，恐難維護自身權益。
今好友達永建設董事長莊文欽先生為使市地重劃順利進行，加速實現市政擘劃之都會環境願景，特邀請本人編寫《市地重劃權益法律手冊》，我慨然應允。願本手冊對讀者有所助益，讓人人知法且懂得保護自己，此亦為「永然法律基金會」之職志。

用益物權人面對市地重劃的法律須知！
李永然律師
一、 土地的用益物權人與市地重劃
按市地重劃是一種「綜合性」的都市建設工具，屬於重要的公私兩利的土地規整措施（註1）。進行市地重劃對於土地之用益物權人（註2）的權益，往往會產生影響，筆者願分別就「公辦市地重劃」與「自辦市地重劃」分別進行探討。

 
重劃區內之土地的承租人如何確保租賃權益？
 
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　李永然律師
　　問題：張大有一筆土地，該土地為建地，可供為建築使用，其出租於李四，而該租賃租期未屆滿，卻進行「市地重劃」，承租人李四的承租權是否會受影響？
 
解析：在市地重劃區內的土地，關於租賃可分「耕地租賃」及「耕地以外的租賃」，進行「權利清理」時，法律也有不同的規定；本問題所涉及的是「耕地以外的租賃」。
 
對此，我國《平均地權條例》第63條之1規定：「前條以外之出租土地，因重劃而不能達到原租賃之目的者，承租人得終止租約，並得向出租人請求相當一年租金之補償。其因重劃而增減其利用價值者，出租人或承租人得向對方請求變更租約及增減相當之租金。」（註1）；前述規定賦予承租人「法定終止權」，係以該土地「因重劃而不能達到原租賃的目的」為前提。
 
而何謂「因重劃而不能達到原租賃之目的」？相關法令並無具體規範，解釋上，只要因市地重劃實施結果致無法達到租約原承租之目的均屬之，例如：重劃後原土地所有權人未分獲分配土地，致無土地可供繼續出租即是；或原出租作為「養殖」使用，但「魚池」因重劃整地工程被填平，致無法繼續作養殖使用等（註2）。
 
又一旦有上述情事發生，承租人也終止租約，即得向出租人請求相當一年租金的償；且不問所餘租期的不同而有區別。承租人的此一補償請求權，應於重劃分配結果確定之次日起算「二個月」內為之（參見《平均地權條例》第65條）。
 
如果承租人未終止租約，或無《平均地權條例》第63條之1前段的情事時，租約存續，但卻因重劃而增減其利用價值，「出租人」或「承租人」均得向對方請求變更租約及增減相當的租金。此一請求權的行使依法也應於重劃分配結果確定之次日起「二個月」內為之（參見《平均地權條例》第65條）（本文作者為永然聯合法律事務所所長、總統府人權諮詢委員）。
 
