文◎陳淑芬律師
一、關於房屋租賃契約書應該怎麼簽？簽約前應注意哪些事項？這都是出租人、承租人雙方都很關心的事。就這個問題而言，建議可於簽約前，參照「房屋租賃契約書範本」，儘量避免日後產生租賃糾紛。依照租賃標的現況確認書內容所載：有關房屋是否有海砂屋的問題，可依照建築法規就鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量的相關規定，在民國83年7月21日以前無訂定，83年7月22日至87年6月24日CNS3090檢測標準，鋼筋混凝土中氯離子含量容許值為0.6㎏/m3。87年6月25日至104年1月12日鋼筋混凝氯離子含量容許值含量為0.3㎏/m3。104年1月13日以後鋼筋混凝土氯離子含量容許值含量為0.15㎏/m3。
另外，出租的房屋是否有包括未登記之改建、增建、加建、違建部分面積有多少坪？有無住戶規約住戶應遵行事項有哪些？房屋有無滲漏水情況？附屬設備有哪些？管理費有無積欠？房客是否要付擔管理費繳納？以上種種房屋現況，出租人都應該在「租賃標的現況確認書」中逐一載明清楚，以免日後產生糾紛。
文◎劉翊嘉律師
住宅使用一段時間後，難免會出現設備損壞礙難使用、磁磚剝落、壁癌漏水等修繕責任歸屬的問題，這也是常見的租賃糾紛，為貫徹「健全租賃住宅市場，保障租賃當事人權益」的宗旨，政府制定了《租賃住宅市場發展及管理條例》（以下稱本條例），於民國107年6月27日正式上路，租賃專法是否能解決租賃住宅修繕管理問題呢？特藉本文探討在《租賃住宅市場發展及管理條例》下，租賃住宅修繕管理應注意的事項。
除了修繕責任歸屬外，出租人是否刻意拖延修繕，如果承租人已「催告」出租人修繕，出租人未於時限內修繕完畢，承租人是否可自行僱人修繕，並將修繕費用自租金中扣除，也常是租賃紛爭所在。因而在本條例第8條第1項明定：「出租人應以合於所約定居住使用之租賃住宅，交付承租人，並應於租賃期間保持其合於居住使用之狀態。」足明出租人有提供合於約定居住使用的住宅的義務；又本條例第8條第2項、第3項分別規定：「出租人應於簽訂租賃契約前，向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時之聯絡方式。」、「前項由出租人負責修繕者，如出租人未於承租人所定適當期限內修繕，承租人得自行修繕並請求出租人償還其費用或於約定之租金中扣除。」，是以，除非雙方租賃契約另有約定由承租人負責之外，原則上出租人負有修繕之責，因此雙方簽訂租賃契約時，應明訂出租人修繕項目及範圍，包含設備耗材等，以期減少後續紛爭。
文◎李永然律師
一、房東可以出租予包租業者：
一般人自已的居住用房屋，如有兩間以上，一間自用以外，有些房屋所有權人將之閒置，有些人則將之自行出租予他人。政府為發展「租賃住宅服務業」，訂有《租賃住宅市場發展管理條例》，該條例中所稱的「租賃住宅服務業」有二，一為「租賃住宅代管業」（註1）；另一為「租賃住宅包租業」。
文◎李廷鈞地政士
在房價高漲的當今台灣社會，不少人選擇「以租代賣」，透過「租房」解決居住需求，有些人則是決定在工作地點附近就近租屋，解決通勤問題。不過，隨著租賃市場越來越大，租屋糾紛也層出不窮，政府為保障租賃當事人權益，發展租賃住宅服務業，也推出《租賃住宅市場發展及管理條例》，希望能夠健全租賃市場，其實「事前的預防」勝過於事後的治療，在擬定租賃契約時，應可以就細節多加注意，將可預防不必要的糾紛發生。
文◎李永然律師
一、住宅租賃契約須注意特別法的規定
按「住宅租賃契約」是租賃契約的一種，適用《民法》債編中「租賃」的規定，但為維護人民的「居住權」（註1），健全租賃住宅市場，保障租賃當事人權益，發展租賃住宅服務業，立法院三讀通過《租賃住宅市場發展及管理條例》，總統於民國106年12月27日公布，並自公布後「六個月」施行（註2）。「住宅租賃契約」必須優先適用《租賃住宅市場發展管理條例》，該條例為《民法》的特別法。所以「住宅租賃契約」的出租人及承租人間的約定，受到《租賃住宅市場發展及管理條例》的規範，即租賃契約具「消費關係」者（註3），適用《消費者保護法》相關規定；「非具消費者關係」者，其「應約定」及「不得約定」事項，由中央主管機關定之（《租賃住宅市場發展及管理條例》第5條第1項）。
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據統計，國內的租賃市場人數達三百萬人，約涵蓋我國總人口八分之一。租屋族多，所衍生的糾紛相對也多，租屋問題包括：租賃權利義務關係不對等、國人購屋負擔重未發展租賃市場（房價為所得八點五倍，貸款負擔35.81%）、空閒住宅未充分導入租賃市場、住宅租賃資訊不對稱、未有便捷糾紛處理機制，同時也欠缺企業專業服務制度。如何降低弱勢租屋人的風險、幫助出租人順利出租、收租，穩定租賃市場，政府遂於民國106年12月27日訂正公布《租賃住宅市場發展及管理條例》，並自民國107年6月27日正式生效上路。。
因租屋所生的法律困擾，房東、房客都有。有的出租人因缺乏專業經營能力，導致欠租催收、糾紛處理不易；有的屋主因年長，管理能力下降；有的出租人則是持有不同地區之房屋，管理困難。承租人則是擔心租屋品質差、租賃契約糾紛多；或是市區租金高，只能租在偏遠地區；有人則是因年齡、家庭組成、設戶籍、申報所得稅等因素被出租人拒絕。《租賃住宅市場發展及管理條例》為健全住宅租賃關係，保障租賃當事人權益，規定如下：非具消費關係租約全面納入契約規範、租金協商回歸契約自由原則、刊登租賃住宅廣告真實透明、輔導成立房東房客協會提供專業諮詢、提供免費糾紛調處管道；也委託代管業、包租業專業經營，建立租賃住宅服務制度：個人房東委託專業經營租稅減免措施、發展租賃住宅服務業、引導善用專業服務、建立管理人員專業證照制度、營業保證金損害代償機制。