註1、「前條」即指《平均地權條例》第63條。
 
註2、參見莊仲甫著：市地重劃實務全輯，頁475，永然文化公司出版，民國98年10月出版。
 

 
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公辦市地重劃如何清理抵押權？
李永然律師
一、 前言
公辦市地重劃區內有些土地建築改良物已設定抵押權，而因市地重劃後，「抵押權」究竟要如何清理？攸關「抵押人」及「抵押權人」的權益，筆者願藉本文予以說明。
二、《平均地權條例》的規定
就此一問題，《平均地權條例》第64條第2項規定：「土地建築改良物經設定抵押權、、」，因市地重劃致不能達其設定目的者，各該權利視為消滅。抵押權人、、得向土地所有權人請求以其所分配之土地，設定抵押權、、。；又《平均地權條例》第64條之1規定：「實施重劃未受土地分配者，其原設定抵押權、、、之權利價值，由重劃機關在不超過土地所有權人應得補償之數額內予以協調清理。」。因而在公辦市地重劃，對於重劃區之土地建築改良物之抵押權的清理，即須依上述原則處理。
三、清理的方式
依上所述，重劃區於重劃前土地、建築改良物已設定抵押權，在重劃後的清理，可分「消滅」及「存續」兩種，現分述之如下：
（一）、消滅：重劃後消滅的原因，包括「因市地重劃致不能達其設定目的而消滅」及「經協調而消滅」；前者所謂「不能達其設定目的」，乃指不能達其擔保債權之目的，如：重劃後未受分配土地、建築物被拆除等均屬之（註1）。至於後者，則係由主管機關於辦理變更登記前，邀集權利人協調，而獲得消滅抵押權的結果。
（二）、存續：土地建築改良物經設定抵押權，無因市地重劃致不能達其設定目的者，於重劃後應存續之；而依《平均地權條例施行細則》第91條規定，無法協調消滅者，其抵押權也繼續存在（註2）。
四、抵押權人要迅速行使請求權
明白抵押權的清理方式後，抵押人尚須注意《平均地權條例》第65條的規定，即其行使《平均地權條例》第64條所賦與的「請求權」時，應於重劃分配結果確定之次日起「二個月」內為之。
五、結語
綜上所述，市地重劃所涉及的法律問題相當複雜，本文僅就土地建築改良物上之抵押權的清理，進行探討；不論「抵押人」或「抵押權人」須明瞭法律的相關規定，方能確保自身權益（本文作者為永然聯合法律事務所所長、總統府人權諮詢委員）。
註1、參見莊仲甫著：市地重劃實務全輯，頁482，民國98年10月初版，永然文化公司出版。
註2、參見莊仲甫著：前揭書，頁484。
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市地重劃如何清理耕地租約？
問題：甲的土地數十年前由乙簽訂耕地三七五租約，而甲的土地遭進行市地重劃。承租人乙的租約日後會被如何處理？
解析：市地重劃涉及「權利清理」，此即就重劃前土地已訂定的「租約」或已設定的他項權利或已辦竣的限制登記，對其於重劃後的存續或消滅及相關事宜加以處理（註）。
    上述的「租約清理」分為「耕地租約的清理」及「耕地以外土地租約的清理」。就以耕地租約的清理因「公辦市地重劃」與「自辦市地重劃」而有不同，現分述之如下：
一、公辦市地重劃：依《平均地權條例》第63條第1項規定：出租的公、私有耕地因實施市地重劃致「不能達到原租賃之目的者」，由直轄市或縣（市）政府逕為註銷其租約並通知當事人。又如有前述情形，「承租人」得依《平均地權條例》第63條第2項的規定請求或領取補償費：（1）重劃後分配土地者，承租人得向出租人請求按重劃計畫書公告當期限該土地的公告土地現值1/3的補償。（2）重劃後未受分配土地者，其應領的補償地價，由出租人領取2/3，承租人領取1/3。
二、自辦市地重劃：依《獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法》第35條第1項規定：自辦市地重劃區重劃前訂有「耕地租約」的公、私有土地者，重劃後依下列方式處理：
1、重劃後分配土地者，重劃會應於分配結果公告確定後二個月內邀集租約雙方當事人協調，承租人得依《平均地權條例》第63號第2項第1款規定向出租人請求按重劃前租約面積、重劃計畫書公告當期該土地的公告現值1/3的補償。協調同意終止租約者，重劃會應檢具有關資料函知直轄市或縣（市）主管機關轉請有關機關辦理註銷租約並通知當事人；協調不成者，重劃會應於權利變更登記後，檢具有關資料函知有關機關逕為辦理租約標示變更登記。
2、重劃後未受分配土地者，重劃會就其應領的補償地價，由出租人領取2/3，承租人領取1/3，並函知市或縣（市）主管機關轉請有關機關辦理註銷租約及通知當事人。
    以上說明，供承租人乙及讀者參酌運用（本文作者為永然聯合法律事務所所長、總統府人權諮詢委員）。
註、參見莊仲甫著：市地重劃實務全輯，頁464，民國98年10月，永然文化公司出版。

問題：火旺的土地參與「市地重劃」，他聽到有一法律專有名詞「抵費地」，不知何謂「抵費地」？
解析：談到「抵費地」之前，需先說明「市地重劃的負擔」；按「市地重劃的負擔計算」是重劃作業中的核心工業；基於全區開發須財務平衡（即「自償性」）以及各宗土地在重劃前後作等價交換的原則，並且在土地所有權人以折價抵付共同負擔的土地，合計面積不超過各該重劃區總面積45%的限制條件下，計算全區的重劃總平均負擔比率，及各宗土地重劃後應分配的面積（註）。
    所以，「抵費地」其實就是實施市地重劃必須取得的道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項用地，除以原有公有道路、溝渠、河川及未登記地等四項土地抵充外，其不足土地及工程費用、重劃費用與貸款利息，由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔，並以重劃區內未建築土地折價抵付者（參見《平均地權條例》第60條第1項前段）。
關於「抵費地」仍有限制，依《平均地權條例》第60條第3項前段規定：折價抵付共同負擔的土地，其合計面積以不超過各該重劃區總面積45%為限。
又參與重劃的土地所有權人須共同負擔的公共設施用地以《平均地權條例》第60條第1項所列之「供公共使用的十項用地」為限，倘尚有其他的公共設施用地，必須經「重劃區全體土地所有權人同意」，方可列入「共同負擔」（參見《市地重劃實施辦法》第23條第2項）。
    以上說明，供讀者參酌運用（本文作者為永然聯合法律事務所所長、總統府人權諮詢委員）。
註、參見謝靜琪編著：土地重劃，頁85，2007年9月初版一刷，五南圖書出版公司出版。
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